2013年，房地产买卖Case Study (6) HUD home：迟到的过户

wangting

今年2月4号，我突然收到一个通知：Congratulations, your bid to purchase HUD property。。。。。accepted。。。。我的客人成功的拿到了一栋HUD的房！http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=14963
What？我的第一反映就是一头雾水。。。紧锣密鼓的想了一圈，不记得我今年年初出过任何HUD房的价？？赶紧看看买主是谁。。。搜寻了一遍发现这是我在去年（2012年）9月4号在HUD的网上帮我的客人出的价！当时没能拿到，不过我当时在有一个选择“如果你这次没拿到，你是否愿意做替补的买家？”上打了个Yes，谁知事过五个月了，我客人竟真的成了替补买家！真是又惊又喜！！
赶紧通知我的那位客人，他也吃了一惊，也有些疑惑，为什么拖了那么久还没过户？房子本身有什么问题？
我翻了一下这个房的售房记录：五个多月来，这房卖出去过4次，我们是第5个买家。。。可能我们是第五名替补？为什么那几个都没能过成户呢？
我们必须在24小时内把HUD提供的合同签好，和押金一起快递到指定的单位，如果不在指定的时间送到指定的地点，这个买卖就终止了。我们必须尽快的做个决定：要还是不要？
必须回到那个房去再看一遍，看看这次这房是否还能入买家的“法”眼？
这是一个Townhouse，在Peachtree Ridge 高中的区域，这个社区我不陌生，社区开张第一栋是我帮卖的，因为是第一栋，给打了不少折，成交的价钱是16万多。
还记的那个守摊的大概50多岁的经纪，每次我带新人去看房，他总拿出摇滚乐歌星“猫王”Elvis Aron Presley的照片，戏说那是是他年轻时的照片。。。我也真看不出来这真人和照片有什么血缘关系。。。所以印象蛮深的。
具体到这个房：2005年建，2400多平方英尺居住面积，这是个把边的（End Unit）  共3层，
一楼：有两个车库，1卧室；
二楼：厨房和家庭间（Family Room），地上全是硬木地板，厨房的电器不全，炉子没了，炉子上的抽油烟机到是通往外面的；家庭间（Family Room）有个壁炉，从家庭间有门通到外面一个大概10 X 12 平方英尺的木质阳台；
三楼有3个卧室，其中一个是主卧，主卧比较大，但是地毯没了，露出下面的压木的板子，主卧带自己的卫生间，卫生间盆堂是和淋雨分开的；3楼的另外2个卧室共用一个卫浴，浴室是淋浴和盆堂是合在一起的那种。
2005年的卖价是19万7千7百。现在HUD给出的价是8万7千，我的客人出的是9万整。
粗算了一下，光眼前看到的，还花不了太多的银子，我的客人还是决定要了。过户后搬进去前，大概花了两三千美金整修一下，住的蛮好的。

不过我一直在想，这房为什么老被退回来？估计是贷款的事吧？这种房况，不可能有哪家Conventional 常规贷款（除了政府担保的贷款以外的各种银行和私家放债公司的贷款）会给于贷款。但是在上网出价时，现金和Conventional 贷款是在一栏里，不是分开的，可是一但实施，这种房况是贷不到款的，不是Livable Condition（可以居住的状况）。
  
还有一个情况是我们后来发现的，一楼阳台下的一个房间有漏水，在一次下大雨之后，地毯都是湿的，猛一下发现，怪吓人的，后来我们请搞装修的专业人士来过了一下目，发现问题出在砖和板的交接处没有封好（我已经经历过好几起这样的事件了）这房的第一层都是砖，从二楼开始，两侧和后面都是Hardiplank Siding（一种水泥和纤维制成的一种板子），这种两种不同材料的交接处很容易漏水。后来用胶认真的封了一圈，没事了。
  
这个事件给了我两个启示：
第一，     如果是HUD房，第一次没拿到，说不定还有希望。。。
第二，     别人退了几次的房也不见得就是不能买，还是要用专业的眼睛好好的看一看，没准能真捡了个漏呢！  

Interesting.

cresco

现在很多agent帮递交offer都不兴填写offer有效期，后果是买家N个月都没听到答复，结果卖家银行又接受了几乎被忘了的offer. 幸好买家还有接受与否的余地，否则银行一接受就变成binging contract, 而买家己经下单买另一所房子了。这同时两个binding contract的情况可能会吃不消的。

谢谢，学习了！

wangting

不用担心，都会给时间让你选择的，即使进了场，也有7-10天可以退的时间，除非是HUD房Uninsured，如果签了字进了场，就会有问题。
谢谢校长每次的捧场！

wangting

Thanks!

wangting

客气了！

学习了！

wangting

谢谢！

, Thanks to share.