|
|
这两年来在亚特兰大买投资房的人越来越多！买家不仅仅只有当地人，“亚特兰大”这个在美国南方的最大的城市的名字，以适宜的气候，相对便宜的房价。。。引起了美国各地和美国国外的人们的关注！近几年，吸引了不少外地投资的买家。我自己就做成了不少外州和国外来买房的生意，有意思的是，他（她）们都没见过我，也没有看到过房子，就这么成交了！
以下就是一个加拿大华人买投资房的经历，经过买家同意，写出来和大家分享。
一）买20万以下的投资房。
加拿大华人“杨光”先生去年下半年联系到我，想在亚特兰大买一栋20万以下的独立房，现金买卖。“杨”先生没有来过亚特兰大，也和我素昧平生！托我买房？自觉责任重大！
20万以下，买哪儿好呢？
1） Location， Location， Location
首先要确定买房的位置，定下来买哪个地段的房？
客户如果买新一些的房，对于以后的善后工作会相对容易一些，尤其是新房，建筑商会有保修。
房子新一点的，就得走远一些。有些远一点新房，卖的也很好，租的也不错。从去年下半年开始的几个新区：
例如新崛起的小镇“Buford”，由于“Mill Creek”高中的名气和20万左右的新房房价，招来不少的买家。可是对于我来讲, 85号公路的120号出口，下去还要绕几英里，有一点不敢“下手”。。。
还有Dacula 小镇新房的价钱也很吸引人，17万到20万的房价1800平方英尺到2400平方英尺，房子的间距也很好！位于高速公路316的北部，不算太差的区，2-3里路就有社区大学（4年制的），周遭还有不少工厂。但是由于附近的收入不是太高，租金会低一些。。。还是不敢“下手”。
Lawrenceville 小镇，整个地区的房价相对便宜一些，学校中上等，也是一个选择？可是这个区有一些走下坡，学区的名次有下滑的趋势。。。
要不然就买拥有最好学区的Alpharetta 小镇？那可是个高收入区，租金高！但是房价相对要高很多，20万以下的独立房？难找，即使找到了也是房龄高，可能有整理，维修等等问题！这对于身在外地的买家来讲，是个挑战！对我来说也是一个挑战！外地的买家过完户，房子出了什么问题，只能找你帮忙维护什么的，房子年份长，很多东西老化，要修理，更换。。。
斟酌来回多次，最后我们还是定到了Alpharetta 小镇，“杨”先生在网上看到这个区的资料，不管是学区还是当地的收入和公司分布都是上上等，那就这么定了！Alpharetta 小镇！
2） Multiple Offers
2015年12月11号， Alpharetta 上市了一栋2124多平方英尺的独立房，1988年建房，3房，2个全卫，占地面积0.34英亩，要价18万5千。
在Alpharetta 小镇，Chattahoochee高中，在市场上，20万以下的独立房很难见到，2千多平方英尺，还不到100美金一平方尺，听着还不错，怕坐失良机，立即约见！
可是当时怎么也找不到经纪人，只有直接冲过去了！
运气还不错，正好有人在看房！等前面那个经纪人锁好门，我立即跟进，麻利地打开放钥匙的盒子，拿出钥匙，开门走了进去！
哇！屋里一片狼藉! 衣服扔一地，门前楼梯上贴了个很明显的纸条，写着“Please Remove Your Shoes”，还让我脱鞋？真有他的！就这个脏乱的程度，我还真怕脏了我的袜子！！！
这是个两层楼，3个卧室的房，一进门，有一小片6X6的瓷砖装饰的地面，砖缝里积满了灰绩。抬头看，是个带璧炉跃层高厅的Family Room，天花板是那种叫“popcorn”的完成，不是光面的那种，一个长柄的吊扇吊着中央，吊扇上没有灯，天花板上有一排射灯，是在一根铁条是镶嵌着几个小灯的那种；
天花板上有很多的水迹，在空调的出风口下端有一条几尺长，线条型的流过水的痕迹；
一楼除了厨房都是地毯，地毯延着墙边都是黑的，不知是脏还是进了水的水迹？
从一楼走过客厅，就是正餐厅，接着是通向后院的双门，门边的地毯有很大一片被水浸泡的水迹，门很难打开，门框下部的木框基本上已经腐烂。
勉强把门打开，看到的是一个和房屋大致一样宽的阳台（deck大概有10X25？）阳台基本上是建筑在地面上，木条很多都已经腐烂。
从后门进来，右拐是厨房，破旧的30寸高的橡木（Oak）木柜，有些还缺了抽屉门。炉子很脏，很旧，打了一下火，有些眼不怎么灵，肯定要换一个新的煤气炉了。洗碗机看上去也不怎么样。打开水池下面的柜子，查看了一下食物粉碎机，把开关打开，没什么动静，估价要换新的了。
厨房地面是看上去有木纹的假木板地（Laminate），号称复合地板？这种地板很耐磨，但是怕水，而且脚感不好，踩上去硬硬的，我本人不喜欢用这种材料用在容易潮湿的地方，是不是应该换成塑料地面？边走边啄嚰着可能需要的开销。。。
从厨房出来穿过正餐厅，左拐正对着一个卫生间，卫生间的两侧是两个卧室。卫生间里只有一个洗脸盆，是那种人造大理石的材料(Culture Mable)，盆内已经出现裂缝。地上是那种小小的瓷砖地面（马赛克)，固定的不稳的马桶，（马桶一定要换掉！当时就放进预算了。）夹在淋浴（下面是澡盆的那种）和洗脸盆的中间。澡盆子很脏，不过四壁倒是用瓷砖砌起来的，砖缝里有黑黑的水垢（mold）。。。
楼下的两个卧室很大，地毯很脏，墙纸破落。。。（这是人住的地方？真能凑合！）。
上了二楼，楼梯在一进门处，楼梯上铺着地毯，一路上去，上面只有一个很大的卧室，可能是主卧？主卧的卫生间有两个洗脸盆（Double Vanities），也是人造大理石（Culture Mable）虽然没有什么裂纹，但看上去有很重的岁月痕迹！淋浴和澡盆是分开的，淋浴的尺寸不小，淋浴头也不知哪儿去了，淋浴的地面也是那种小磁砖铺的底，砖缝里脏，黑，不由的让我很担心！如果清不干净，重做整个淋浴，那就开销大了！
下楼到车库去看了一下，车库门要换，暖气炉看上去和房子同龄，庆幸的是热水器还比较年轻。
来的院外，围着房子转了一圈，房顶看上去还很新，估计那些天花板上的水迹可能是换房顶之前的事故？
周围的树太多!一些树枝已经凌驾在房顶上，水槽已被堵满，（砍树又是一笔预算！）
看看空调，也是比较老了！（换空调暖气？）
外墙需要刷漆，很多地方有不少的朽木（也要花钱！）。
这么一转，心里的预算有了，里外刷漆，换地毯，换洗碗机，炉子，冷暖气，买冰箱，换后门，砍树，整理内务等等，预算应该是2万美金上下。
如实和杨先生汇报，杨先生算了一下，如果花2万左右修理，在这个地区还是值得买的，于是乎，出于杨先生对我的绝对信任，我们就做好了出价的准备。
每次出价前，尽量能和对方的经纪聊一聊，做得知己知彼。
与对方经纪联系上了，提到这个房况比较差，对方说，就是因为房况差，要不然不会要这个价。也真是不愁有人要买，当时已经有人出价了，Multiple Offers 还不止一个人！
看来大家都看好这个地区，真有识货不怕麻烦的人！
我们怎么出价？我和杨先生商量了，我说比要价多一千美金！但是我警告杨光先生，我们第一次可能拿不到，因为出的不高，不过，不用担心，第一个拿到的人，很有可能会退（10-14天反悔期）。
一般抢房都是有拿到了后悔，拿不到也后悔的现象！尤其这个房的确需要整修，如果没经验，不知道该怎样下手，退的可能性很大。
事情真的和我预测的一样，第一次我们没有拿到！没隔一夜呢，那位出价最高的人，拿到了，又后悔了，退了！对方经纪人和我们商量，问我们要不，和杨先生商量，他很兴奋，惊讶我怎么猜的那么准？这不，我们就用高1千美金的$186,000.00房价拿到了！
接着就是验房，问题的确一大堆，电路，暖气和空调都有问题，和对方又交涉了一次，结果7说8说的，对方让了1500美金，最终在2016年的元月初，以$184,500,00过了户。
在过户时，买主预交了3个月的租金，返租了3个月，租金付的不高，本来应该是按市场价，每月租金$1600-$1650，卖主央求还没找好住处，原屋主只按$1,100.00交，这也是他们的Mortgage的钱数，杨先生心软，就同意了，但是说好了在出租期间，新房东不给修任何东西。
直至2016年4月初，房子回到了杨先生手里。杨先生没有见过我，也没有见过房，没有来美国，一个房屋交易就这样做成了！
非常感谢杨光先生的信任，接着，杨先生汇来了2万美金，整修的工作开始了。（未完，待续） |
|
匿名
发表于 2016-6-4 00:12:46
发表于 2016-6-1 23:46:14
楼主