北上广深房价全面下跌 中国楼市要”硬着陆”？(图)

安德广厦

7月初以来，政策面出现变化，全国放松和取消限购政策的城市已经接近40个。尽管放开限购政策频频在各地坐实，但房价还是处于下行通道。
昨日（8月18日）上午，国家统计局发布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新房价格环比上月下降的有64个城市，最高跌幅为2.5%；二手房方面，有65个城市价格环比上月下降，最高跌幅1.5%。值得注意的是，一线城市的房价也出现全面下跌。新建住宅价格，北上广深四个城市环比分别下跌了1.3%、1.4%、1.3%和0.6%；二手房方面，也是全面下跌，跌幅最高的广州达1.1%。
　　胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，这是由于目前取消限购的二、三线城市大都库存高企，同时在过去的数年间，市场需求已经在价格上涨的阶段被消化，新增需求相对乏力，并且在面对价格下行的情况下，依旧观望情绪浓厚所导致。
　　　　环比仅大理与厦门上涨
　　今年7月，70个大中城市平均新建商品住宅环比价格指数为99.07，自5月跌入100点以来继续回落，较上月下降0.45点，二手住宅价格平均环比指数为99.22，比上月下降0.45点。
　　链家市场研究部分析师张旭告诉 《每日经济新闻》记者，2014年7月，一、二手住宅价格环比指数均达到2011年以来最低，且环比降幅均达到近41个月以来最大，单月整体跌幅再创新高。2014年以来，一、二手住宅指数一直保持下行趋势，且下行速度在不断加大。
　　根据国家统计局数据，7月，全国70个城市中，新建商品住宅价格环比下降的达64个，较上月增加9个，环比持平的城市有4个，较上月下降3个。值得注意的是，新建商品住宅价格环比上涨的城市仅有大理与厦门，分别上涨0.1%和0.2%，较上月减少6个。
　　而去年同期，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，持平的城市有4个，上涨的城市有51个。同比价格变动中，最高涨幅为7.4%，最低为下降10.2%。
　　“从价格下降幅度来看，当前房价环比下降情况更甚于2011年楼市调整时期水平。”张旭说，本轮市场因经济环境及供需关系引发调整，市场回落的速度和范围都较以往更大。
　　　　放开限购政策效果微弱
　　6月26日，内蒙古呼和浩特市第一个明确表态取消限购，成为执行限购政策后第一个松绑的城市，随后多地“跟风”，目前已有近40个城市在限购方面有不同程度的松动。
　　政策出现松动，各地楼市的反应并不都是一派繁荣。杭州、海口和青岛等城市出现了成交量的环比回升；温州、无锡及贵阳等地却仍保持下行趋势。
　　值得关注的是，来自克尔瑞的数据显示，呼和浩特、济南、南宁和石家庄等城市在取消限购一两周内迅速冲高而后又快速回落至正常水平。
　　胡景晖分析，有些二、三线城市即便限购放松，往往也很难调动当地的实际购房需求入市。而其市场价格方面，则由于开发商用各种方式让利、调低价格入市，使得价格依然处于低位下滑的状态中。
　　上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者，放开限购的直接目的是为推动成交，而并非固守房价，目前来看，有些城市成交量都难以因限购政策改变而掉头向上。
　　目前未放开限购的热点城市仅剩下北上广深以及大连等个别城市。严跃进说，7月份，一、二、三线城市新建商品住宅价格指数环比跌幅继续扩大，跌幅分别为1.2%、1.0%和0.9%，相比6月0.4%、0.5%和0.5%的数值均有所扩大。
　　他表示，7月份一线城市房价环比跌幅首次超过二、三线城市。不排除未来一线城市在信贷放松、普通商品住宅标准调整等方面进行“救市”，而其他坚守限购的城市，政策放开也只是时间早晚而已。
　　　　量价齐跌不会导致“硬着陆”
　　素有“地产大炮”之称的任志强不久前曾判断，今年房地产投资增速可能下滑至个位数，商品房年销售面积同比回落，新开工面积同比增幅将全年告负，个别指标甚至可能“超出预判”。
　　这或许能代表业界普遍的悲观预期，渣打银行在6～7月访问的30家开发商中，18家表示企业所在城市同行的住宅销售已经恶化，持此观点的企业数量为自2012年初调研以来的最大值。
　　严跃进说，当前房价已步入“过冷”区间。从房企角度看，在市场降温下，降价促销的力度会加大。而从城市的角度看，房价下跌会使得救市的力度加大，各类新的刺激会不断推出。而且，央行和银监会也会加快引导商业银行放松房贷，尤其是首套贷。
　　张旭对记者表示，短期内大范围房价下跌的情况还将持续，尤其是房地产市场传统旺季“金九银十”即将到来，业绩压顶的开发商将加大促销优惠力度，因此新房市场还会顺势调整。
　　量价齐跌是否会导致中国楼市“硬着陆”？中国银行报告给出的是否定答案。
　　中国银行首席经济学家曹远征认为，消费者购房贷款的首付最低为30%，这就意味着如果房价没有下跌30%以上，房屋贷款仍然是有价值的，而购房者也不会轻易放弃房产。虽然不排除个别地区的个别楼盘会有价格下降30%左右的情况，但整体房价不会大面积下跌。
　　报告还称，虽然房价下降会对建材、装潢等行业有一定影响，但保障房项目的进一步扩大，从一定程度上抵消了因商品房价格下跌所带来的影响。而另一方面，房价下降后，消费者用于购房的钱可能就会被其他领域的消费产品所替代，很有可能因此促进了其他领域消费的增长。