为什么要找买房经纪？

地产郝

为什么要找买房经纪？

这是一个老生常谈的话题，很多人在打算买房的时候都会想到是自己干还是请个经纪人去做？
市面上多数人是雇用经纪人的，也有完全自己干的，也有到最后自己出钱找个非常廉价的人去做合同的（很危险，绝不推荐）。我想就这几种现象谈谈自己的观点。

一，雇请经纪人：你会问经纪人都能为我做什么？

房地产经纪人的英文是realtor 或 real estate agent （通称），或 real estate licensee （官方）。他/她能为你做很多乃至你自己做不了的事：
至少在美国和加拿大是，经纪人是各州政府官方认可的房屋买卖代理人，是按照多个相关法律条文和道德标准帮助主顾/当事人（principal）从事房地产交易的有正规执照的人，是绝对不可以胡来的。

1.首先，是建立买房人和经纪人之间的代理关系，明确双方职责和工作，代理时间区间等；这样可以确保双方的利益，经纪人将全力为你提供忠诚的服务，叫做fiduciary。从相关佐治亚州法律要求看，这种关系可以从多种形式建立，如双方签署代理协议，双方口头明确或隐含表示，或以双方的实际行动（如，应你的要求带你去看房，为你独立地提供大量信息等）从而建立代理关系。这种关系将使得经纪人只对你一人专职负责（双向代理除外）。而如果你自己（没有自己的经纪人）找房和办手续，卖方经纪可以帮你做一些事情，但他的职责和责任心只在卖方，获得你的信息，原则上不应欺骗你和诱惑你，但肯定不对你负责。今后的谈判将是职责不对等的。

2.找房：随着网络的不断发达，很多人都在网上自己找房，或通过朋友介绍等，这无疑浪费了很多自己的时间和精力，效果不一定很好。 曾经有这样一位客户找房，自己很忙，但又在各大自由公共网站上注册，搜索，花了大量的时间。人家网站发给他一条快信，某某房上市，照片看起来不错，他找我问你专业的怎么都没有这个信息，我一查，这个房20多年了，根本不是我这个客户要的，当然不在我们的范围内；另一个客户做服务工作，早晚倒班，自己也在不断地上网找房，给我打电话说找好了几个房想看一下，我在数据库里一查，可惜已全部卖出了。这两个案例不是个案，都带有很强的大众色彩，也就是说，公共网站（含一些大公司的公司网站）只会把所有简单的范围给你，而且上传到网上的信息很少更改状态，永远你都搜的着，让你好去找他们，并且不断发信给你，吸引你的眼球而已。
而做为我们有执照的专业人士，
a）有两个专用的搜索引擎和数据库FMLS和GAMLS，这两个的功能是网上其他公共搜索所不能相比的，主要的是数据发布在第一时间，数据量大，全，细，房源状态明确，自定义方便；专业的数据对比使得买家对类似的房也能有个详细的了解。数据的了解可以是单独的，也可以是分类的。这里是房源数据的第一起点。
b）全职经纪人对很多小区的情况了解较一般人全面，也方便了解，包括小区特点，大小，学区，交通，物业管理，历史买卖情况等， 可以提供给你更多的信息；
c）针对不同客户的不同需求提供有针对性的及时数据和分析报告；
d）与主顾会频繁接触，随时顺应主顾的突发想法和不断变化的找房要求及房源变化；

3.看房:经纪人有专用密码锁和无线钥匙，可以带你进入你想了解的房子仔细观察，并介绍和解释相关的特点，特别是房子上的问题和不足，因为经纪人经历的房毕竟比你多。新建房，老房，短售房以及银行房的看房是有区别的。

4.递交Offer：经纪人为你递交的offer合同条款的写法和内容是州政府指定部门按相关法律起草和认可的，不论是大公司自己的合同还是FMLS上出具的合同，都是有法律保障的。非专业相关律师和人士起草的合同无效。曾经有过经纪人为了省事进行现场办公，想为了快，凭借自己的记忆写了一份合同，最后结果当然是被判无效且此经纪人受到相关条例的惩罚。
Offer中有着很多专业术语和用法，不是一般人可以随随便便理解就会使用的，比如这个：....and being more particularly described as that tract or parcel of land lying and being in Land Lot___ of the____ District,_____ Section, ______County, Georgia, being Lot ____ , Block ___, Phase ___ of ________Subdivision, as more particularly set out in Plat Book____, Page _____, of the official records of_____ County, Georgia, Tax ID # _____ or, in the alternative, as set out on an Exhibit attached hereto and made a part hereof by this reference....在合同中除了标明我们常用的家庭地址外，以上这个是法律要求的一定要写在合同里的，否则合同无效。
又比如：请对比这两段话的区别：
First Mortgage Loan Proceeds: This Contract is contingent upon Buyer’s ability to obtain a third party first mortgage loan to be secured by the Property, in a principal amount of .....和 First Mortgage Loan Proceeds: This Contract is contingent upon Buyer to obtain a third party first mortgage loan to be secured by the Property, in a principal amount of......两句话一字之差，可是意义却截然不同，结果相反。这都是经纪人一定要为你把关的地方。
递交合同之前，负责任的经纪人一定会帮你把相关对比分析做好，把对你有利的所有方面一定写到极大。合同条款的每一细节会详细解释给你。

***************未完待续************

地产郝

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5.合同谈判：介绍几种常见情况如下；
  a）谈判拉锯战：买卖双方经纪人就某些细则进行你来我往的讨价还价，经纪人不可以为了自己的利益而损害当事人的合法权益和应得利益，比如为了拿多一点佣金而不去压价，为了省事儿不去竭力为买方争取时间等。
  b）卖方一口回绝：好的经纪人是不会善罢甘休的，一定是反省自己的条款的不足，价格的适度性等，审慎分析后再递新offer，并通过电话，邮件等多种形式与卖方中介沟通，探听消息，分析蛛丝马迹。
  c）卖方拖延：我们的offer递上去了，虽然有时间限定回复，但在某些情况下，卖方中介会采取拖延战术，诺诺的要求一下你再给点时间以期待更多的offer出现或采取这种方式婉转地逼你涨价等，好的经纪人会审时度势，与当事人协商出恰当的办法，要么绝不退让以示决心，要么静观其变，以牙还牙，到时间截止前提醒一下对方，若无答复，卖方中介将负起丢掉客户的损失和责任，给对方中介一些心理压力。

6.签订合约：负责任的经纪人一定会基于买卖双方达成妥协的谈判基础上，全面仔细地与买方主顾过滤所有合同条款，以及合同所附的全部文件，包括很小的细则，如Termite的转移与过户等，以免事后产生歧义（下面讲个故事）。确认买卖双方（房产所有权拥有者们）都签字并有效，确认双方经纪人的签字及信息有效，并记录合同中涉及的时间，用以在签合同后提醒你的主顾应做的事。

7.签约后：经纪人一定要按照合同规定的时间缴纳抵押金，提醒主顾催办贷款事宜，协调closing律师的时间安排，再度看房，协调验房师以及与卖方商讨验房报告后的修房，新建房的中期检查等，以及短售房、银行房等手续和时效方面的及时跟踪等。讲个签约后的故事，“一定要坚守合同细则，要保障买方利益”：曾经有这样一位确有十多年经验的洋人对手，还是个知名大公司associate broker, 在我们的合同谈判中以及最终条款里确有提及Termite的无偿转移，但没有在closing时的分割事宜。临近closing还有三天时她跳出来百般耍赖非要对已全部付过的未使用的Termite部分进行分割，我和我的买家坚持合同的明确条款，坚持不分割，寸土不让。后来这位洋中介居然把她和她的卖方的讨论邮件抄送给这个合同中涉及到的每一方（买卖双方及其各自经纪人，她公司的负责人，贷款公司责任人以及closing律师），好像就是应该默认的进行款项分割，就像HOA费用一样处理。其实在绝大多数的真实买卖当中，这部分未使用完的Termite的费用都是卖方无偿地转给买方，不需要进行分割，这跟HOA其实不一样，除非在合同中明确写明要分割。多封不断的邮件最终使得有关方面出面回应她， 贷款公司说我们经营了数十年，还没听说过也未办理过这种分割的事儿，律师（也是个美国人）也耐不住了，写了一封长信，引用合同中的条款，明确指出不可分割的合同理由。最终这位洋中介没词儿了。做为买方经纪，一定要为买房者坚守利益，上面的例子说明，虽然我们同情卖方的情况，但他的中介出现的错误和损失绝不能转嫁到买方头上来。

8.Closing之前和当天：经纪人一定会在closing之前与其主顾，卖方经纪，贷款公司，有时涉及产权公司的检索，以及和指定律师进行必要的沟通、核实全套资料等以确保无误。Closing当天基本上是当事人自行前往指定律师事务所办理手续，金钱交割和房产证的转移等。经纪人一般只是经当事人的邀请才参加，但只能旁观做个见证人而已。

9.Closing之后：如有需要，经纪人可以帮助主顾（新房主）安排房屋清洁，维修，搬家等。万一事后发现有潜在的对居住产生重大危害和威胁的情况，新房主可联系经纪人对原房主及其代理人提起诉讼。

10.在佐治亚州和其他大多数州，不成文的习惯做法，买房人是不出中介费的，全由卖方负担，除非特殊案例和银行房的特殊指定。有专业人士帮你做，为什么不用呐？

以上是我，地产郝，对为什么买房要找经纪人的一些简单描述。欢迎大家找我联系，谢谢!

地产郝 好地产 678-978-8827


。。。。。。。。。。未完待续。。。敬请留意下一段：谈谈买房过程自己干。

rocky

有关第七条，出 offer  的时候一定要在 special stips 里加一条：
Seller to  transfer termite bond upon or prior to closing ,at no additional cost to buyer.
这样，listing agent就不会胡搅蛮缠了。
事实上，即使seller's disclosure里注明的会留给买家的东西，比如洗衣机，烘干机，冰箱窗帘等，我也都会在offer 里重复一遍：
Seller to leave XXX，XXX，XXX...,at no additional cost to the  buyer。
这样强调一下，以防健忘的卖家到时候自说自话又把东西搬走了，然后耍赖说要付钱才留下。

Dear RE professionals,
what happened if the foundation was identified leaking after closing  but the seller didn't disclosure. would you provide more analysis on this matter? thanks in advance.

What about if the seller didn't disclose the one time HOA reserve funds? does the buyer must pay or the seller has to pay? thanks

地产郝

回复2楼rocky，

谢谢，学习了。

为避免不必要的纠缠，在合同里写明相关内容是必要的。有时的确会发生对大家所共识的东西却被某个“认真的”经纪挑肥拣瘦，所有我们在做合同及附件的时候还是严谨一些好。

老夫

引用第3楼游客于2013-09-10 09:52发表的  :
Dear RE professionals,
what happened if the foundation was identified leaking after closing  but the seller didn't disclosure. would you provide more analysis on this matter? thanks in advance.

i think the inspector you hired shd be the person you speak for.

地产郝

对于有HOA的小区，通常来讲，HOA reserve funds是一定要收的。新买家和住户交这个钱，老房主交过他应该交的。这个信息在你买房的过程当中你的经纪人是一定要告诉你的。有两个合同附件是一定要双方签字的，seller's property disclosure statement and Community Association Disclosure, 这两个里面都涉及HOA的问题，是不可能绕过去的，除非你的经纪人不合格，不知道这些。

地产郝

引用第3楼游客于2013-09-10 09:52发表的 :
Dear RE professionals,
what happened if the foundation was identified leaking after closing  but the seller didn't disclosure. would you provide more analysis on this matter? thanks in advance.

你的问题我理解可能是把几种现象混在一起了， 我把它拆开说：

1）After inspection but before closing：买家有权在进行closing的当天或之前进行最后一次的检查，保险起见你和经纪人共同按照合同和所有相关文件逐一检验，如发现问题则及时通知卖方和其经纪人进行解决；foundation leaking 是重大问题，必须解决才可close, 当初的inspector有责任。如果你的经纪人使用GAR合同，上面都有详细解释和规定。

2）After closing but within reasonable time periods(合理时间段由法官来定）：当初的inspector应当有责任，因为foundation leak这种重大现象的出现一定会有一定时间的前兆，不太可能看不到蛛丝马迹。卖方和其经纪人也有责任，这里牵扯到时间点，责任，补偿等一系列法律问题，相关过程是律师的事，你可咨询相关的律师。

在房屋买卖过程当中的重大问题，象你提到的foundation leak的隐瞒等，如果有确凿证据说明卖方在有意隐瞒真相，构成了卖方违约和欺诈，你可终止合同，追讨责任和补偿，卖方及其经纪人都有责任，请咨询相关律师并提起诉讼。

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