回答房地产投资朋友们的提问：关于什么是 Pre-foreclosure，F

markzhang

回答房地产投资朋友们的提问：关于什么是 Pre-foreclosure，Foreclosure, Short Sale与 REO


最近带朋友们看房，经常有人问：Pre-foreclosure，Foreclosure, Short Sale与 REO是怎么回事，是不是在此可以挖掘投资机会？
现就借这个平台给朋友们解释一下吧。

Pre-foreclosure顾名思义，就是Foreclosure前夕。发生于业主没有按期付贷款本息而被Lender发出Foreclosure 通知。
这个时间离Foreclosure拍卖有多长是由每个州的Foreclosure的法律去确定的。业主只要在预订的Foreclosure拍卖前付
清欠款（按照贷款合同的过期金额，不是全部本金）就可以取消这个Pre-foreclosure:状况。这种状况下业主的总欠款加
上卖出费用（税和佣金等费用）有可能低于市场价格，也可能高于市场价格。要是这个总欠款加上卖出费用高于市场价格，
就必须要lender批准才能卖出（因为卖出后收回的款不够还银行）。这就是Short sale程序；要是总欠款加上卖出费用低
于市场价格，买家就可以直接与业主打交道买进而不必通过银行批准。这个情况下对买家有什么有利呢？因为业主的物业
将要被Foreclosure 拍卖，买家可以用低于市场的价格买入。这种单纯Pre-foreclosure而不是Short Sale的状况在前几年
比较多见，而现在就是要走到Short sale的状况比较多。根据我的经验，出现Foreclosure除了真的付不出款以外，还有以
下状况：
夫妇在闹离婚状况。据说是占Foreclosure 的百分之60%以上（这是前几年，现在当然应该是房价
下跌的原因居多）。
从哪里可以查到Pre-foreclosure资料？不需要付费用的是在当地的County。也有些网站或者当地报纸专门报这种
Foreclosure notice的。再请读者注意，很多网站宣称是卖Foreclosure物业的实际上是Foreclosure之后的物业。


Foreclosure
通常我们说的Foreclosure就是指Foreclosure auction。不是指Foreclosure拍卖之前也不是指Foreclosure拍卖之后。
这种Foreclosure auction都是需要买家拿银行本票到拍卖场地去参加竞投。凡是不需要拿全额现金到现场去拍卖的都不是
Foreclosure auction。而是各种各样的房地产拍卖。

Short sale就是前面介绍的，业主欠银行的钱多于物业的市场价格。原业主要想卖掉一定要通过银行批准。这里再重复一次概念：
Short sale就是Pre-foreclosure状况。但是，Pre-foreclosure不一定都要进入short sale。因为还有一种状况是业主总欠款依
然低于市场价格。只是原业主没能力或者不理睬付过期贷款利息，所以被发出Foreclosure notice。当说Pre-foreclosure可能是
short sale，也可能不是short sale

REO（又叫Bank own）
这种状况发生在Lender经过Foreclosure auction之后，没人在auction上买走，所以银行收回来再放出市场（MLS）。
因为银行不是一个房地产投资者，所以银行的目的是要卖掉为止。但是银行愿意减价多少是看当地市场（比如市场上REO房多不多）、
该银行本身持有REO多少和银行本身的财务状况或者资金流动状况来决定。


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