买Foreclosure的房子,要注意哪些问题?(转载）
Foreclosure 指的是“丧失抵押品赎回权”,贷款买房的人在还清贷款以前，房子是抵押给放贷银行的。如果借款人不能按合同约定按期供款，并且超过了法庭规定的赎回期
限，放贷银行就可取消房主的赎回权，将房产拍卖，以拿回贷款。Foreclosure房屋的
价格一般都低于市场价,对于买家来说,有可能会达成非常好的deal,省下不少银子.但价
格低廉的房子总会存在这样那样的问题, 给贷款也会带来不便,下面我们就来分析一下
买Foreclosure的房子,应该要注意哪些问题.
1.在Foreclosure房子的买卖合同中一般都会有一个“AS-IS”条款,就是说如果在做房
屋检查的时候，发现任何的问题，房子所有者一般都不会进行修理。买主只能选择取消
合同，或是接受目前房屋的状况。大多数Foreclosure房子的都疏于维护,房屋的状况并
不好.若是打算贷款购买,银行如果在做房屋估价的时候发现房子有问题,就会要求房子
被修理好之后才会批这个贷款,但因为有“AS-IS”条款,卖家一般不会愿意花钱去修理,
这样买家就会处于两难的境地,影响贷款过户的时间.
2.Foreclosure的房子经常会被转手倒卖, 比如:银行把一处房产Foreclosure之后卖给
了一家投资公司,而投资公司在6个月以内转手卖给客户, 像Provident Funding这样的
银行就会认为这是一个Flip Transaction因而拒绝客户的贷款申请, 所以在申请贷款时
,一定要让贷款经纪人查清楚银行的Guideline,然后再往上送这种Foreclosure房子的房
屋贷款.
3.和短卖(Short Sale)一样，Foreclosure的房子也很有可能存在产权问题，看好房子
后,一定要先要做Title research,看房子上是否有其他Lien以及Land title的产权是否
清晰，有无纠结，物业历史情况，是否有进各种黑名单的记录，是否侵占政府或邻居土
地，如有问题，要花多少钱和时间维修处理和谈判解决. 如果是共管形式物业，像
Condo类型的房屋,贷款银行还需要了解物业管理公司(HOA)的财务状况是否健康，近期
会议纪要，预算和执行情况，重要法律官司和纠纷等等。
4.在有些州,如果房子在Foreclosure过程中(未过户),原房主又有能力承担贷款了,想要
把房子赎回来, 他就拥有优先购买的权利,于是买家在花费了大量精力和时间之后,把房
子拱手相让。
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