银行房的类别与购买注意事项 （三）Short Sale

wangting

Short Sale还不能说是银行的房，放在这个系列里是为了方便归类。

成功的Short Sale是一个协议 （agreement）, 是房贷借款的人和放债的（可能不止一家）几方达成的协议，同意以少于欠债的额数做一个了结。

例如：一人用房屋抵押借款20万，几年后还剩19万没还完，由于个人的经济情况产生了变化，无力还每个月的贷款，这个人把房子放到了市场上叫卖（号称Short Sale），以比较低的价钱引来了买主，如果以15万的买卖价达成了共识，草拟了一个合同，但是以这个价成交是无法还清房屋抵押借款还剩下的19万（还有买卖双方的房产经纪的费用等等，剩下的还不到15万），所以必须要得到放债公司的同意。于是这个买卖双方的合同被送到了贷款公司，有关部门开始计算最终的数字。

贷款银行也会请两个以上的房屋估价师来估价，经过一系列的研究和计算获得了一个数字，这个数字很有可能不是买卖双方同意的价钱。如果几方的意见不能达成一致，借款的人又不能按时还贷，房屋最终被放债的收回成了银行的房（foreclosure）.

总结：1）在市场上叫卖的Short Sale的价钱是虚的，要等放贷款公司同意才能成交。如果同意的价钱不是你要的价，你必须做好加价或放弃的准备。

      2）Short Sale的房可能欠不止一家的款，除了正常的第一贷款外（1[sup]st[/sup] mortgage）外，可能还有第二顺位贷款（second loan），抵押首款的贷款（equity line）, 欠保险公司的保费，IRS Lien, 欠社区管理费等等。。。

      3) 因牵涉的不止一家单位，每一个被牵涉的单位都必须同意被减少还款的额数，有一家不同意，买卖都不能成交。所以可能要等很久。也可能等了几个月，什么也没等到。去年我的一个客人买的一栋Short Sale，我们等了7个月才谈成。
今年我的三个客人Short Sale 都是在等了4个月以后，以价钱谈不拢而終止。今年贷款公司同意的要价比去年高很多。

     4）最好准备好现金，有时等了几个月后，不同的单位在不同的时间批了，限时间过户，根本没给你留贷款的时间。还有贷款的估价单也是有时限的，90天后必须在重新估价，也给贷款造成麻烦，等等。
去年我的客人买的Short Sale房，就是因为来不及贷款，只得付（30多万）现金。

在买Short Sale时合同写的也要非常的小心。。

很多的细节也没法一一列举，总之Short Sale的过程不是一件容易的事，每一个房的情况都不一样，一下不容易说的很详尽。

买Short Sale，主要看Listing Agent，要非常有经验和负责任，要不然会很麻烦。

市场上现在有很多Short Sale，价钱看上去很吸引人。。 。但是能不能谈成那就看运气了。

wangting

再介绍一栋Short Sal Pending Approval。如果看到Pending Approval，这个意思就是说这栋房已经有合同了，只是买卖双方的，正在等贷款的公司批。现在叫价是四十九万五千。（$495,000.00)

我查了一下，这个房在2005年还是新房时，买价是六十四万八千两百（$648,200.00）

2006年重新贷款，贷了两个款，一个是七十万（$700,000.00），另一个是九万 （$90,000.00）共欠七十九万（$790,000.00),是从同一个贷款公司贷的，这样可能好谈一些,，但是银行是否能同意四十九万五千？我们可以拭目以待。

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wangting

Lambert High, Pre-Approved short sale, asking price $799,990.00.
Pre-Approved 好像是银行批了，但不一定，还是要具体的去问一问清楚。
就拿这栋房来讲，占地1.59英亩。 2003年买地17万，借了11万贷款；然后又从另一个银行借了90万盖房，现在要和两家贷款公司讨价，不过相差不是太大，谈成的可能性比较大。

wangting

Walton High, condo,short sale, 2 bed room, 2 full bathes,owe bank 2 loans, total around $140k, now marking price $79,900.00,monthly fee is $238.00,

在那儿？什么区?

wangting

Community “THE WILLOWS”, now is pending for lender approval.

zhengli

Beautiful, thanks!

wangting

这栋房Pending两次，第一次是今年2月19号，后来5月6号又回到了市场上，在5月11号重新有了个合同，合同定的过户期限在今年的11月之前。

wangting

Short Sale, Mill Creek high, build in 2005, finished basement, 5 bedroom , 4 full bath, 2926 sq feet( not include basement), asking price $245k.