随着近几年房产市场蓬勃发展，地产投资越来越火热，土地的价格也水涨船高。土地投资者在出售土地而获得丰厚回报的同时，也将不得不缴纳大量的税给联邦与州政府。那么，投资土地可以通过哪些方式来获得回报呢？不同方式的税法要求有什么不同呢？有没有办法来降低税呢？
通常投资闲置土地是没有收入的，但是投资者需要支付地产税，贷款利息，以及其他因持有土地而支付的费用。那么这些费用什么时候才能抵税呢？这就需要分析投资者是用什么样的方式来进行投资了。从税法的角度来说，土地的投资人主要分两种类型：房地产交易商和房地产投资商。
1. 房地产交易商
房地产交易商从事土地买卖。交易商通常以低买高卖，大量频繁交易的方式赚取利润。例如，交易商购买大片未开发的或者半开发的土地，然后将其细分成较小的部分进行转售获利。这样的操作方式和其他的行业类似，土地就是被买卖的商品，所有当年的费用与支出都可以抵税。交易商的主要好处是收入和损失都是普通收益，可以抵消其他普通收益。但是，这样操作的弊端也非常明显。因为所有的净收入属于普通收益，而不是资本收益，这样需要支付相对较高的税率。另外税法对于地产交易商还有很多其他限制和规定，例如不可以使用1031交换。
根据目前的税法，如果交易商是C-Cop，净收入的联邦固定税率是21%，州税需要另外计算，而且公司股东在收到分红的时候还需要在个人税表上申报相关收入，再次缴纳相应的联邦和州税。如果交易商是S-Corp或者Partnership，所有收入与抵扣项目将转移到公司股东或合伙人的个人税表附表E进行申报。如果您是独资经营者，则应在个人税表1040附表C中进行申报，净收入除了需要缴纳15.3%的自雇税和联邦最高37%的收入税以外，根据具体情况还需要计算州税。
2. 房地产投资者
作为另外一种方式，购买土地的投资人不从事连续不断的空置土地买卖。相反，投资人购买土地并通常保留一段时间，以希望升值后转卖。投资人也可以对土地进行再开发，比如改变土地用途或者从事房地产开发，进行民宅或商业楼盘建设。如果从农业用途改为商业用途，那么升值潜力将大大增加。
一般来说，这种投资土地再转卖的投资方式都会超过一年。对于个人投资者，根据投资人的收入多少，联邦的资本利得税率有可能为0%，15%，或者25%。对于高收入人群，会有额外的3.8%净投资所得税。
个人投资者如何将费用抵税？
利息
投资者为购买土地而借入资金支付的任何利息都是投资利息，可以作为逐项个人扣除抵税。但是，年度投资利息扣除额仅限于投资者当年的净投资收益，超出部分将转到以后年度。投资人可以通过从投资收益中减去年度投资支出（利息支出除外）来确定净投资收益的金额。
示例：乔治购买了一个空置地块，每年要为该空地缴纳$ 1,000的地产税和$2,000的利息。他唯一的其他投资是储蓄帐户，每年可赚取$ 2,000的利息。他的净投资收入为$1,000（$ 2,000的利息收入- $ 1,000的地产税支出= $ 1,000，利息支出不包括在此计算）。因此，受净投资收益的限制，他$ 2,000的利息支出，只有$1,000有可能在当年逐项抵减中扣除，剩余的$ 1,000只能转到以后的年份。
地产税
投资者还可以扣除在空置土地上缴纳的财产税，作为1040附表A的个人逐项扣除。该扣除不限于净投资收益额。它也不受制于每年10,000美元的扣除主要居所或第二套房屋的财产税的上限。《减税与就业法案》（TCJA）在2018年至2025年制定的10,000美元限额不适用于投资物业。
其他费用不可扣除
2018年之前，其他土地持有期间的费用（例如法律和会计费用，园林绿化，保险和差旅费）可以作为附表A的其他逐项扣除扣除，但仅限于超过纳税人调整后总收入的2％以上的部分。但是，《减税与就业法案》消除了个人纳税人在2018年至2025年之间进行的所有此类扣除。而且，投资人无法按以下所述内容将这些费用加到物业的基础上。因此，这些费用在2018年至2025年期间没有税收优惠。
如果您不逐项抵减，选择将费用资本化
如果投资人在个人税表1040使用标准抵减，而不是在税表上进行逐项递减，那么将无法扣除因拥有闲置土地而产生的财产税和利息等支出。在这种情况下，投资人应该选择将这些费用加到土地的成本上。这将，将来出售土地时所赚取的应税利润就会有相应的降低。
例如，玛莉以10,000美元购买了一块地。在接下来的四年中，她选择将所有的5,000美元持有费用计入土地的持有成本。四年后，她的土地成本增加到15,000美元。如果她以20,000美元的价格卖掉了这块地。她的应纳税所得额仅为5,000美元（20,000美元的销售价格-15,000美元的调整后成本= 5,000美元）。这里需要提醒一下，玛莉每年报税的时候，必须在税表上依据税法第266条进行年度选择，将土地持有费用资本化。根据税法第266条，美国国税局允许纳税人将土地持有费用资本化。如果您有与投资物业相关的成本，包括利息，财产税和其他账面费用，例如保险和维护成本，则可以选择将这些费用资本化。但是，如果该物业是作为企业经营或除投资目的以外的其他用途（例如停车场），则不能选择将这些费用资本化。
公司投资者如何将费用抵税？
根据新税法的规定，确定小企业纳税人是否符合第263A条规定的资本化准则的例外的门槛已提高到2600万美元（此金额根据通货膨胀因素会进行调整）。这为小企业纳税人提供了一个很好的机会，那些与房地产开发相关的某些间接费用可以在当年直接抵扣。在确定纳税人是否被视为小企业纳税人时，它必须符合税法第448（c）节中的总收入测试。如果纳税人在过去三个纳税年度的平均年总收入不超过2600万美元，又不是避税实体，则符合448（c）节中的总收入测试（在某些情况下有其他限制）。如果公司的总收入低于2600万美元，则仅将与房地产开发直接相关的成本资本化。其他成本，例如利息，房地产税和保险费，可以在发生时记入费用，而不作为不动产的资本化。如果该公司在老税法下不符合小型公司的规定，但是在新税法下满足要求，那么该公司需要提交税表3115以选择会计方法变更来应用这些新的法规，否则，该公司只能按照大型公司的方式将所有费用进行资本化。
对于收入总额超过2600万美元的大型公司，费用入帐并不那么直接。这些公司必须遵守税法263A的规定，将与房地产生产相关的某些间接成本资本化。对于房地产开发商，所有的费用需要根据建筑周期的不同阶段来分开计算，并确定哪些可以直接在当年抵扣，哪些需要进行资本化处理。因为房地产相关税法极其复杂，详细内容请参照IRS官方网站或者咨询对房地产行业熟悉的专业会计师。
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发表于 2020-1-14 13:39:41
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