亚城地产案例-帮妞妞卖房子-如何处理未成年人名下的房产

JackBai

帮妞妞卖房子-如何处理未成年人名下的房产

未成年人是指的是18岁以下的人。最近遇到一起未成年人拥有房产的案例与大家分享.
爱德华先生和太太有一个可爱的女儿妞妞，今年4岁。因为要搬家。爱德华先生和太太委托我天天房产公司代为出售他们的房屋。接下这个合同之后，我例行检查了房屋的状况，并了解了他们的需求和时间表。在核实房屋的产权证，我发现这个房子竟然是妞妞的名下。乔州法律规定，未成年人没有资格签订合同。所以妞妞是不能买房产的，那么这可爱的小女生是怎样拥有这个房子的产权的呢。
爱德华先生介绍说原来他们夫妇当年购买房产之后，生意上遇到了一些纠纷。他们担心房产受到波及，就通过房产律师将房产通过放弃权利契约(Quick Claim Deed) 方式来转让产权 给妞妞。这本来没有什么问题。但是现在，当爱德华先生家需要卖房的时候问题就出现了。原来为了包括未成年人的权益，乔州法律规定，未成年人需要监护人(Guardian)和保护人(Conservator)。监护人的概念比较好理解，通常就是孩子的父母或者亲戚长辈。那么保护人是做什么的？原来保护人是法院批准，依法保护未成年人财产的人。此人可以是孩子的父母，也可以是其他人。此人需要提出申请，经过法院批准才可以。如今当妞妞需要处理名下的房产的时候，需要由保护人上报法院，申请批准后，才能成交。
根据乔州法律规定，

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这名保护人需要对妞妞忠心，处处替妞妞着想。(法律认为父母有时候有利害冲突)[/li][li]
能够有机会接触妞妞。（不在美国的爷爷奶奶就不符合资格）[/li][li]
妥善的照顾，维护妞妞的资产。（比如说房子该修的就找人修）[/li][li]
尊重妞妞的意见和权力。[/li][li]
和监护人充分合作。[/li][li]
申请规定数额的保证金。(如果保护人有过失的时候，由保证金公司赔偿)[/li][li]
每年提供完整的记录财产的变更。[/li][li]
当妞妞年满十八岁的时候，主动放弃保护人的资格。[/li]

法庭强烈建议遇到这种情况的客人咨询相关的律师来帮助办理相关手续。我公司的兄弟单位O'Kelley & Sorohan律师行专门办理产权问题的飞利浦律师向我解释说，妞妞需要先向法院申请保护人，然后由保护人申请法院批准出卖房产。整个过程需要一个半月。他建议房子上市的时候同时办理相关手续，以免耽搁交易。

在乔州房屋买卖的时候，都是买卖合同签订之后，贷款批准之后，由聘请的过户律师检查房产的产权问题。

乔州职业经纪人的标准合同规定，卖家有责任保证产权清白，可以过户。我建议爱德华先生在卖主自述文件中告知买家。一方面符合买卖诚信的原则，另一方面也避免买家利用这个借口解除合约。

由于问题发现的早，爱德华先生一家避免了到过户时候才发现的被动局面。妞妞也可以很快的搬到新家了。

文中人物均为化名。本文得到了在遗产和未成年人产权领域的资深房地产律师飞利浦.爱立信（Philip）的帮助和指导。在此深表感谢。希望对遇到类似情况的朋友有些帮助。具体事宜，建议您咨询相关的专业律师。

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房屋买卖中确实很少遇到这种问题，写的很详尽，学习了！