最新！美国国税局于1月18日颁布关于出租房收入的20%可以
最新！美国国税局于1月18日颁布关于出租房收入的20%可以抵税的细则
今年的稅季已经开始，美国财政部和国税局终于在2019年1月18日联合发布的税法解释中，对出租房收益在哪些条件下可以获得20%的税务抵减做了详细规定。新的税法在2017年底颁布时就已经包括了生意收入在满足一定条件下可获得20%的税务抵减。但是，对于个人出租收益能否享受这项抵减政策，或在什么条件下可以享受20%的税务抵减，一直没有明确的说明。
在美国经纪人协会(NAR)的大力游说下，新规则确认，作为职业房地产经纪人，如果有租金收入，无论是作为合伙企业，S-Corp，C-Corp， 还是个人独立经营者，都将获得房租收益的20%抵税。即使房产经纪人的收入超过法律规定的单个申报者157,500美元和联合申报者315,000美元的门槛，它也适用。
对于一般房东的租金收入能否享有20%的抵税，国税局给出了详细的安全测试(Safe Harbor)：
1. 房东必须对每一套出租房有详细的会计和相关保养维修记录
2. 在2023年之前，每年有不低于250小时与出租房相关的服务时间（详细请参见下面对“Rental Service”的解释）
3. 房东必须保留如下记录
a. 与出租房相关的工作时间记录
b. 每次工作的详细描述，比如割草，更换门锁等
c. 工作的日期
d. 如果请其他人对出租房维修或保养，需要记录工作人员的详细信息。
例如：2019年1月24日王师傅修理空调2小时。
出租房工作或服务（RentalService）所包括的内容：
1. 出租广告
2. 寻找租客和协商具体出租事宜
3. 对潜在租客的背景调查
4. 出租房的日常维护
5. 购买出租房使用的物品
6. 监督出租房维修工作等等
虽然国税局给出了一些详细的规定，但是对于一般房东来说，如果希望把出租房收入按照生意收入来看待并利用20%的租金抵扣，必须考虑以下方面：
1. 房东需要考虑相关的税务信息披露，例如填写并申报税表1099来进一步说明房东把出租房当作生意来对待
2. 如果出租房有贷款，那么贷款利息的抵扣将会受到新税法对于“BusinessInterest”的抵扣限制。
3. 具体详细信息请咨询专业注册会计师
最后再次提醒大家，美国税法非常复杂，详细信息请参照IRS官方网站，或者咨询注册会计师。
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