|
|
前几天（2014-10-17），由于一个房客欠2000左右房租，我到Fulton法院填了驱逐房客的表， 见下图：
几天后，那个房客告诉我警察把我填的单子附页贴到了她的门上，她说她要马上交欠款。当然她还得交当时我们合同上写的 Fee to Halt Dispossessory Action 200元和76元驱逐房客表。如果她7天内不交也不回答法庭，我们就可以再去法庭填 Writ of Possession。 如果她7天内回答法庭，找了借口，我们就得上庭了。 上庭不可怕，看看我写的： 驱逐房客(Eviction)的经历 http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=3690
随便说一下，我是去的 185 Central Avenue, S.W. Atlanta, Georgia 30303 面对大楼左边的街上可以停车，我买了30分钟停车，$1.
强调一下，我不是律师，只是一个普通的房产经纪，任何法律问题您得咨询您的律师。
谢谢！
郭朋
(404)579-0073 phone
pguo@hotmail.com email 1
pg30022@yahoo.com email 2
微信号： pg30022
======================以下文章写于2010-11-18============
前段时间，我写了一篇“驱逐房客(Eviction)的经历” 很多网友感兴趣。
前几天我到Fulton法院交交通罚款的时候，法官给我减了100多美元，让我挺高兴的。然后我想起了很多人都很关心怎样驱逐房客，而我上次写的那篇文章只是针对Gwinnett的，但是在Fulton郡有出租房的网友们估计也有很多有这样的烦恼。既然来Fulton法院了，于是我就咨询了一下Fulton郡驱逐房客的程序。
声明：以下内容都是我道听途说的。 我不是律师也不是会计师，您真的碰到问题的话还是请教您的律师和会计师。
Fulton驱逐房客的程序比Gwinnett简单一些，简单来说是，去 Landload and Tenant Court(Dispossessory) 处填写一张：Procedeeing against tenant holding over 的表格，同时交73.5美元的费用。
Fulton有3个办公处可以去这个填表：
185 Central Avenue, S.W. Atlanta, Georgia 30303.
7741 Roswell Road, Atlanta, Georgia 30350.
5600 Stonewall Tell Road, College Park, Georgia 30349
但是最好去185 Central Avenue. 在另外2个地方也可以填，不过填了以后，他们会把你的表转到这里来。
185 Central Avenue不好停车，我的车是停在 Underground 的停车场，2小时5美元。
如果不想亲自去交，把表格填好以后公证一下附上73.5美元的银行汇票寄过去也可以。
我想问寄过来要多长时间，但负责接待我的那位女士也一直不肯告诉我，她被我问的都不耐烦了。不过为了168的网友们，我也不得不厚着脸皮问了一遍又一遍。不过还好那天人不多，而且我也不耽误别人办事，后面来一个人我就让人家先办，办好了我又接着问。
“Procedeeing against tenant holding over”表格填好以后, 警察会在几天后把传票送到您的房客处，他/她有7天时间到法庭应诉。如果他不应诉的话就好办了，就再去Fulton法庭填一个：Writ of possession，这个表就不能寄了，必须亲自去填，费用也不贵，20块钱。填好以后就和警察约时间去把那房客赶出去了。 负责接待我的那位女士不告诉我大概多久时间，那位女士很不耐烦。
大概时间我想应该和Gwinnett差不多吧，就是到那时间去把人赶出来。
如果房客应诉了的话，那就要看法院判决了。
要是法院判他输了，那就会再给他7天时间搬出去，所以你还得等7天。但是他要是7天以后还不搬呢，那你就还是要去填那个writ of possession表格了。
下面是我道听途说的关于Fulton court驱逐房客程序的相关规定：
有以下三种情况，就可以申请驱逐房客：
（1）房客没有付应付的租金；
（2）房客的实际居住期超过了租期；
（3）房屋进行法拍了房客还是不搬出去。
符合其中任何一条，都可以申请驱逐。但是在申请之前房东要先向房客发一个书面通知。
申请传票：
要申请法院的传票，房东必须去位于司法中心大厦（Justice Center Tower）的财产管理办公室(Dispossessory office)或者去服务中心（Service Centers）的仲裁法庭办公室(Magistrate Court office)领取需要的表格。还需要交一项申请费，其数额依据的是租客的数量。一旦付了申请费且申请到了传票，Fulton就会派人送这个传票给房客。送传票有3种方法：
（1）执法者将会钉一份传票拷贝文件在被告租住的房子房门上，并会以信件的形式再寄一份给被告。这是最常用的方法。
（2）法院派出的工作人员亲自把传票送到被告手上。这种方法通常只有在房东在提交申请的时候特别提出而使用。
（3）还有一种就是警察亲自去送传票给被告，但接收传票的不是被告本人，而是住在那个房子里的达到法定年龄的其他人，或者被告的代理人。
如果因为申请者提供错误的驱逐地址或者由于没能得到合法的许可而导致执法者不能对房客采取行动，传票将会被退回，然后把这些问题通知给房东。房东有责任修正这些问题，直到这些问题都被改正过来程序才能继续进行。
被告接到传票以后，传票会送回法庭的文书办公室（Clerk’s Office），然后工作人员会把带案件序号的复印件和相关信息寄给房东。
被告回应/答复:
一旦传票派出给被告，被告有七天的时间做出答复。答复是被告对房东的声明提出反驳的机会，提供理由说明为什么延付或不付房租，或做出任何合法辩护。被告的答复可以呈递到司法中心（Justice Center Tower）的文书办公室（Clerk’s Office），或者邮寄。如果是邮寄的话，必须保证它在7天的最后期限之前能被文书办公室收到，否则将会被认为是超过期限。被告答复不能以传真或电话形式。如果被告不能亲自答复，可以指定别人作为答复者。但是被指定的答复者虽然可以对传票进行答复，但是不能代替被告出庭。答复递交后，会通知开庭日期，通常至少是一个星期后。工作人员会对登记答复和开庭日期，并寄送一份答复的复印件和开庭通知给房东。
如果你想打电话确认工作人员是否有收到被告的答复，请在被告答复最后期限日的第二天下午两点以后拨打电话。
出庭：
地方法院审理有双方辩论的案件，一般是在每周二和周四下午2：00开始。如果按程序表你是要出庭辩护，你一定要在2：00之前入庭。两点钟会准时开庭，迟到者将不得入内。下午两点开庭后，案件将被指派调解。争端双方（房东、房客和/或他们的律师或者代理人）与被指派的调解委员见面，调解委员将尽可能地协助双方在此案件上达成协议。调解失败的案件，将被送至同一天下午四点的法庭。如果被告在开庭以后没有出庭，将被视为缺席，房东就能立马得到收回房产以及租金的书面文件。而如果房东没有按时出庭，起诉将会被取消。所有当事人，无论原告还是被告，都必须在当天携带所有跟此次案件有关的契约、文件、收据、图片，以及任何其他必要的证据来支持自己的立场。
没有争辩的案件将会根据诉讼直接判决。但是这样的案件同样也可以选择调解。这样的案件调解，法院将于每周二与周四下午四点准时开庭。如果你（房东或者被告）不出现，诉讼将被撤回。如果调解员不能做出安排，被告需在七天内搬走。若法庭作出了任何不适当判决，当事人都有权提出上诉。该上诉需在七日内提出，并严格按程序进行。上诉处理办（Appeals Office）在185 Central Avenue 司法中心大厦的TG900号房间。
强制收回房产的书面文件:
驱逐房客的最后一项就是房产收回的书面文件。如果被告没有按规定给出答复或者庭审后法官下令授予房东一份收回房产的书面文件，一份书面文件就会被申请和批准。房东必须为这份文件的执行支付20美元。而且这份文件也必须由原告/房东申请才能获得，并不是自动生成的。一旦申请提交，会有一位工作人员跟进，并被送至执行办公室（Marshal’s Office）。然后会有一位执行官跟房东联系，约定一个日子来进行驱逐的行动。驱逐所需要的劳力由房东负责，执行官只是起到一个监督和维持和平的作用。
参考网站：http://rent-it-right.com/Eviction_Process_Facts.html
= = = = = = = = = = = = = =
下面是我写的关于房产的一些文章：
购房合同签定后
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=1975
修浴缸和换屋顶的经验教训
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=6808
视频采访CPA: LLC和出租房的关系
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=6315
Fulton驱客(Eviction)的步骤
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=4644
驱逐房客(Eviction)的经历
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=3690
百年难遇的投资良机 — 尽在美国乔治亚洲
http://www.atlanta168.com/cache/use/article/2011-08/6669.html
修水管的经历
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=7641
修空调的经验分享
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=3399
有生以来最大的水工活经历
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=551
首次置业，重复购房者抵税优惠4月底结束
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=1927
和网友修热气炉的经历
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=4962
视频: 检查热气炉，更换点火器(furnace ignitor)
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=4822
本文作者联系方式
郭朋
Michael P. Guo 郭朋(Ph.D)
有照房地产经纪
(404)579-0073 phone
(815)346-3533 fax
pguo@hotmail.com email 1
pg30022@yahoo.com email 2
微信号： pg30022
q q: 1265462185 |
|
匿名
发表于 2010-11-19 09:11:22
发表于 2010-11-18 21:41:07
楼主
发表于 2012-4-11 11:50:48