出租房抵税的有关问题

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出租房的很多开支费用是可以冲抵租房收入（Rental Income），这里先谈一下怎样冲抵折旧费（Depreciation）。
1.      什么时候开始冲抵折旧费？
当你的房子准备要出租，例如2月6日你买的房子准备出租，经过装修后，3月5日从打广告出租房子直到7月1日房客开始入住，出租房子即从3月份开始折旧。
2.      房子闲置时：如前任房客搬走，房子需要一段时间维修。则可以继续折旧。
3.      折旧期限：27年半（27.5年）。
4.      可以折旧或不可以折旧的有哪些：
房子本身价值可以折旧，但土地价值不可以折旧。例如你买一栋房子花费10万美金，房子本身价值8万美金，土地价值2万美金。折旧则扣除土地价而以房价8万为基数。
5.      什么时候终止折旧？（When does depreciation end?）
房子停止折旧或者完全收回成本（如上述8万美金）或者房子不再出租。
接下来的问题是；如果你的房子出租几年后，你想卖掉出租房。那么以前的折旧值怎么算？
例如：房子一年中折旧值是5000美金，但你的租金收入是10000美金，那么你报的出租收入只需报5000美金。因为折旧冲抵租金收入，只需填报5000美金应纳税所得。你在出租房子期间的这些优惠，等你卖房子的时候都要返还IRS。也就是说，你在出租房期间所得到的好处还要返还IRS。通俗的说，IRS要秋后算账。怎么算呢？例如：你买出租房花费10万美金，出租5年后，你以15万美金卖掉。这5年期间折旧费总共2.5万美金。你以10万美金价格买进的房子，在这5年期间房底价会上下浮动，为简化起见。此处省去很多细节（如果有具体问题请咨询你的会计师或打电话Email和本人联系），2.5万美金折旧费减少房子的底价。卖房子的应纳税所得是15万 -（10万– 2.5万）= 7.5万。那么有人要问：我不折旧如何，我可不可以报5万美金应纳税所得而不是7.5万美金应纳税所得。答案：不可以！第一，你必须折旧出租房；第二，如果在出租房期间没有折旧，IRS仍旧认为你折旧了，尽管你没有折旧。法律原文如下：IRS，Pub 527：


“

You shouldclaim the correct amount of depreciation each tax year. If you did not claimall the depreciation you were entitled to deduct, you must still reduce yourbasis in the property by the full amount of depreciation that you could havededucted.

“


本人在报税时曾发现有的房主没有用折旧冲抵出租房子收入。这是很遗憾的。希望此文对房主们能有所帮助。咨询联系方式:幸运坡税务所404-903-4100或email：thincometax@gmail.com
下期谈自住房的税收和减税问题。

  

每年/每月的折旧费怎么算？自己说多少就多少吗？

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游客:每年/每月的折旧费怎么算？自己说多少就多少吗？ (2015-03-17 12:03) 

假设你的房子折旧底价是3 万，每年折旧费：30000除27.5=1091。不能自己说多少就多少。

讲解的很详细，谢谢！