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房地产市场买卖:几多欢喜几多愁!(2021年春节有感) [复制链接]

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离线wangting
 



在房地产买卖第一线摸爬滚打了二十多年的老经纪,我对如今的市场不得不发出感叹!!!真是几多欢喜几多愁啊!
一:誰喜谁忧?
1.卖家大喜:
如今是卖家市场!到处都在抢房,价位从十几万到近百万!大冷的天,最近还经常下雨!但是不管是个啥天气!你看那些可怜的买家和买家的经纪人们,每个人都带上口罩,非常耐心地,也是无奈地,远距离地排着队等着进房子去看。。。这可是我这二十多年来买卖房子从来没有见过的景观!


A) 两个以上的出价(Multiple Offers)是家常便饭:
市面上只要上市一栋整理的不错,房价不是那么要得高的房,基本上都会有很多买家出价,形成了Multipleoffers的状况。
以我为例,作为卖家的代表,我会在上市一栋房子之前,给于建议怎样整理,房子里外刷漆的颜色,室内需要更换的东西,等等;每次收拾完的房子,有给人耳目一新的感觉,然后上市的价钱比平均价略高一点点,每次都很奏效,卖的快,卖到好价钱!
作为卖家经纪,在这冬春交接的期间,我交接的几栋价位从二十多到五十多万的房子,每栋房都是在上市第一天就有Offer,然后都是比要价高的成交价过户。
例一:去年12月上市一栋55万的房,上个月过户了。上市之前看过社区卖房记录,历史最高价是成交52万左右,那个52万的房子,是全部翻新的,有优势,但是尺寸比我这房小一些,估计我们要55万应该没问题。结果一上市就有几个出价,后来挑了给出原价的,以原价卖出,过户,今年来了个开门红。
例二:刚刚过户一栋二十九万多的房,这个房主这几年,我帮他们共卖掉了九栋房,他们退休要回国了,这是他们最后一栋,也是买的最快的一栋。
这栋房被他的房客烧过,三年前等于全部翻新了,新房一样。
他们社区的房,历史最高也只卖28万多,我们要得高一点我们要价295,因为我们房子啥都是新的,收拾的也漂亮!结果,一上市就有好几个出价(Multipleoffers)我们挑了一个现金买家,是个大财团,比我们要价多给了三千,298,三个星期过户,也没麻烦修理什么东西。
例三:两周前,我上市了一栋要价265的房,两天收到了24Offers,其中有三个现金买家,每个人出的都比要价高,最高的给了高出10%还多,292千!不是我们要价低了,比起去年一个多月前的成交价比,我们要的价比社区一个月前的平均价,还要得要略高一点呢!
同一个社区,一年多前,同样的房子我卖了两栋,卖了不到23万!我这个客人很感激我,因为两年前她就准备卖,我让她等等,她就等了两年,如今是这光镜,她很高兴!我自己也始料不及能卖出这么高,可能是隔壁卖新房,要30万以上,从而把我们这的房价给太高了?
例四:昨天上市一栋房,若是二个月前,我只敢上23万多,现在我要了26万,我看到同一个院有一栋差不多的房,内部没怎么整修,还要价279!和它比我要的还是少的吧?(不过它卖了40多天了,还没卖掉!我一上市这个房,他好像把房子撤出市场hold,今天一个经纪人向我打听我才知道他暂时不卖了。)  
这栋新上市的房,  一天下来电话不断的约看房,至今为止已经有将近30人约看房的人了!
昨天下午有人报备说钥匙卡在盒子里了,还好我有备用钥匙挂在后门,指示他们拿备用钥匙开门。
等我忙完另一栋过户的房子,赶快赶过去,看到房里有人在看房,房外有人等,每个人都戴着口罩。有个小帅哥经纪在外面等他的客人,看我在和那个被钥匙卡着的盒子“斗争”,麻利来帮忙!我借机问他生意怎样?他埋怨说市上房源太少,没房子卖!他说还是卖了三栋房了(我窃喜,今年我已经有了八栋合同了,过户了一半,还有一半等着过户)
这栋新上市的房,昨晚我们已经收到四个出价了(Offers),有一个是现金的,只有一个出价比要价低,只出了245,还给我讲事实,说道理,她说这院去年11月一栋四房的,成交价才238,我这个房只有3房还要26万,啦,啦,啦,什么滴。。。
有没有搞错?现在卖家是老大!!!这个买家和经纪大概还没有看清现在的形势,卖家只看数字,不听道理的!
我昨天上市前就和屋主预计过,这个房一定会在26527万之间成交,估计没猜错吧?
我们再观望两天,卖家决定等到星期天晚上来做决定卖给谁,看看最后能卖出个啥价钱?我已经准备好表格了(spreadsheet),当一回会计,再做一回统计!  


B) 替补合同(Back Up Contract
有了合同以后,每栋都还有两三个替补合同Back Up Contract,其它的买主不甘心啊!心里都有一个小小的侥幸期望!
例五:昨天我过户的房子,有了合同以后,没过户前,还有两个买家立了替补合同(BackUp Contract),直到前天还有人又给了我一个更好的出价!(BackUp Contract)。
这个房子是2001年的房,屋主和我认识整20多年了,除了这栋,我为他们兄弟两个经手买过不少投资房,二十年的岁月,把两个帅哥历练成帅大叔了! 我当然也是大妈级的了!大叔见大妈彼此更信任了吧!哈!哈!哈!
房子收拾的很漂亮,空调,暖气什么都是新的,房顶也换了,里,外新漆,新的地板,地毯,还有花岗岩台面,新炉灶,新水龙头,新灯具等等。
一个多月前,刚刚上市时Zillow还只给估价33万左右,现在估了399Zillow 还不知道我们今天过户的价是41万!买家贷款,银行也给估上41万的价,就连帮我专业照相的先生和帮我工作的师傅(他也有房地产经纪人执照)也大吃一惊!


2. 买家发愁!买房难!
现在是卖家的天下,怎样能抢下来房?在很多的出价中脱颖而出,做成生意?这对每一个买家经纪人都是考验!僧多粥少!要有文字,法律,合同上合理的交流沟通的技巧,既不能买的太划不来,又不能拿不到!是个技术活!218号,我们公司开例会,就专门讨论了抢房的战略战术!列出不少1234.。。。新鲜吧?
A)本地买家的烦恼
我也是买家的经纪,有些本地的客人已经看了好一阵子了,甚至有的看了好几年了,对市场很是了解,眼看着这房价越看越高了,还抢房加价!这可咋办?
方法一:有的客人把买价给提高了,是不是就能避免抢房呢?
好像不太灵,在看房的过程中,我们遇到了有强劲购买力的外州买家!我的一个客人把房价六,七十万提到八,九十万,看来看去,我们没看上的房还是很快就有合同(Pending)了,最印象深的一次,一栋86万多的房,上市第一天,我去约,尽然没排上队!我们约定第二天早上8点多去看房,发现紧随我们的两个经纪人,都没有带客人,只是用手机视频买家!我们并没有看中那栋房,但是房子很快就有合同了(pendingagain, 还有一栋将近90万的房,我们还在犹豫出多少?对方经纪通知我已经是MultipleOffers了,这个世道!我劝我的客人再等等吧!我就不信,市场会一直这么好?
方法二:买社区最贵的房
六,七十万的房在好学区不算贵房,高收入的白领买这样价位房子的人不少,竞争很厉害,房源也少。
没辙了,买家(他们也看了三年了,对市场非常熟悉)最后挑了一栋某个社区要价最贵的一栋房。一般经纪人都会忌讳买社区最高价的房,所以这栋房没人抢,房子状态很好,还带一个很好的游泳池,光这个泳池就值七,八万,比比其它高档社区的房子还算物美价廉,学区也是买家欢喜的,最后还讨了两,三万的价,大家都很满意的过了户。
方法三:买新房
买新房,不用抢吧,不会一个房,几个出价吧?但是新房的信息来源,非常考验经纪人的市场洞察力,和对新房社区的了解。我没事的时候就会去到一些新社区转转,比如一些新开发的社区如果价钱和地段不错,赶紧下手。
新房例一:这是一栋去年九月底定的新房,那时社区刚刚开,今天我过去,已经买完了,因为材料的短缺,本来要下个月过户的,可能要延迟最少2个月。从我们订房到现在,还没过户,已经涨了两万五了。看看这房子,将近2900尺,5房,盖好后是这个样子!我们定的时候是365的基本价.
新房例二:上个月过户一栋投资新房,2250尺,4房,租金$1700.00已经租出去了。 这个社区我从2018年开始卖,已经过户了17栋,那时的房价才十九万多,不到二十万,我刚刚过户这栋已经是$254,500.00了,如果现在你去定一栋,就是$267,900.00了,我元月份过户的虽然不能和我三年前的房价比,但是这房刚刚过户,又涨了一万三了,也不错吧?
新房例三:刚刚给我的一个客人定了一栋新房,五房四卫,带地下室,$357,835.00,还不错的价钱吧?这个社区我三年前就卖过七栋,那时候才二十几万,现在不能和那时候比了,社区已经卖完了,因为这栋房退了回来,经纪人赶快通知我,我赶快通知我的客人拿下。那个新房例二也是退回的房子,经纪通知我卖的,所以说信息值钱!新社区的经纪人说,她们每个月都卖二十多栋房,供不应求!现在你到处看看,30多万也只能买个Townhouse了,沿400号公路,新的Townhouse已经是4070万的价钱!!!
还有一些年轻人,他们对新房的要求更具体,因为上班,有地域要求,将来有孩子,还有学区的要求。我有一对年轻人也在等新房。他们的价位会高一些,房子已经看好,就等开盘。
B外地人买房。
上个周抢到一栋四十多万的房,有完成地下室,后院有潺潺流水和高尔夫球场的景,买家非常喜欢,也有非常多的其它买主出价。在我的买家的配合下,我们终于抢到了!他们是开了12个小时的车赶过来的,在这儿只待几天,我们看房也只花了三天不到时间,但是每栋看上的房都是多位出价(MultipleOffers),不过我们拿到的是他们最喜欢的,还不错!
如果外州人不亲自来,那就没法抢房了!还没看房呢,已经被抢了。
如果买投资的房还好,只要汇报率不错就可以买了,我上个月过户的投资房,买家就是外地的,绝对相信我的判断!
但是如果是自住房,就比较麻烦,只能看一些新房了,我勘测了一些新区,对65岁以上的人有地税优惠的地段,比较地区和价钱,还有地区前景等等,上周我整整花了三天时间跑社区,的确有心得,也和我的买家商量好了,如果开发启动,就进场。退休的人最好房价不超过四十万吧?


二)对现实行为的顾虑
二十多年的房地产实践经验,让我看到现实房地产一些行为,产生了一些顾虑
A)估价的不讲究(Appraisal
例一:取消估价(Waive Appraisal
现在贷款公司对一些收入和信用好的借贷人,有不需要提供房屋估价的优惠,房屋抵押贷款,不在乎房价是不是达到了合同的价格?这有点风险吧?
例二:非常容易就估到合同价
最近的几栋有了合同的和过了户的房子,我们的合同价比历史价高了两万以上,竟然都估上去了!我和我的卖家们本来都担心的合同价,竟然没有问题?
B) 无首款贷款(0 down payment, 100% loan
Conventional loan 是一种私家机构贷款的一种贷款形式,过去一定要20%首款,最少也要10%首款,再买首款保险,如果是100%的贷款,一下子让我联想到2008年至2012年因次贷风波引起的房地产的灾难!
C) 贷款的门槛低了
好像现在是个人就能贷到款?有点像次贷风波那时的情景,这也让我有点心有余悸!和一些资深的经纪人讨论过房地产的前景,尤其是我们亚特兰大的前景,会不会有房地产的低谷迅速呈现?有人估计明年?但是如果亚特兰大一直有外州人移民过来,那就比较安全了!


三)结束语
不管怎样的房地产前景怎样,我多会很忙,现在是卖家市场,抢房,如果银行真有大批Foreclosure房子出现,大不了又和20082012年一样抢银行的房吧!又不是没抢过?
不管是什么状态,保护好我客人的利益永远是首位的,这也是我这二十多年一直承蒙客人们的信任的原因吧!今年是牛年,祝大家牛年吉祥!心想事成!!!









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