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作者： 刘律师
上一期刘律师提醒大家要在买卖房屋的交易中注意弄清合同的内容，并严格遵守合同的规定，我们很多同胞以不懂英文，不懂法律为借口，为自己的违约行为辩护。我们作为合同的一方如果违约，想要对方原谅自己的违约行为，这完全要看对方是否愿意宽宏大量饶恕自己，但这不是西方法制社会的习惯，没有“让一步”的文化背景，合同就是合同，既然定了就要严格执行，这就是为什么我们常常认为老外“古板”的原因。东方人太重视“关系”，“口头承诺”，认为只要大家关系好，就可以代替一切，只要对方“口头答应”的就一定会做。我经常有客人要求我凭他们买卖双方的口说之辞来办理过户手续，我往往要求他们至少要有一个简单的买卖合同，把双方最重要的意见以书面形式表达出来，以防止以后的纠纷。我常常为客人的“何必这么麻烦”的抱怨而头痛，不出问题的时候法律文件都是“麻烦”，出问题的时候都怪别人为什么不早提醒自己，为什么不早请律师写清楚。
最近有个客人来咨询我他的麻烦如何处理。他曾在去年签署了一份合同，由于卖方迟迟拿不到银行允许他赔本抛售的许可，合同的过户日期一再延迟，延到后来他不再有耐性去“守候”了，但他并没有发出正式通知告诉卖方自己终止合同的意愿。卖方告诉他关于房子的进展他也照单全收，有一搭无一搭的管着这事, 同时又进行了另一栋房子的谈判, 心想谁早定就买谁的房子。卖方终于拿到了银行的许可，要求买方三天内过户，这时买方却以为合同早已过期而自动终止了，对卖方不予理睬, 拒绝过户。买方的“置之不理”让卖方非常恼火，最后卖方发出律师信通知过户，买方因为生卖方的气，加上英文又不好，怕自己有理说不清，心想我不理你，难道你强迫我买你的房子不成，三十六计走为上策，采取躲避的态度，在过户日期也不出面, 也不请律师正式回复告知合同的终止。原合同规定他要用现金买，因为没有银行贷款问题，律师以为过户照常进行，但因为他的不出席，导致卖方没有卖掉房子。偏偏卖方又查出买方在此之前已经买了另一幢房子，以为买主是恶意违约行为，因为买方没有终止与卖方原来的合同，双方的行为使合同在不断地延期，并没有终止。卖方通过律师致函买方告知违约行为，希望买方更正。买方又错误地认为违约没有什么大不了的，最多就是损失原来交的订金，所以也没有把信放在心上。卖方发出两封信后也不再客气，将买方告上法庭，要求法院强迫买方按原合同执行，把自己的房子买下。这下买方发现大事不妙，询问我卖方是否有权这样做。对房屋买卖中的违约处理，除了赔偿损失，没收定金外，对恶意行为，法院可以强迫违约方按合同执行，完成原来的成交。我告诉买方现在再不要不把它当一回事，按自己的想法处理。他已经错误的按自己的想法去处理合同的终止, 现在不能再按自己的想法去处理官司了, 一旦进入法律程序，要求的就不仅仅是要有“理”，法律还要求“理”要按规矩“说”出来，如果法律要求“理”要按“一、二、三”的方式说出来，你却要按自己的一套“四、五、六”的方式去讲，没人会听你的理，没有按时间说出来，过期的理也没人听。所谓”有理走遍天下”并非如此。在中国的”人制”社会里, 一个所谓的”清官”可以不顾法律程序推翻已定的判决, 在美国的”法制”社会里, 这种可能性非常小。法律程序非常严谨, 它们通过制度来管理人的恶性, 而不是依靠一个清明的父母官来解决问题。我经常提醒客人, 产生了官司或纠纷就跟生了病一样，要找医生治，还要找对专科医生，为自己打官司, 相当于自己当医生, 往往误诊。一旦这位客人不应诉或应诉不当，判决对他不利，卖方是可以申请执行他的法院判决，冻结银行户头, 在买方现有的房子上放置抵押权，将会严重影响房子以后的产权变动。
本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师。联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；传真：770-481-0597；网址：www.attorneyliu.com。 |
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发表于 2010-5-21 04:28:02