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（转发）Shen's scheme
申氏骗局（又称菊子骗局）是指申兆菊以注册公司CenturyStone LLC(6030 Unity Drive, suite G, Norcross, GA 30071, tel: 4049193968）实施的诈骗方式，申兆菊在YouTube开设菊子说房产频道，发布大量视频骗取投资人信任，然后以投资房地产为名义进行合法取得私募集资，在投资款到账后立即以诱骗到威胁等卑鄙强行要求每个投资者接受修改已经签署的合同条款，以便其能获得巨额非法收入。为了避免被出资人监管，申兆菊绝对控制出资人间互相联系，更是不允许出资人召开股东大会以维护被其侵犯的合法权益。
具体操作步骤如下：
第一步， 申提出购买地产项目投资计划，发布募资计划书并召开项目发布会。为方便理解现举例如下。 申准备募资519万，（其中申和其公司出自10%作为列后资产亏损是先赔付， 向社会募资90%作为风险更低的股份投资）作为首付购买价值1500万的地产，有申作为管理者进行经营，申收取投入资金的2%作为管理费，收益按投资比例进行分配。到此步完成，一切在合理合法的范围内进行。高首付可以换来一定期限内seller finance，当然由于期限短月供房贷很高，也能很快积累净资产，房贷由投资人的收益中扣除。
第二部，在完成大规模装修后，申将进行再贷款（refinance. Cashout 部分现金）返还投资者绝大部分资金，这是申再说明会上的计划，虽然所有人都能看出，这是画蛇添足但似乎没有不法行径。但这关键的一步是其诈骗活动的重要铺垫。
第三步， 申以律师出现错误为借口要求修改分配条款，将按出资比例分配改为按返还部分投资后的占用资金比例分配，因为很显然对投资者不利，申假装大度的做出让步，将管理费也有投资额）计算改为按现金流计算，说这样其同样降低收费。这一步是其诈骗计划的关键。（申不会告诉你的事实，如果真的投资额大部分返还，管理费也应该大幅下降而低于用现金流计算）
诈骗原理如下： 在重新贷款后返还投资者大部分资金（为方便解释，假定投资额500万返还比例是80%），肯定不包括申自己投资的部分，因为那样股份占比没有发生变化，由450万：50万变成到90万：10万，同比缩小对分配没有任何影响，也就不会发生申所说的对投资者不利的局面。 申的计划有两种可能，退还部分投资者80%资金后按所占用资金分红是因为她认为
A: 投资者的股份是现在占用的资金，也就是90万，而申的投资额仍然是50万，投资人的股份莫名其妙由90%降为63.3，而申的股份无缘无故由10%直接升到35.7%。 B: 申甚至可以认为其退还了投资者360万或者80%的资金，是其用360万购买了投资者的80%股份，申的所占股份直接由10%上升到82%， 而投资者的股份直接由90%降低到18%。
对于投资者来收似乎申现在占用其90万资金而不是450万，所以按此分红貌似是合理的，但无法解释的是申却在不花费一分钱的情况下，将自己的股份大幅提高。而这些平白无故变出来的股份不仅不花一份钱而且不承担经营成本也不承担任何风险。这些股份还出现在大笔装修投入完成进入影里阶段以后。
申故意混淆的概念氏在投资者出资后，投资者的资金转化为资本，而资本是以房地产的形式存在也就是说投资者是房地产的主人，而且投资人每月还房贷积累净资产。申卖出投资人的房地产是投资人的资产由房子变成现金，投资人拥有的现金增加而其拥有的房子的净值减少，钱还给投资人应该是天经地义没有任何附加条件的，而申通过一个简单操作却让你误认为她给了你钱。这步操作的本质是申卖掉了投资者拥有的资产，却把所得到的钱认为不属于资产的主人。
房地产净值中包括投资者作为首付的资金，也包括随后经营过程中每月还的房贷，而房贷是由投资这的资产产生的现金（租金）中扣除，也是投资者的资产积累。申在非法霸占了投资者的大量股份后，那些股份是只管分红不付房贷或经营管理成本的。
保留投资者的90万或者20%资金绝不是申的良心没有彻底泯灭，是有更险恶的目的。比如将来项目退出时，1500万买来的地产可能价格降低20%或者300万，（就目前的形式看这是很保守估计），而地产中的净值已经因为有360万被申拿出并用于获得投资者的股份而所剩无几（比如只有150万）。那么亏损的150万申将只赔付其投资的50万而绝对不会拿出其用于购买投资者股份的360万用于赔付，因为其根本没有将其转入自己账户。用于赔付的只能是投资者残存的90万甚至投资者还要掏空口袋。
这个骗局可以用几十年前的一个老相声来说，某人去买油，拿到油后立即换成肉，然后提肉就走，卖方向其要肉钱他说肉是油换的付什么钱，卖方要油钱他说油他没要为何付钱。申用你的钱（从你的房产中取出）买走你的股份当然不用还你的钱了，这是模仿了用卖方的油换走卖方的肉，一个很古老的骗术而已。
申声称最近几年其只有一个项目亏损还只亏掉她的投资额。众所周知，在美国东南和南部各地（GA， TX等），租金收入完全可以抵掉花费（房贷，地税，HOA和维护管理成本的总和）还有盈余。这几年房价每年暴涨30%，即使没有经营收入也会由增值收入，考虑地产经营的贷款杠杆，100%的收益应该是可以预期的，而在申的管理下竟然出现亏损，肯定是因为其先用重新贷款骗局坑掉了你本金的80%所致。
雇佣管理者的目的是跑赢大盘，如在股票投资中是用SP500 为参照，如果SP500增长10%而你管理的基金只盈利9%，则投资房完全可以追究你的责任，更何况在房价暴涨的大形式下经营地产造成亏损了。
解决方案
早期申承认如果不是100%同意就不进行修改，然后说得到多数同意你的反对已经没有用，修改正式生效。本人在与申的交涉中，主要说申强行修改合同没有开董事会是非法过程，申理屈词穷说你对我不满意可以退出，我会用公司的钱返还你的本金。且不说无偿使用别人资金是多么无耻的想法，也不谈其诈骗的惩罚和违约金问题，这里其又故意混淆了一个概念，投资不是借款，投资人要承担风险的。自古以来谁出资谁是老板，房产管理人是受出资人指派管理房产经营而不是管理其老板们。管理者的职责是让老板满意而不是随意侵犯老板的合法权益。现在唯一的合理途径是由老板撤换不合格的管理者，而管理者无权要求老板怎么做。
如果你是申氏骗局的受害者，你可以采取如下措施了。
- 私募基金的管理和运营受联邦证券交易局管理，联邦法律要求资产管理者要把投资人的利益放在自身利益之上。 申以非法的程序非法的手段恶意侵吞投资者的股份，性质之恶劣，手段之卑鄙，世所罕见。受害者或见证者可以通过网站www.sec,gov向联邦政府管理部门投诉。
- 如果你认为申的诈骗属于犯罪行为，可以在网络犯罪处理中心（Internet CrimeComplaintCenter）报案， 网址是www.IC3.gov
- 如果你收到欺骗而同意了其非法侵吞股份的修改合同要求，请立即发信声明作废，并要求召开股东大会或者维持原来合同的合法性。
- 如果联邦政府处理，必然罚没所有非法所得，如果你不举报，联邦政府会把罚没的资金作为无苦主的资金而留用。
- 作为诈骗案件的受害者，应该主动要求组织起来，商讨召开股东大会保护合法权益，并准备在诈骗犯入狱服刑期间接管投资人的资产并正常运行。
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发表于 2022-10-1 16:02:22