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2018年新税法改革对房地产投资者的潜在影响
文章摘要：
Ø 新税法消除了市场的一些不确定性因素，显著降低了企业税率，并增强了投资者对房地产市场的信心。
Ø 房地产投资者将受益于额外折旧规则和税法第179条折旧扣除的变更，并且税法第1031条免税交换继续保留。
Ø 税赋转由投资人缴纳的公司（Pass-ThroughEntity，即除了“C-Corp”以外的任何公司形式）的所有者将从所得税减免中获益，最高可以获得符合规定的营业收入20％的税务低减。
Ø 新推出的州和地方税收和住房抵押贷款上限可能会减少自住房买家，但是这也可能会增加出租房市场的热度。
Ø 虽然房地产投资有很多不确定因素，但这些税收变化可能会对房地产市场产生重大影响。房地产投资者需要与会计师和房地产专业人士商讨，以解决由于税制改革可能需要做出的相应调整和变化。
自1986年以来，2017年底通过的“减税与就业法”（TCJA）对美国税法条例进行了最全面的改革，它将作为未来8到10年美国税收制度的框架。 房地产投资者可能会受到多种影响，包括：
· 税制改革对投资者信心的影响
· 对房地产投资者以前的税收优惠政策的影响
· 税赋转由投资人缴纳的公司（Pass-ThroughEntity）的新激励措施
· 州和地方税（SALT）和抵押贷款利息扣除上限
虽然这些变化的影响可能会因其他市场驱动因素（如利率上升）而略微减弱，但它们应该有助于房地产在可预见的未来保持其作为非常理想的投资工具的地位。不过请记住，税法或法规随时可能发生变化，并可能对个人情况产生重大影响。请务必咨询您的会计师和房产投资专业人士。
新税法对投资者信心的影响
新税法（TCJA）通过后，消除了市场上的大量不确定性。 2017年大部分时间投资者都在考虑实质性税制改革的潜在影响。随着新税法的许多条款计划在未来8到10年内实施，投资者可以相对自信地向前迈进，了解美国国税局将如何在这段时间内对其绝大部分投资征税。
首先，企业所得税税率从35％降至21％，这标志着新税法带来的最大变化之一。这种减税，提供了一个显著提高企业利润的机会，这可能是未来经济的主要推动力。因此，许多企业可能会将这些利润再投资于自身增长，比如：添加新设备，建设新工厂，并创造就业机会和提高员工工资等等。较高的工资通常会导致消费者支出增加，这对制造商和零售商都有利。减税产生的额外收入应该允许企业和个人吸收不断上升的租金。
新税法对房地产投资者税收优惠政策的影响
新税法带来了一些变化，包括对额外折旧规则的调整，这应该会对房地产投资者产生相当大的影响。通过利用额外折旧，房地产投资者在将这些财产投入使用时，可以得到更多的税务抵扣以增加前期投资收益。
1. 额外折旧规则的变更：
· 从2017年9月28日到2022年12月31日，第一年的额外折旧增加到100％（之前为50％），用于购买和投入使用的符合规定的固定资产。
· 2023年1月1日此后，国税局将逐步取消第一年的额外折旧，每年减少20%，直至为零（某些固定资产有特殊规定）。
· 2018年开始，额外折旧适用于购买新的和旧的固定资产。以前，它仅适用于购买新固定资产。
新税法还扩大并增加了税法第179条为纳税人提供的折旧抵减。第179条赋予房地产投资者能够抵扣房地产租赁业务中使用的某些可折旧有形个人财产的成本，比如冰箱，洗衣机和烘干机），以及某些非居住房装修的成本，比如餐馆的装修（有一定限制）。
2. 对税法第179条固定资产折旧的更改：
· 自2018年1月1日起，税法179条固定资产折旧的范围增加。
· 适用财产的定义扩大到包括某些改善或延长非住宅房地产寿命的支出，如屋顶，HVAC财产，消防和报警系统以及安全系统。
· 扣除限额增加至100万美元（2017年为51万美元），逐步取消的门槛（Phase-out）
增加到250万美元（2017年为203万美元）。
另外，根据税法第1031条，新税法保留免税交换条例是房地产投资者的重大成果。事实上，根据第1031条，房地产是唯一保留税收延期的资产类别。如果废除1031免税交换，将会对房地产交易和房地产市场产生重大不利影响，因为出售不动产所产生的所有资本收益将被征税。
税赋转由投资人缴纳的公司（Pass-Through Entity）的新激励措施
新税法创建了一个新的部分，第199A条。本税法允许税赋转由投资人缴纳的公司（通常定义为“C”公司以外的公司形式）的所有者从所得税减免中获益，最高可抵减营业收入的20％。无论是个人拥有财产还是通过商业实体拥有财产，房地产投资者都可以获得扣除。出于各种税收和非税收原因，许多房地产投资者建立Pass-ThroughEntity，比如有限责任公司（LLC）或有限合伙企业（LP），以持有其投资物业的所有权。除了保护房地产投资者对这些实体所拥有的资产（通常是个人财产）的责任风险之外，LLC和LP现在有可能通过扣除高达20％的合格商业收入来提供额外的税收节省（具体取决于投资人的总收入和其他因素有所限制）。这种有利的税收待遇可以鼓励对房地产进行额外的直接投资，特别是那些专注于税后收益的投资者。
第199A条税务抵减：
一般来说，投资者可以扣除以下两者之中金额较小者：（a）合格营业收入的20％；或（b）投资者应纳税所得额减去资本收益的20％。如果单独报税的投资者的应税收入超过157,500美元，或者夫妻联合报税的应税收入超过315, 000美元，则会根据收入分阶段进行更多的测试以进一步限制抵扣金额。
当单独报税的投资者应税收入超过207,500美元或已婚联合报税的应税收入超过415,000美元时，该测试完全适用，并将受到最大的抵扣限制。而且，20％的扣除额不得超过以下金额中的较大者：（a）企业支付的W-2工资的50％或（b）企业支付的W-2工资的25％加上符合规定的投入企业运营的资产的2.5％。房地产投资者还应考虑某些扣除项目对最大化20％扣除的利益的影响。（注：第199A条抵扣限制，具体计算比较复杂，本文不作详细论述）。
关于运营实体架构或公司形式的规划：
· 房地产投资者应考虑如何构建其实体，以最大限度地降低实际运营费用和提高税务抵扣额度。
· 房地产投资者应该尝试合理分配他们的业务费用（包括利息费用），来提高税务抵扣额度，并且最大化20％的合格营业收入的扣除额。
SALT（州和地方税）上限和抵押贷款利息扣除上限：
虽然新税法对SALT和抵押贷款利息扣除的变化可能会对一些房主造成不利影响，但这些变化可能会对住宅租赁市场产生积极影响。房地产投资者，特别是那些有度假房产的投资者，应该意识到这些变化。
SALT和抵押贷款利息扣除的变更将于2025年12月31日过期：
· SALT扣除限额为1万美元。但是，当纳税人在贸易或商业中使用该财产时，房地产税减免限额不受限制。
· 2017年12月14日以后，利息可以抵税的房贷额度由100万降至75万。投资者不得再扣除房屋净值贷款（HomeEquity Loan）的利息，除非它们是用来获得或改善符合规定的住所，但受上述限制的约束。
· 然而，房地产投资所产生的贷款利息没有抵扣限制。
这些变化加上利率上升，可能会降低房屋所有权的吸引力，尤其是在高端市场。这在高收入税和高财产税的州将尤其明显，例如纽约和加州。但是，这个变化或许会增加市场对出租房的需求。
对度假屋和第二套住宅的影响：
美国国税局将度假屋视为个人住宅如果个人使用超过14天或房屋租赁天数的10％时（两者之中的较多天数）。度假屋和第二套住宅的业主可以通过以下方式将新的SALT和抵押贷款利息限制的影响降至最低：
· 限制个人使用至少于：（a）14天或（b）所有者租赁房屋的10％天数。这样，纳税人就可以在个人和出租用途之间分配相关费用，比如水电，保险费等。
· 将度假屋放在商业实体名下（比如LLC），这可能让纳税人避免上述限制。
结论
综上所述，新税法的变化可能会对房地产市场产生广泛而重大的影响。这些变化中的大多数应该使房地产投资者和开发商受益。这些变化将如何影响全国的房屋所有权趋势仍然存在不确定性。此外，利率、国家/地区市场和整体经济的变化可能会减轻新税法对房地产投资者的一些预期收益。
另外，每个投资者的具体情况也不尽相同，所有房地产投资活动都需要仔细考虑。如果您希望投资亚特兰大房地产市场，Sophia何博士房地产将为您提供全方位房地产和税务规划服务。
(因税法复杂, 以上仅供参考, 详细内容请参见IRS规定或咨询专业会计师)
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发表于 2018-7-26 19:16:15
发表于 2018-7-29 00:07:01
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