新房PK二手房，孰优孰劣

AdaWang

      美国的大部分的房子都是二手房，新房的比例只占到整个市场的15%左右。对于爱买一手新房的中国人来说，有时候蛮纠结的，到底是耐心等待新房，还是快刀斩乱麻找现成的房子，买了就马上可以入住？真是好纠结啊


别急别急，艾青姐带你一起来看看，美国新房子如何PK二手房


第一回合：时尚
    新房子从整体规划到室内布局都能体现当今最新潮流和品味，而且设计更合理，实用，如宽敞的客厅，完全开放式的大厨房‘充足的壁橱，主客分用的洗手间,中央空调系统等。买新房子还可以挑选喜欢的厨房台面, 地板等。如果买家对新房子的某些布置或室内装饰有自己的特殊要求，可以向建造商提出，只要付出很低的费用就可以得到满足。


第二回合：安全性
     新房子及其配套设施的安全性能更好。据统计，新房子屋主受火灾而伤亡的机会远远小于居住于旧房子的人们。建造新房子所用的材料都经过检测，必须达到国家和行业所定的指针。所有对人体健康产生不良影响的建材，如石棉，含铅的油漆和发出甲醛气味的木板等，都被禁止使用。


第三回合：节能
      近几年来，联邦政府能源、环境部门在节省能源和保护环境方面，对建造行业提出了更高要求，促使建造商使用较高档次的建材和配件。新颖的建材能够较好地隔音, 隔热。高效节能的水, 电, 取暖系统, 还有能定时定量的中央空调等。新房子的屋主比那些住在1980年以前建造的房子里的人节省差不多一半的能源开支。
       新建房介绍中，往往有一个HERS指标。大家别误会，这可以不是女孩的三围数据哦，这是 Home Energy Rater 的缩写，指房屋节能指标，衡量房屋的节能效率。标准房子是100，数字越小，显示房屋的节能效率越好。比如，如果HERS Index:70,那么，这座房子的节能效率比标准房子高30%。

旧的屋顶阁楼保温措施

   PK   

新建房的屋顶阁楼保温措施

      

旧的屋顶阁楼保温措施                                        新建房的屋顶阁楼保温措施                                          


第四回合：保修
      新房子有品质担保，维修费用较低。新屋建造商或是直接提供房屋品质担保，或是通过向保险公司购买保险来提供类似的保证，一般是1年内出现的任何问题，由建筑商全保；给排水系统、热水系统、冷暖气系统及电力系统等有2年的保修期。对于建筑主体结构的保修则可以长达在十年。所以购买新房子的屋主们在入住后的最初几年内可以不用做任何维修，只要平常稍加注意，做些简单的保养工作即可。 第一次购屋者买新房子还可以免除土地转让费。


当然，购买新房子也有其不足之处的，下面来看看新房的缺点：

1、新房子多数在城市以外的新建社区，商业中心, 学校等服务设施不完备. 很少绿化, 甚至有建筑垃圾.
2、购买新屋时要问清楚样品房内有多少装饰和设备是要缴纳额外费用后才能得到的。
3、在成熟社区开发的新房，开发商为了提高经济效益，往往提高住宅密度，要想找到房大院子也大的，就比较难了。房子和房子之间的间距小。
4、美国新房的开发周期长，在中国，建设速度可以达到土建3天一层、3个月一栋30层高的大楼拔地而起，但是，在美国，即使就是才2层楼的房子，600栋房子的社区，花上3-4年开发建设很正常。所以，购买新房，有时候要耐心等，耐心等社区建设完毕，耐心等大树小草花儿长大。
5、新房子还缺乏议价空间。 偶尔，碰到开发商打折促销的时候，就是入手的好时节。
美国的促销是实打实的促销，不会像在国内那样，新虚标高再打折。每一套房子，只要将信息放到了MLS系统上，做的任何改动，都会记录得清清楚楚，成为这座房子的档案，一直保存下去。

所以，新房的虽好，也不完美，二手房也还是具有很多新房所不具备的优点：

1、在一个发展成6shu的社区里，通常可以看到高大的树木，整齐的草坪，各家装饰一新的房子；可以从邻居那儿很快知道医院、学校、警察局和消防局的位置。许多购买二手房的屋主是看中了房产所在的社区以及周围优良的环境。
2、二手房一般占地较大，每栋房屋的前后都有宽大的花园。另外以前建造的房屋基本上都坐落在都市和区镇的中心区域，生活起居和交通都很方便。
3、二手房较有议价空间。根据房子所在的地区、环境、学区不同以及房子本身结构上、所用建材上的差别和保养的好坏，买卖双方都有讨价还价的余地。
4、购买二手房后，如能利用房屋内现有的装饰和设施，就不必花费时间和金钱去购买生活用品。有的地下室已经装修, 甚至游泳池。 而一些懂得房屋装修的买家则希望用较低价格买到结构尚好但需装修的房子。他们可以按自己的方案进行修整和改建，使原来的旧房立刻升值。

缺点：购买二手房的不足之处主要是潜在的维修费, 所以需要请专业人员对房屋进行一次彻底的检查，找出问题，让卖方修好或做出一些补偿。


综合
      新旧房屋各有千秋。若想在一个发展成型的社区里买到新房子不太容易。但是找一个三, 五年新的房子, 兼顾新旧房子的优点还是很可行的。
      因此，不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子，因为这样一方面会让你的选择余地很小，让你错过很多好房子；另一方面，选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲，比如说城市发展不成熟，生活不方便，学区不好等。

当然，也不排除这样的情况：有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子，然后重建新房。


房子是不是越老越不值钱？
       答案是：不一定，要根据具体情况综合分析。在美国，老房子不一定不值钱或者不好，根据房屋的状况的不同，价值差别会很大。
一座房子的价值，由几部分组成：土地价值、建筑部分价值、房屋的稀缺性。
     一方面，房子的建筑物部分必然是随着时间的流逝而逐渐破损折旧，价值降低。对于木制房屋来说，一般可以将每10年看作一个阶段，如果不进行保养和翻新，房龄越大，价值越低；如果一直没有更新设备,房龄超过40年可以算是相当老旧的房子,几乎没有建物价值了。但是如果业主对房屋保持着适当的保养,翻新，房屋价值可能仍然很高的。
       另一方面，房屋的土地价值，随着当地经济、教育、人口的走向，可能向完全不同的两个方向发展：没落或者繁荣。
再次是市场的稀缺性，比如市场上大部分小区都是开敞式的，带铁门封闭式的小区价格就可能比普通小区贵5%以上。带湖景、海景的房子，比街对面的没有风景的房子，价值又可能贵10%以上。
       所以，有些区域的二手房可能甩新房好几条街呢。



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老夫

新房的建筑材料以及支撑力远不如旧房；新房入住后不知隔壁会有什么样的邻居；新房的地基可靠度远不及旧房明了。但是由于房子出的问题95%，甚至以上和水有关，进水部分或出水部分，屋顶漏水或底层周围排水不畅---------这一点来看，旧房远不如新房保险----至少头一年trouble free

AdaWang

老夫:
新房的建筑材料以及支撑力远不如旧房；新房入住后不知隔壁会有什么样的邻居；新房的地基可靠度远不及旧房明了。但是由于房子出的问题95%，甚至以上和水有关，进水部分或出水部分，屋顶漏水或底层周围排水不畅---------这一点来看，旧房远不如新房保险----至少头一年trouble free

非常感谢老夫先生的阅读和参与讨论！

[li] 新房的建筑材料以及支撑力、地基基础的承载力问题，从建筑设计到政府部门的检查验收，都强制遵循了最新的建筑规范，大部分规范修订于2012年:International Building Code, 2012 Edition, with Georgia Amendments (2014) (2015) (2017)[/li][li]International Residential Code, 2012 Edition, with Georgia Amendments (2014) (2015)[/li][li]International Fire Code, 2012 Edition, with Georgia Amendments (2014)
[/li][li]International Plumbing Code, 2012 Edition, with Georgia Amendments (2014) (2015)[/li][li]International Mechanical Code, 2012 Edition, with Georgia Amendments (2014) (2015)[/li][li]International Fuel Gas Code, 2012 Edition, with Georgia Amendments (2014) (2015)[/li][li]National Electrical Code, 2014 Edition (No Georgia Amendments)[/li][li]International Energy Conservation Code, 2009 Edition, with Georgia Supplements and Amendments (2011) (2012)[/li][li]International Swimming Pool and Spa Code, 2012 Edition, with Georgia Amendments (2014)[/li]

所以，不仅是建筑结构的安全性，包括综合管线、水电煤系统等等，都是有基本保障且优于旧建筑的建筑材料的趋势是越来越轻质、高强、无毒、环保、耐久性好。比如大家比较直观可见的siding，现在的hardie plank siding,有些厂家能提供长达30年的厂家warranty。
有时候大家感觉现在的房子造的质量不如从前，和材料有关，和当时的市场有关，和造价有关。上世纪90年代的开发的房子，和2000年后开发的房子比较起来，品质和做工反而更好更考究。2000年后建的房子，由于当时房市大热，随便怎么建的房子都能很快出售，消费者对于品质的要求只能退而求其次了。