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（感谢网友审稿润色）
本文作者：
郭朋 （PhD)
有照房产经纪
email：pguo@hotmail.com, pg30022@yahoo.com
微信： pg30022
电话: 4045790073
(Fulton county 驱客(Eviction)的步骤: http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=4644 )
前几天看到网友发帖问房客不交房租怎么办 http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=3466 。做为房产经纪人，除了给朋友买卖房产，我自己也有几套出租房，也多次碰到过不交房租的房客，同时也被逼上法庭。就此就谈谈我的经历，以及融合一些听来的情况，跟大家分享一下。
驱逐房客夺回房产的高潮，最终结果(房客的东西全部被我们搬家到屋外草地上：
声明： 我只是一个普通的能帮您买卖房产的有照房产经纪人，我不是律师也不是会计师，您真的碰到问题的话还是请教您的律师和会计师。我的房产都在Gwinnett， 所以以下内容，包括法庭地址等都是指的是Gwinnett郡。
如果我碰到拖欠房租的房客， 简单来说我会是这样的：
如果每月1号是交租的期限，到2号就可以写封普通信通知房客赶快在6号前交房租，同时连滞纳金一起交。 这封信可以写的口气温和一些，可以说是不是忘了或者是不是账户转账延迟之类；这是我用的样板信：
Date (mm/dd/yyyy)
Address of Rented Property
Dear (Tenant's name):
As of today, we have not yet received your rent payment for this month. Please pay the rent and the late payment of $XX.XX within 5 days.
You may mail your check to:
Or send electronic payment to:
We understand that you may have some issue preventing you from paying rent on time. If you can provide a compelling reason for why you have not paid rent yet, such as a medical emergency or a bank bill-pay error, I may request that the property owner waive the late fee.
Thank you very much for your cooperation!
(My name)
Property Manager
(My phone number)
(My email)
如果到6号他没有交钱，就要写第二封信给房客，但是口气可以强硬一些，告诉他如果到12号还不交钱我就要上法庭填Eviction表了； 这是我用的样板信：
Date (mm/dd/yyyy)
Address of Rented Property
Dear (Tenant's name):
As of today, we have not yet received your rent payment for this month despite having sent you a letter requesting rent payment on (mm/dd/yyyy).
This letter serves as a final warning letter to you requesting rent payment plus the late fee within 5 days' time. The property owner hopes that within the stipulated time, you will make the payment or quit the property, else the owner will be compelled to take serious legal action against you to recover the premises and any other damages and costs allowed by the law.
You may mail your check to:
Or send electronic payment to:
Sincerely,
(My name)
Property Manager
(My phone number)
(My email)
发第2封信时，可以用Register mail（挂号信）， 但是我喜欢用普通信加delivery confirmation，这样可以有证据说信送到房客地址了。用Register mail需要去邮局签字取信，我就有房客知道是有关付房租的事，故意不去取， 结果我的 Register mail 被退回。
如果到了12号房客还是没有交钱，那我就要去county的Magistrate court （小金额法庭，涉及金额在15,000元以下）填表开始驱逐房客的手续了。我要填两张表，一张红的：Dispossessory Proceeding，一张白的：Sheriff's Entry of Service。这个白的表应该是每个成人房客一张。由于我和房客签合同时，一般我只跟一人签合同，所以我只要填一张白表。
实际上，我并不需要亲自跑到法院去，填好表通过公证（Notary）以后，附上75美元的支票寄到法院： Magistrate, PO box 246, Lawrenceville, GA 30046
亲自去的话，地址是：75 Langley Drive，Lawrenceville, GA 30046-6935
在Gwinnett 郡，Magistrate court是在进Gwinnett court （75 Langley Drive，Lawrenceville）大厅后，左边大厅的左边3-6号窗.
Dispossessory Proceeding和Sheriff's Entry of Service的表格我手上还有几张空白的，您需要的话可以跟我说一声。
如果我要在家里打印驱逐房客表格，我得感谢21楼网友提供的信息：
1, 点击： http://www.gwinnettcourts.com/#courtsjudges_magistrate_forms
2, 在左边找到 "Dispossessory Actions"
3, 双击 Dispossessory Actions, 在右边就可以看到 Dispossessory Action's Forms.
只需要打印 Sheriff Entry of Service (MAG 10-10)， Dispossessory Proceeding (MAG 30-02)
即可。
法院拿到我填的表之后几天内警察会把表送到房客处，让房客应诉。
如果在7天之内房客应诉了，那么我就可能要再等2周左右上法庭， 和房客在法庭上当场对质，进行陈述和辩驳，然后就要看法官怎么判了。
如果7天之内房客没有应诉，事情就简单了。 第8天我就可以到Magistrate court再填一张表格：Writ of Possession，这个其实就是Dispossessory Proceeding表格的下面一部分。这张表格我必须亲自到法院去填，不能寄。当着Magistrate court的工作人员的面签字公证后，到后面的Sherrif office交25美元，请警察上门监督保护我把房客的东西搬到屋外。一般警察会在2-3周前来我的房子，同时法庭要求我每间卧房请两个人。我请劳工把房客的东西搬到外面草地大街上，然后房子就重新归我们了。
以上的所有程序我都是经历过的。
以下蓝色的内容我都是没有自己经历过，具体如何办理，得问问律师：
那如果收回了房子，但是我还想要把房客欠的房租讨回来怎么办呢？据说我要先知道房客在Gwinnett郡的银行账号或者在Gwinnett郡的工作单位。然后我得去法院填一个Statement of Claim 和Sheriff's Entry of Service 表格。争取拿到一个Judgement，然后拿着Judgement去填一个Garnishment（工资扣发/财产扣留）表格。 Judgement的费用是150美元，Garnishment是100美元。之后警察会把这个Garnishment送到那房客的工作单位，单位就会把他的相应工资扣下来给你当房租了。（Garnishment表格在eviction office的1-2号窗口领取）
在和房客签合同时，合同上的房客人名越多，在填Statement of Claim 和Sheriff's Entry of Service 表格时对我越有利。每个房客一份 Sheriff's Entry of Service。 这样如果我赢了Judgement，我就可以Garnishment（扣留）他们所有人的工资/存款。
另外我还可以花9美元填Form 29 Judgement / FiFa Request ， 这样的话，欠房租的房客的信用就坏了，那个房客就无法买大件物品，同时警察也可以看到那个房客的这个记录。
我还可以花10美元填Form 36。 这个表是要求房客提供工作和收入情况。 好像是要等30 天看房客回不回话。
这蓝色的内容，如Statement of Claim，Judgement，Garnishment，Form 29， 和36的程序我是没有自己经历过，都只是我道听途说。具体如何办理，得问问律师。
让我们再回到驱逐房客的内容上。
我经历过好几回驱逐房客的经历。
有几次是我向法院交上Eviction表格以后，那房客就自己跑了，过几天再去找，房子空了。我拍了一堆照片后，房子就重新归我们了。 因为我在合同中提到，我有权利判断房客是否自动放弃居住，自动搬走。 不过也有人建议，即使房子空了，我也要填Writ of Possession， 因为房客可以起诉我，他的上万元财产在我们的房子中被我当垃圾仍了。
还有几次是我提出诉讼后，房客就主动来找我谈判，说愿意交钱，让我撤诉。有一次我是老老实实就跑去法院撤诉了；以后我就学聪明了，没再大老远跑到法院去了，因为过期没应诉出庭的话就算自动撤诉了。
其中有一次，其实也是我唯一一次被逼上法庭驱逐房客的经历。
当时她来租房子的时候我就觉得有点怪怪的，什么条件她都接受，很急着要搬进来。我说屋顶漏水什么的，她都没意见。然后她给了我一张押金支票。结果我去拿钱的时候她账上没钱。
后来她也欠了很多房租。 她还偷电，被电力公司发现，电力公司拿走了电表，结果她跟她男朋友又去偷了一个电表，电力公司后来只好把到房子的电线给切断了。
她一直欠房租，我只好去法院填了申请。结果她说她给我几百块钱，让我撤诉，而且保证以后准时交房租。我当时相信她了，就撤诉了。没想到撤诉之后她又回到原样，还是不交房租。我只好又向法院提交申请。这回她说给我钱我都没理她了。
之后她也应诉了，等了2个星期左右我们上庭。 在等待上庭的那几天，我去找过她几次想庭外解决，比如说让她3天之内先把东西搬走，房租不要了， 我倒给她50块钱， 但是我让她签字，写下，“我自愿搬家出，几月几号后房里的东西都是垃圾， 房主有权任意处理 等等" . 她钱拿了，字签了，可是到第4天，屋里东西一点都没搬走。 我也不敢把她的东西仍到外面。 我就这样被骗了50元。
她还耍过一些小伎俩，如说她可能怀孕了，我一听， 坏了，这样的话法院就可能会照顾到她，就不会让她搬了。还好，过了几天她又说没事。
终于上庭了， 在庭上她搬出2个理由，说水管漏水，造成很多费用，她居然带来了水账单，把帐单给了法官看。 我对法官说水的费用我可以出一半。 她又说屋里空调不好， 我说一周内我装2个窗式空调。法官问她行不行，她只好 OK。
法官宣判让她一周之内把欠的房租交上（减除一半水费），而我在一周以内把空调装好。8天后没看到她交钱。这下我只好找到法庭填Writ of Possession，发誓我没有收到房客的房租。我拿着公证过的Writ of Possession 去找警察。警察说要2-3个礼拜才有空过来。 然后我回去以后就自己先去找她谈判. 如我帮她搬家，让她早走， 她不肯搬。 我们只好等警察来了。
警察如期按时到达。警察要我和请来搬东西的工人在外面等着， 他们拿着高压电棒，进去检查了一下，发现没人藏在里面。 然后警察说可以进去搬东西了。
事实上，很好的东西那房客自己都已经搬走了。我实际上就是给她清垃圾。
1个多小时后，那房客的东西就全在外面草地上了。警察进屋看了一圈，出来对我们说，好了，这房子又你们了！
虽然我成功地夺回了房产，把房客赶走了，但是我多少也有些难过。因为在警察来的前几天，那个房客知道被驱逐是不可抗拒的现实了， 她非常伤心地哭了，说她被多个男朋友抛弃，几个儿子都不理她了，她的姊妹把借给她的车也开跑了，她又没有工作， 而她又真的没有钱，也没地方去。
我在那堆东西前面拍照的时候虽然在笑，但是实际上心里也挺难过的。屋里又脏又乱，而且由于因欠费水电被掐断很久了。冰箱，厕所里的黑霉几寸长，臭气熏天。我带着口罩，看着那些黑霉，想着一个人，还是一位单身女士，在这样的环境中生活了好多天，觉得那位房客真的挺可怜的。但是我有什么办法呢，这美国政府得想办法。我想，要是我以后中了大彩什么的，我就盖一栋楼，给这些没钱的人住。
据说，搬到外面草地上的东西24小时后就是无主物品，任何人都可以拿走。 她的那些东西被搬出去以后摆在路边，好一点的东西就都被人捡走了。几天后， 剩下的大件，如大沙发什么的，我还雇人才搬走的。
房产夺回来了， 房客欠了2千多美元走了。 那位房客确实没钱，我也就再没追帐。算是给穷人的捐款吧！
我在与这些房客交往中，无论我内心如何感觉，我表面上始终客客气气。房子在房客手上，把房客搞火了，故意破坏就不得了。上面说的这个房子被他们搞得又脏又乱，但是没有任何故意破坏的痕迹。
以上就是我自己驱逐房客的经历分享。
有一点要提醒，在没有收到法院的判决并请执法部门强制驱逐之前或者在房客自愿离开之前，作为房东，或者房东的经纪人，我不能自行采取措施， 如自行换锁，停水电煤气等，或者自行将房客的财物搬出房间。这样的话他就可能告我，据说可以告到2万美元。
我不给房客包水包电，因为房客欠房租还只是收不到房租，要是包水包电的话你还得给他贴水电费了。所以宁可房租便宜一点也不要包水电费。
Gwinnett 小额法庭电话为770-822-8088。Gwinnett法庭网站关于Dispossessory问题的FAQs：
http://www.gwinnettcourts.com/#c ... spossessoryactions/
图片描述：警察正在保护着我们，我们将房客的家具物品搬到屋外：
========== 我写的部分关于房地产的文章 ==============
购房抵税等问题 http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=2046
购房合同签定后 http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=1975
首次置业，重复购房者抵税优惠4月底结束 http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=1927 |
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匿名
发表于 2010-9-7 08:48:06
发表于 2010-9-6 21:53:57
发表于 2010-9-6 22:20:02
楼主