买房者税务优惠新变化-NancyLiu

NancyLiu

刘念庆律师事务所法律信箱
刘念庆律师

买房者税务优惠新变化

自从2008年经济衰退以来，美国政府为了推动房市，出台了一系列给予购房者税务优惠的法律。在2008年如果你购买自己的第一幢自住房你会享受$7，500美元的抵税优惠，但该优惠要在15年内分次还给政府。2009年2月新法律出台，将首次购房者的抵税优惠涨到$8，000美元，并取消了偿还的要求, 但该法律只适用于11月30号前过户的房产交易, 也就是说现行法律将于11月30号停止实施。

11月6日奥巴马总统签署了2009年劳工、房主和商业协助法案，The Worker，Homeownership and Business Assistance Act of 2009, 将首次购房者税务优惠延期到明年4月30号，并增加了已拥有房子的人再次购房的税务优惠。我将分几期介绍这项新法律。

11月6日奥巴马总统签署的新法律对购房者的税务优惠规定有两大部分。第一，针对那些购买了自己的第一幢自住房的人，将现行法律的11月30日的截止日期延长到2010年4月30日，但是如果购房者在2010年4月30日前签订了购房合同，虽然没有在4月30日前完成买房过户手续，只要在60天内完成过户手续，购房者仍可以享受$8，000美元的抵税优惠。现行法律对享受$8，000美元抵税优惠的个人有收入限制,即个人收入不能超过$75，000，夫妻共同收入不能超过$150，000。11月的新法律将此收入界线提升至个人收入不超过$125，000美元，夫妻收入不超过$225，000美元。这里的收入不是指工资收入，它是调整后报税总收入（Modified Adjusted Gross Income，简称MAGI），它包括每个人的工资、银行利息、股息分红、租金等各种其他来源的收入总和。然后减去一些可以降低收入的合法的从事商业活动的开销，它在个人报税表（1040 Form）上显示为第一页最下面的数字。如果你的个人收入超过$125，000美元，或夫妻共同收入超过$225，000美元，你享受的抵税优惠将有限制:如果个人收入超过$145，000美元，夫妻共同收入超过$245，000美元，你将不再享受$8，000美元的抵税优惠。个人收入介于$125，000美元和$145，000美元, 或夫妻共同收入介于$225，000美元和$245，000美元之间，$8，000美元抵税优惠将按比例递减，详情及比例计算方法请请咨询你的会计师。

新法律还规定购买的自住房价格不能超过$800，000美元，一旦超过，不再享受任何抵税优惠。对于享受抵税优惠的人的资格，新法律明确规定，申请人不得是其他报税人的附属报税人（Dependent），也不可以是低于18岁的未成年人。对“第一次购买自住房者”，新法律也有明确定义，即申请者在住房过户前三年内不能拥有自己的主要住房。如果是夫妻双方共同购买，要双方都符合这个标准才可以。举例说，我有一对新婚的客人刚买了一幢夫妻二人共同拥有的第一幢自住房，可是丈夫结婚前曾拥有一个自己的住房，他们这次买房就不能享受$8，000美元的抵税优惠。非夫妻共同买房者不受此限制，他们可以按各自的情况按比例享受抵税优惠。例如，如果父亲和儿子共同购买一幢儿子的自住房，父亲已经拥有自己的自住房，儿子没有，他们的买房行为还是可以享受$8，000美元的抵税优惠，只是父亲那部分不再享受，只有儿子的部分享受。

我还会在以后的几篇文章中详细介绍新法律的内容，帮助读者了解并抓住机会享受它带来的好处。本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师。联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；传真：770-481-0597；网址：www.attorneyliu.com。

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