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近年来法拍屋急剧增多，说起法拍较近的历史，可以溯源于1930年代的经济大萧条（Great Depression），当时的美国国会通过屋主再融资法案（Homeowner Refinancing Act, 简称HRA）以优惠的条件为屋主提供再融资，金融机构也修改房贷政策，帮助屋主保留房子避免被法拍，屋主再融资法案帮助了一百万中下收入的家庭免除了危机。
美国的历史只有两百多年，然而移民构成主体的美国文化却富于包容力，美国梦的招牌驰名全球，财产来自梦想与脚踏实地的行动，作为财产主要的构成之一：房子，以及拥有它的过程，生动地写就了一代代新老移民的美国梦。虽然市场上传来法拍的坏消息，然而美国梦已作为一种文化价值深入民心，美国政府历届对房屋贷款政策及宏观经济背景的构建、转向、突破与沿革，以及各方角色共同的演绎，使历史走到了今天。我们纵观房地产市场的起落沉浮，可以对房地产业的历史发展窥斑见豹。
说起美国的房地产，就不得不谈到在这个行业中的两个主要角色，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），简称两房。房利美的全称是美国联邦国民抵押贷款协会（Federal National Mortgage Association）,房利美是1938年美国总统富兰克林•罗斯福（Franklin Roosevelt）为了改变当时经济大萧条实施新政而产生的一个政府机构。当时的经济大萧条使房地产市场一蹶不振，银行不愿贷款，罗斯福政府成立房利美，专门为各地方银行提供资金给购房用的贷款，成立之初房利美只有十亿美元（$ 1 billion）的购买力，房利美因为有政府支持作后盾，它可以从市场上的投资者那里拿到较低利息的贷款，比如说各大金融机构或外国政府等投资者，房利美转手再把筹集的资金给买房者提供贷款，赚取中间的差额，这就产生了所谓的第二贷款市场（Secondary Mortgage Market ）。
房利美产生后的三十多年来，一直是第二贷款市场的唯一主角。1968年由于越战对美国政府产生的压力，林頓‧詹森（Lyndon Johnson）政府把房利美私营化，将房利美的经营债务从政府财政中取消，这样房利美成了一个为股东牟利的私营机构，但同时享受政府的支持，有免税待遇，也受到政府一定的监管，是为政府特许机构（Government Sponsored Enterprise，简称GSEs）。为了打破房利美对第二贷款市场的独占优势，1970年美国政府又产生了另一个类似的机构，美国联邦住宅抵押贷款公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation)，简称房地美（Freddie Mac）。1989年两房股票上市，成为挂牌的上市公司，这就是两房的由来。
两房作为政府支持的私营机构曾经经历了辉煌的发展，他们占有整个第二贷款市场的90%，其综合资产超过了美国最大的银行的资产的百分之四十五（45%），另一方面，它们的综合债务也占全美总债务的百分之四十六（46%），其飞速发展及过度负债比例也引起了国会的关注和美国司法部以及证券委员会的调查。两房是全美500强企业中唯一的两家不需要在其公共报表中报告它们将面临的财务困难信息的公司。如果两房倒台，全美的纳税人将成为两房的房贷债务的买单者。
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发表于 2010-6-11 00:20:27