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“两房”是由国会为保证住房贷款资金流动而设立的机构，目前两房由于法拍拖欠房贷的房子而收回大量住房，成为全美最大的房东之一，由于不良贷款和违约导致两房亏损巨大，股票持续低迷，联邦金融住房管理局(Federal Finance Housing Authority, FFHA)已勒令两房从纽约交易所退市。为遏止更多有偿付能力的贷款人因房价不断下跌而有意选择不偿还贷款让房屋被法拍，房利美六月下旬表示将禁止有偿付能力却故意拖欠贷款而让房屋被法拍的人在7年内向房利美贷款，并开始追索原贷款人房子被法拍所卖出去的价钱与原来房贷之间的差额部分(Deficiency Judgment)。
据今年第一季的估计，两房几乎以每90秒一栋的速度增加法拍屋的库存，截止今年三月底，两房共拥有163，828栋房屋。过去几十年来，房利美和房地美的业务是建立在贷款保证还钱的基础上，如果贷款人拖欠房贷，由两房来垫付投资商，以此维护银行等金融机构的房贷业务运作，两房将无法维持其所需的资金周转。自零八年九月被联邦政府接管以来，已花费纳税人$1459亿美元，这个数字还在持续增加。两房陷入即将破产的局面，据国会预算办公室(Congressional Budget Office)估计，最终帐单将达到$3,890亿美元。
目前越来越多有能力偿还贷款的人故意停止偿付贷款，因为房屋的市价低于房子上的贷款。房利美担心法拍屋剧增会加剧房地产市场的萧条，一份摩根斯坦利的报告估计二月份大约12%的抵押拖欠均属有意违约，违约借贷损失估计有数千亿美元，同时，法拍的不良后果也显而易见：影响个人信用历史，增加社区不安全感，和加剧房价持续下滑的趋势等。在房价大滑坡的市场上，许多屋主选择一走了之，让房子被银行没收法拍，房地美副总裁比塞纽斯(Don Bisenius)坦承，“一走了之可能对自身有利”，但这样做就好像扔垃圾给社区。并且，房贷违约比例在百万美元房贷中超过1/7，而一般房屋贷款的违约比例为1/12，这个数据表明，房市崩盘对全美各阶层都产生了影响，而豪宅违约率更高，有的法拍屋的原屋主是自己确实有经济困难，为解脱溺水困境，不得已而为之，而有钱人让豪宅违约，他们是出于自己的投资的单向考虑而未考虑共同承担社会责任。为此房利美宣布将跟踪调查房子被没收的贷款者的财务状况，对有经济能力，比如有工资收入等，而选择不偿还贷款让房子被法拍的人追索房子被拍卖后尚不够支付原贷款的欠款(Deficiency Judgement)，让他们收拾自己丢给社会的“垃圾”。
2008年，房利美将房子被法拍的借贷人可再次借贷的等待期限由4年延长到5年，新规定下，这个5年等待期限取消，对于那些无法证明资金偿付不了贷款的，或无法证明自己曾努力与银行合作来避免房屋被法拍的借贷人，需要等待7年才能得到新的贷款。而那些能证明确实保有房屋有困难，或曾努力试图保住房屋的，则只需要等待3年。房利美同意那些将房屋自动转让(Deed-In-Lien of Foreclosure)，不通过法拍方式将房子没收而是屋主签字主动将房子产权转让给银行，或赔本抛售(Short sale)的借贷人，等待期限缩短为两年。
目前，全美数千房地产仲介在帮两房卖法拍屋，以挽回贷款人无法偿还房贷的损失。两房也已达成协议，要用联邦社区稳定项目(Neighborhood Stabilization Program)的资金，将法拍屋出售给非营利组织。随着法拍屋的累计，这样的努力较为星微，让人不禁感慨，两房难圆美国梦。
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发表于 2010-7-23 06:07:30