專家預計未來三年房地產穩健成長 (上)

meicheng

最近陪伴著朋友跑工地，看新建案， 換學區，買投資房，買地皮， 幾乎人人都問我同樣的話題: 『這波房地產升值，會漲幅到幾時?』看著他們問我的眼神， 就像談戀愛中的情侶那種又期待又怕受傷害的心情，很難決定到底要現在進場， 還是再等等.....  這樣吧! 口說無憑 我喜歡閱讀市場資料，也喜愛和朋友分享我聞到的市場訊息，藉此分享一下專家的意見。雖然資料多偏重在商業投資， 但是大小經濟環環相扣，舉一反三， 不難看到整體趨勢走向:   
根據一項新的，由城市土地學會中心Urban Land  Institute（ULI）為資本市場和房地產所做，為期三年的預測。房地產業內人士預計由2015年起保持穩健增長的情況將持續到2017年。 這是由ULI房地產每半年度，預測所獲得的前景共識。這些結論是由43位業界頂尖的經濟學家和分析師，他們分別來自32不同的地產投資業，諮詢和研究機構組織的調查結論。
由ULI領袖威廉·馬赫，同時也是LaSalle投資管理在巴爾的摩的北美策略主任，調查結果的分析突顯了2015年到2017年最樂觀的整體經濟領域分析：

l  未來三年每年淨就業增長預計為2.9百萬人次，比較起長期的平均值僅有1.2百萬。就業機會增加不少。對於房地產，尤其是辦公和公寓的需求將保持強勁。低失業率也導致工資增長，但技術工人的短缺可能會浮出水面。
l   10年期美國國債的利率三年期內將超過3％，比長期平均水平4.1％低，但顯著在預測期內上漲。
l  發行的商業抵押貸款證券預計將上升至 $150 Billionin 2017年（從2015年的$115 Billion 和 2016年的$133 Billion）。銀行和保險公司也更加活躍，房地產貸款將保持競爭力，並有利於借款人。”這對許多借款人與貸款即將在未來三年到期的人們，是個好消息，”馬赫說。
l  由Moody's/RCA Index指數衡量商業地產價格預計平均每年增長7.6％，相較於長期平均5.3％的增長，這意味著未來三年美國房地產的非常強淨升值。
l  倉庫的租金和hotel收入，每間可租用客房（也就是平均可出租客房收入）預計將是其中的主要物業類型的領導者，平均為3.6％增長率和三年期內5.3％的增長速度，領先以往的增長率。
l  地產投資信託的全國委員會，測量非槓桿性房地產投資總回報率 在2015至2017年預計將平均增長9.9％，比預期的美國國債平均收益率顯著高出許多。
l  邁耶指出一些值得關注的領域，其中包括類似較高的短期利率擠壓投資回報，造成增加的capitalizationrates的。例如，受訪者預計NCREIF capitalizationrate將從2015年的5.3％ 穩步上升到2017年的5.9％，這造成上升的原因是”較高的利率和借貸成本”他說。

儘管如此，調查結果顯示了希望多過擔心，他說。 “總之，幾乎所有的美國房地產的參與者會很高興，如果未來展開所預言的和ULI預期的一致，”Mayer說。“這個預測代表了雄厚的經濟和房地產市場的基本面，加上貨幣刺激政策的有序風下來幾乎是完美的結合。”儘管存在著潛浮因素 諸如經濟衰退，國外的危機，利率暴漲，或供過於求的障礙阻礙進步，“地產專業人士預測三年的順風順水的美國房地產”。  以上資料僅供參考!  For moreinformation, visit www.uli.org.

但是，儘管專家陽光樂觀的態度，個人的建議是:
1.)  個人需求和承擔風險度各不同
2.)  歷史經驗是最好的老師
3.)  當大家都一窩蜂的時候 也是危機在探頭的時候
4.)  策略規劃未來的短期， 中期和長期投資，好好利用未來三年的好時機，也計劃好風險歸避!  
還是那句老話, 買到好價位，完全不是仲介的功勞，是買家自己掌握了機會！！
*敬請期待下週的專題 “商業地產領域的表現分析和預測*

鄭惠媚
Berkshire Hathaway-Georgia Property
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