房东和房客: （2）法庭下的见闻（Magistrate Dispossessory Court）

wangting

一）    回顾上周法庭判决

房东XXX先生，房客 OJ，房管“老包”还有我，上周4月3号到了法庭Magistrate Dispossessory Court走了一遭；
法官的判决：房客OJ因不交房租，搞伪证被勒令七天内搬出，房东在判决的第八天可以到政府哪儿取驱逐令（Writ），驱逐令上会有具体的日期和时间，由警察来监督强行OJ搬家。

房客OJ 有三个选择：
1）    在七天内搬走，也就是在4月11号前自己老老实实卷铺盖走人；
2）    在七天内申请上诉（appeal）,必须在4月11号政府下班以前到County申请；
3）    赖到警察来，在警察的监督下，把属于OJ东西通通扔到门外，OJ将会被强行赶出房子。

二）4月11号（411突然想起这是查号台的号，好记）

一大早，房东XXX先生给我一个电话，说OJ发了个e-mail 给他，他不知道该怎么办，转给我看看。
我打开e-mail一看，那口气是对“老包”的，请求转告房东，多给几天搬家的时间，如果答应他，他就不去上诉了。我把e-mail的意思解释给房东听， 房东一下子心就软了，说反正只要他愿意搬走，给多几天也无妨（多善良啊！）我建议,还是问问“老包”的好。
和“老包”通了电话，他说他也收到OJ的e-mail，并没想去理他，“老包”说这种人会得寸进尺的，不要理睬他。房东听从了“老包”的建议，没去理会OJ。
快到中午时，“老包”给我一个电话，说OJ请求房东帮他定一个垃圾箱container（一般350美金左右一个） 说他好扔东西。我转告给房东，这次房东很理智，没答应，因为他有小卡车，实在不行，OJ如果是真的把东西扔在院子里，可以凑合用小卡车来拉东西。所以OJ再次被拒绝。
接着一下午都很安静，OJ没再有任何动静。
下午4点“老包”去了一趟county, 拿到了驱逐令（writ）上面指定的驱赶时间是4月17号下午2点，也就是说，如果OJ赖着不走，房东要雇人（一个卧室要求2个人，这个房3个卧室共6个人）4月17号下午2点在警察的监护下往外扔东西。
如果要执行这个命令，还有一件事必须确定： OJ是否上诉了？如果他申请了上诉，那4月17号的驱逐就不得不延迟。4月11号是关键的一天，如果在下午政府下班之前，OJ没有去申请，那他的权力就作废了
“老包”不停的打听着，4点多了还没有OJ上诉的记录，但后来没有跟踪到下班前的最后一分钟，到底这家伙去没去？4月11号那天到了晚上还是没搞清楚。

三）4月12号

今天一大早过了9点，“老包”就从county那儿得到了确认：OJ没有申请上诉！回想起4月3号他在法庭那理直气壮的，好像非上诉不可的架势，也只是用来吓唬，吓唬人而已！
我们松了一口气，下面就是准备赶人了，当然最好OJ自己能在17号前搬走，那大家都省事了。
下午“老包”又到那个房子去了，一是看看OJ的动静，二是看看修化粪池的人做得怎么样了。。我也一直跟踪打听着。
“老包”说他在那遇见原来的房主了，是个四十岁左右的白人，女的。跟“老包”哭诉了相当长时间。为了方便介绍，给她起一个好记得名“白娘子”吧。

四）原房主“白娘子”的故事

这房原本是“白娘子”父母的房，她在这所房子内长大，父母在世时家景还不错，从“老包”对看到的家里的各种古董式的家具的描述中，可以领略出过去这个家的繁荣和小资。爸妈过逝前把这个房用一元美金卖给了她。这个房本来已经没了贷款，后来又被她抵押借了钱出来。
这几年美国经济不好，她的工作不稳定，房屋贷款还贷变成比较吃力，再加上这是八十年代的房，二十多年了，许多东西都需要修理，外面挨近房顶的烟囱外墙，有部分倒塌下来；暖气炉不工作，因此家里没通煤气（煤气公司拒绝供气，怕出危险）；下水不通（化粪池这次修理花了房东6000多美金呢，OJ告房东，不得不在一个月内修好）；那那都需要钱，可是就是没钱。
这时OJ出现了，要租房住，还不在乎房况，并答应帮“白娘子”修理房子来抵部分房租，“白娘子”就这样饥不择食的和OJ签了这个没收压金的租约，OJ什么家具都没有，所有的家具都是“白娘子”的，除了煤气没法接上，连水和电费都是“白娘子”来付。OJ基本上是“裸”着来的，只有一些洗换衣服而已。而且从去年十月搬进来到现在，从没交过一文钱房租！说好了OJ帮修房，结果没干什么活，好像只整了整地板而已。这次OJ还想耍赖，不交钱白住，没成想碰到我们这些硬茬了！

今天警察去了这房偶遇“白娘子”，通知她17号来清场子的事。（OJ后来也见到“老包”但没见到警察。）

听到这儿，“老包”明白了，要扔东西，其实是扔“白娘子”的东西，“白娘子”眼泪哵搽的说不知道怎么处理这些家具，“老包”建议她拍照在网上卖，或是Yard Sale，还有一周可以处理。。。

我边听边发议论，世界上怎么会有这么没用的人呢？干吗帮OJ付水电费？“老包”说“白娘子”是要保护她的家具。。。
“老包”也说不可思议，要不是他亲眼所见，绝不可能相信世界上还有这种事发生！“老包”还说OJ是他做管理这么多年见到的绝无仅有的“烂货”！

下周三就是17号了，我知道“老包”会时不时的关注OJ的，17号后我们才能换锁，到那时才能踏实一些。

我还会继续跟踪报道给大家听。

房子怎么到了现房东手里？

脉络清晰，描述精彩！
白娘子都玩不转的事，老包玩转了，不简单。
老包、老包的大姐真好，关键时刻顶的上，靠得住。

wangting

From auction.

I was not the selling agent for this property, just help my friend when he called me and asked for help.

wangting

Thanks!

why the previous owner in the picture? thanks.

好玩，长见识。上茶！

简单最美

拜读了，实力派就是牛！果断收藏

王挺的报道很牛逼。

即使Georgia的法律是站在房東這邊的。（？？？）一般從房客開始欠租到完全驅逐出戶，最快也要近兩個月的時間。站在房東的立場，不但兩個月的房租沒了，還要花額外的時間和金錢在法院和“災後重建”上。而爛房客拍拍屁股走人，房東一般是半毛錢也要不回來的。（要錢的話，得到法院另外開案申請，換言之，就是更多的時間和金錢的投入。而且開案的第一前題，就是你要知道爛房客的現在地址。你想爛房客會將他的新地址告訴驅逐他的舊房東嗎？！）而爛房客就“無債一身輕”的再去找尋下一個“天真”的房東。這整個系統體制成就了爛房客的有機可趁。
以樓主的這個case來說，爛房客不但給現任屋主帶來了無比的麻煩，更可惡的是爛房客趁人之危，坑了前屋主。如果這個房客不是個爛人，誠信的屢行他的promise. 前屋主可能就不至於房子被auction了.
我以15年房東的經驗給大家一些忠告：1) 在法官裁判了勒令驅逐日後，千萬不要擅做主張的“同情”房客，而給予move out的寬限期。這會造成整個case重新審判的結果。而十之八九，爛房客不會在寬限期到達內／後搬出。You just waste your time and money. 2) 用現金支付所有的法院的各項費用（法院會給你收據），將會減短你的等待期。3）千萬不要相信房客會給你整修房子， 而給予房租／押金的減價。4）在簽約時，除了租金，一定要收一個月或至少半個月的押金。