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【以身试法】- 12: 笔战群儒 [复制链接]

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离线frankhui
 


HOA 的法规通常包括 Covenants(= 小区宪法)、Bylaws(= 小区法律)和 Architectural Guides(AG = 区容区貌管理条例)。如果出现法律纠纷,有些州还有相关的 HOA 州法,我们乔州的Georgia Property Owners’ Association Act (GPOAA),对弱势个体业主的保护严重不足,加州的 Davis-Stirling Common Interest Development Act 在这方面比较完善。

乔州 HOA 法规之间的制约关系是:GPOAA > Covenants > Bylaws > AG。针对我的【油毡瓦】事件,如果能找到 AG 里【强行升级】条例与 GPOAA、 Covenants 或者 Bylaws 中任何一条有冲突,在法律上我就占了上风。如果事发在加州,对我就更容易些,只靠程序法这一条便可稳操胜券,因为小区 HOA 董事会在制定新法过程中和颁布新法之前根本没有知会 HOA 会员,更没有给大家提意见的机会。只可惜乔州的 GPOAA 里没有类似的程序法,所以我不得不把所有法规通读了几遍,最后终于找到了我需要的法律依据。我们 HOA Covenants 2002 修订版规定,如遇损害,业主必须尽快修补、恢复原状,也就是我已经完成了的更换新房顶,所以 HOA 董事会要对我强行实施的 2015 版 CDG 【油毡瓦升级】条款缺乏法律效力。我于是马上电邮董事会,要求他们重新听证并依法取消我的案件,同时归还已经预缴的 $200 罚款,但董事会置之不理。之后我多次电邮要求重新听证,历时数月后才接到电邮通知说 HOA 已经将我的案子移交律师,要我跟她直接沟通,但被我拒绝,因为我并没有控告 HOA,所有没必要通过律师和董事会沟通。

在反复诉求无果之后,我只好破釜沉舟,将此事公诸于世,让小区所有人都知道董事会暗地里的违法勾当。此时我才发现 HOA 没有一个像其他小区那样常见的公共电邮群,方便业主们分享信息。现有的电邮群只供董事会单向发布信息,业主们无权使用。我此前曾经要求董事会开放电邮群供大家分享,但没有回音,当时我以为是他们太忙而无暇顾及此事,后来才发现是有意为之,以方便舆论控制。在别无选择的情况下,我只好从业主通讯录中一个个地收集电邮地址,最后也只收集到 300 多,大约是全体 600 多户的一半,聊胜于无。在我向新建电邮群发出第一封关于【油毡瓦】事件的电邮之后,马上收到了 HOA 律师的第一封电邮,要我直接跟她沟通,但被我再次拒绝,因为她的信未尾有这样一行字 “This communication is from a debt collector and any information obtained will be used for that purpose.”。我又没有欠 HOA 钱,自然没必要搭理她。

(待续)



许宁 Frank Hui
2020-12-25
美国亚特兰大 Atlanta USA

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