“房地美”指定Foreclosure代售经纪人Bob杨介绍:美国房地产法

一、引言

近来，次贷危机肆虐全美，在包括大亚特兰大的许多郡县地区，法拍屋数量暴增。所谓法拍屋，是指抵押贷款的借款人因无法按期偿还借款，被债权人向法院申请强制剥夺抵押房产产权的一类房产。

法拍屋的价格通常比正常市价低20─30％，但在当前下跌的房市中，根据不同的房屋状况，有的甚至低40─50％。房屋被法拍，使有人被迫搬出自己的房子；有人则因此买到梦想中的房子；而对于明智的投资者来说，这更是百年不遇的投资机会。

Bob杨先生在美国从事房地产投资和代理多年，其房地产公司（Bob Yang Realty Inc.）先后作为“房地美”（Freddie Mac）和美国住房与城市发展部（Department of Housing and Urban Development，简称HUD）的指定经纪公司，代理出售它们在亚特兰大地区的法拍屋，经手法拍屋三百余栋，具有大量法拍屋管理和营销经验，并成功帮助许多投资人锁定投资目标并赢利。本文将详细解析的房产法拍程序和销售方式，绝无照搬文献，全是Bob杨结合多年第一线Foreclosure经验总结得来。无论您是要自住还是投资，了解法拍的细节，都有助于在购买法拍屋时作出明智的判断和选择。

二、房地产法拍程序

Foreclosure, 即取消抵押房产赎回权，又称法拍。房地产法拍程序从房屋所有人无力偿还其每月应付的抵押贷款开始，抵押贷款的所有人（通常是银行，有时也是个人或是公司）将采取一系列步骤，依法剥夺原房产所有人的产权，重新处置并最终将其出售给新的所有人。

法拍的具体操作细则和时间表，依各州法律有所差别，但概念和大体程序在全美则基本相同。无论是自住还是投资，只要一个房产所有人连续3个月没有偿还抵押贷款，便启动了法拍程序。下文将以时间为序，介绍法拍的全过程。

1．如果你有一个月没有支付月供，通常是在过了当月15号之后──债权人将通过信件或电话的方式，对你善意提醒。

2．第二个月没有支付月供──债权人会给你打电话，询问你拖欠还款的原因。你一定要接他们的电话，向债权人解释你的现状，以及你打算如何解决还贷问题。这个时候，你如果支付一个月的还款，还可以避免连续拖欠三个月贷款的情况。

3．第三个月没有支付月供──这时，你会收到一封债权人的来信，通知你拖欠的贷款数，并给你30天期限最后还清。这封信叫作“督促信”（Demand Letter）或是“催款通知”（Notice to Accelerate）。如果在指定日期前，你还不支付拖欠的月供或是没有和债权人达成协议，债权人就会开始取消抵押房产赎回权程序。此时他们不大可能同意你偿还少于拖欠款总量的金额，因为他们已经对你失去了信任──除非你能把此前所有拖欠的贷款月额全部付清。当然，在这个时候，你还有时间和你的债权人进行协商。

4．第四个月没有支付月供──现在快要到督促信中的最后期限了。当30天过去，如果你没有支付欠款或与债权人达成协议，债权人的律师会与你联系。在债权人委派法拍律师之前，你都还有机会与债权人达成付款协议，避免房产被没收；以后则都是跟法拍律师，而不再跟债权人直接打交道了。作为违约责任的一部分，你还将负担所有的律师费。但这时，你与法拍律师协商，还是有可能保住房子的──但是此时你得支付所有欠付的月贷外加律师费，所以这种可能性通常不大。

5．警局出售或公开出售，也叫法庭拍卖（Court Step foreclosure Auction），时间是由代理律师向当地县郡法院申请后确定的。取消抵押房产赎回权（法拍）的确切时间便是这一天。在此之前，律师还须依法在当地报纸上公告，公布将被法拍房产的债务额、房产地址及拍卖的时间地点等。同时，法院也会提前给你发挂号信，通知法拍时间和地点，为了确保你收到，通常会将信贴在房屋的大门上。从拖欠月供的房主收到督促信到实际法拍发生之间的时间间隔，各州规定不一样，某些州可能只要2到3个月。虽然到这时房主还不一定要从被法拍的房产中搬出，但是也已经接近尾声了。在实际法拍的那一天之前，你都还可以和债权人协商或是支付包括律师费在内的所有款项，保住房产。但一旦经过了这一法律步骤，房产的所有人便不再是你，而是债权人了。

6．赎回期──即使你的房子已经经过了法拍程序，依照法律你还有权将它赎回──但是，此时你必须支付抵押贷款的所有本金和利息，以及法拍程序中产生的所有费用。不同的州对赎回期时间长短的规定不一样。需上庭的法拍（judicial foreclosure）一般比不需上庭的法拍（non-judicial foreclosure）的赎回期长。关于赎回期的规定和时间期限，在法院给你的法拍通知上也会告知。

7．警察上门驱逐──如果你在赎回期内没有赎回房子却还继续住在里面，律师便会代表债权人（即此房产的新所有人）向法庭申请驱逐令，并确定驱逐时间。与法拍通知一样，通知驱逐时间的信件会被贴在你的大门上。到了驱逐的这一天，警察会强行进入房子，把你所有的个人财产搬到房屋外面，通常是搬到屋前的草坪上，并更换房屋的门锁，使你不能再进入。至此，债权人才对这项房产有了完全的控制，而你则和此项房产没有关系了。但通常大部分房主在法拍之前便已搬出，很少等到被警察强制驱逐。

8．债权人最后将法拍屋出售给公众，分别以银拍屋、公开拍卖会、政府拍卖房等形式售出。我们会在下文中分别详细介绍。

“居者有其屋”是美国政府希望帮助民众实现的梦想。在购置房产时，很少有人会提前想到将来有一天失去房子。但从上面的时间表中我们看到，贷款买房，当借贷人无法支付房贷时，债权人对房产的没收发生得却很快。

三．房产法拍过程中的销售方式

在前文介绍的房产法拍程序中，不良贷款抵押的房屋产权最终转移到抵押贷款的所有人。通常贷款所有人是银行，而银行是一个金融机构，不是房地产管理投资公司，获得的法拍屋最终必须销售出去，然后用收回的贷款，重新放贷。

在这个过程中，贷款所有人在不同的时间点上，可以以不同的形式售出没收来的房产。最普遍的方式有：法拍前赔本抛售（Short Sale or Pre-foreclosure Sale），法院拍卖（Court Step Sale），银行拍卖（REO, Real Estate Owned by Bank），HUD和VA房产拍卖等。下面我们就一一加以介绍。

I．法拍前赔本抛售（Short Sale or Pre-foreclosure Sale）

这是在房产被法拍，即债权人获得房产所有权之前，由房主和债权人一起参与的销售方式。当房屋所有人一、两个月无法支付房贷，并意识到迟早得失去他们的房子时，他们便开始考虑卖房。这时房主委任的房产经纪人，会推荐这种赔本抛售的方案，即通过与债权人协商，在启动法拍程序前，以大大低于市场价格、往往也低于应还贷款本金的价格售出。

这种方案一旦成功，可以使房主避免被取消抵押房产赎回权，最大好处是房主仍能够维持他们良好的信用记录，开始他们新的生活；另一方面，银行也可以避免房屋法拍过程中的昂贵律师费用、经纪人佣金和房屋维护、保险等费用（在房市走低的情况下，收回后常常最终还是赔钱售出），省去繁索冗长的法拍程序，尽早收回大部分贷款，重新放贷。所以，成功的法拍前赔本抛售，是双赢的解决方案。

下面我们举个例子。大卫在2005年以100％贷款买了一套价值15万美元的房子，他与银行的贷款协议中，每月还款本金还得非常少，所以他欠银行的本金还有将近15万美元。现在他失业了，又没有任何储蓄，没有能力再偿付其抵押贷款，而由于房价低迷，这房子现在只值12万美元。由于知道自己肯定会失去房子，他让房地产经纪人尽快将房子赔本抛售，以免被银行法拍，从而保持良好的信用记录，方便未来申请租赁或再贷款购房。通常，经纪人会同银行协商取得60天的销售期，在此期间内经纪人甚至可能以低于当前市场价值12万美元的价格出售房子。尽管银行至少要损失3万美元，也通常同意承担这些损失，让房子尽快出售以避免进入法拍程序，否则最终可能还得便宜售出，加上法拍期间的各种费用和房市的继续走低，损失可能还会更大。

尽管如此，在现实操作中，很少有在期限内圆满完成的法拍前赔本抛售（每10笔中可能最多只能成功2笔）。主要原因如下：

1．银行反应迟缓，回馈时间过长。法拍前赔本抛售不仅要求当前房屋所有者同意销售价格及其他条款，还需要得到银行的认可。而银行必须雇专人对此房产进行全面评估从而了解其真实的当前市场价值后，才能启动议价。专业的全面估价一般需要一到两周。同时，银行还要征求房产经纪人对房屋价值的意见（BPO），因为经纪人是房屋的最终销售人，他们的意见和感觉往往最接近现实，最重要的是他们能大概预计未来30到90天的市场状况。而房地产评估者则更注重从历史价值来估测当前价值。在综合两者对此房产市场价值的意见后，银行的资产管理经理会根据其能承受的损失程度，来确定此房的销售底价。但是由于银行内部的资产管理人手不足，难以应付突然降临的“法拍屋风暴”，再加上银行的层级制度，这种决定通常需要2到3周才能做出。这意味着银行需要至少1个月（常需2个月）才能确定房屋的底价。到那个时候，房主可能已经连续3个月未付按揭，而不得不进入法拍程序了。当然，也有一些经纪人和银行紧密合作，积极催促银行的资产管理经理尽快确定房屋价格，从而在进入法拍程序前将房子成功售出。

2．房屋的新买主不能一直等到银行作出价格决定，交易在进入法拍程序之前就失败了。一些房产经纪人把赔本抛售的价格标得很低，以吸引购买者。但是由于不得不长期等待银行的反馈（1到2个月），大多数购买者会失去耐心，或是由于不断新有房屋上市，去参与其他交易，还有可能因为财务状况的改变，使得他们放弃交易。

3．房产的其他未明法律事项也会使交易失败。如房产归属权不清，或有因为拖欠税款或其它费用而引起的债务扣押权等等。



II.  法庭拍卖（Court Step Foreclosure Auction）

这是实际的法拍步骤，是房屋所有权真正转到债权人名下必不可少的法律程序。也就是上文介绍的法拍程序中的第五步。在乔治亚州，每个月的第一个星期二叫“超级星期二”。这一天，债权人委托法拍律师, 把不良抵押贷款公开出售给愿意当场支付现金的投资商。由于这一程序通常是在法庭外的台阶上进行，所以有了一个专用名称叫Court Step Foreclosure。

在法庭拍卖之前，标的房产必须依法在当地报纸上连续公告四周，声明如果下个月的第一个星期二之前，银行没有收到抵押贷款的还款，该房产将被法拍。在报纸上刊登的详细法拍公告中，你可以看到哪一家银行拥有哪些房产的抵押贷款、欠付的合同金额、以及房产的地址、法律描述和法拍律师的联系方式等信息。

在“超级星期二”，通常约有几百投资人和旁观者聚集在当地法庭的门前，等待他们感兴趣的房产进行竞拍。各大银行委派的律师也聚集在此。拍卖现场各类人员混杂，初次参加的人会感到很混乱；但经常来参加法庭拍卖的交易者，则能轻易找到所关注的标的。各家律师所通常有好几名律师在现场，他们会在法庭入口处张贴其拍卖的房产，让投资者了解他们感兴趣的房产是否还在拍卖名单中，以及具体由哪一位律师处理。

根据当地县郡的规定，拍卖在9点或10点正式开始，投资者围在自己感兴趣的房产的代理律师周围，各律师同时宣读自己代理的法庭拍卖房产的法律文书，和报纸上登出的公告相似。竞拍价从房产所有人欠银行的贷款本金数额开始。竞拍结束后，竞价获胜者需当场支付现金，通常是以现金支票的形式。“现金当场支付”是法庭拍卖的独特之处，即使你要求“给我5分钟，我去银行取现金支票”，也不允许。律师可以认为你资金不足，而转向报价第二高的竞价者。当然不同的州规定不同，有的州如北卡，就允许10天的期限筹措资金。

在法庭拍卖程序中，大量没有被投资商竞拍购得的房产，最后也被称作“售出”，即该房产的所有权正式被转到债权人名下。

整个法庭拍卖的程序简单明了，但是通常也只有很少的房产能通过法庭拍卖真正出售给新的房主，其原因有以下几点：

1．利益驱动的投资者只关注净资产高的拍卖房产。房屋的净资产即房屋的市场价值与欠付抵押贷款的差额。如果一个市场价值不足16万的房产上有15万的银行抵押贷款，没有投资者会对它感兴趣，因为这个房子的净资产只有不到1万美元。相反，如果同一房产上未偿还的抵押贷款只有6万，其净资产高达近10万，它就一定会吸引众人的眼球。在2006、2007年的法庭拍卖中，精明的投资者通常会支付房产市场价值的60%到75%，在上面的例子中，也就是报价会在9万多到12万之间；但是从2008年初开始，房市大幅走低，现在投资者只愿意支付房产价值的40%到50%，也就是报价可能只会在6万到8万之间。

然而，由于房市走低，大部分无法支付月贷的美国房屋所有人在他们房产上几乎没有正的净资产──现有的房价已经跌到比他们贷款的本金还要低。所以，现在的法庭拍卖上，大多数房产没有投资人竞标，最后都只能由银行收回。

2．在超级星期二之前，感兴趣的投资者无法了解房产内部的详细情况，这是吓走投资者的另一个因素。由于当前的房屋所有人可能还住在房内，或是房产被锁，投资人没有法律权力进入将进行法拍的房产，查看房屋的保养状况，而只能根据房屋外观，和同社区相类似房屋的市场现价作参考，作出粗略估计。这会影响买房人的信心，因为他们担心房子内部有严重的破损而影响价值。

3．最终参与法拍房屋的不可预期性，更加剧了投资者的参与难度，从而打击了他们的投资积极性。当陷入困境的屋主意识到自己将失去房子，什么事情都做得出来。尤其如果屋主在该房产中有大量净资产，他们会竭尽全力在法拍前卖掉房子，或是向银行或亲友借款来支付抵押贷款，以避免法庭拍卖。因此，即使是在超级星期二当天，如果房子所有人在拍卖开始前支付了抵押贷款，律师也不得不将房产从拍卖名单中撤下。这就是为什么在报纸上公布要进行法拍的房产可能有好几百处，但在拍卖当天，却常常只有不到一百处参与法庭拍卖。这意味着许多投资者可能浪费了大量精力和时间，作法拍前的房屋情况调查。这也是为什么只有那些非常精明、经验丰富，而且有大量现金在手的投资者才会尝试在法庭拍卖上竞拍。

4．经验不足的投资人错买了二级或三级贷款，不仅拿不到房屋所有权，而且会赔光全部投资。在法庭拍卖中，实际被拍卖的是屋主无法偿还的贷款，也就是说交易的是一种“金融产品”而非房产。这就需要投资者了解抵押贷款的权限。抵押贷款分一级抵押贷款、二级抵押贷款、甚至更多。一级抵押贷款有最优先权，投资者只有购买一级抵押贷款，才能获得第一优先权。大多数情况下，也只有一级抵押贷款出现在法庭拍卖，但也有例外。如果一个没有经验的投资者购买了二级抵押贷款，他的投资可能全部损失。经过法拍程序，只有拥有房屋一级贷款的所有人才具有房屋的所有权，并决定何时、以何价格出售。法拍屋将来出售的收益，首先归一级抵押贷款所有者。如果有剩余，才会分给其他低级优先权的所有者。在不断下跌的房地产市场，出售不良房产的收益通常都不够偿还一级抵押贷款，这意味着二级或三级抵押贷款持有人会一无所有。

5．房产上可能有的债务扣押权或房产归属权不清等事项也会吓走投资者。如果这些被拍卖的房产权属不明，或者欠交房产税或其它费用，会阻碍房产权的转让。例如，房主欠县郡的房产税或联邦个人税，购得一级抵押贷款的所有者也无法出售房产，因为政府比一级抵押贷款的优先级更高。所以，投资者在竞拍前还得调查房产记录，这就更加大了投资参与难度。

III．银拍屋（Real Estate Owned by Bank）

法拍前赔本抛售和法庭拍卖这两种方式，成功售出的比例很小，大部分法拍房产最后就不得不进入“银拍屋”阶段。“银拍屋”即银行由于债权承受的不动产，是指在经过法庭拍卖程序，律师依照法律程序剥夺了原房产所有人的所有权，并消除了其他债权之后，将所有权转给第一贷款人（即银行）的房产。在美国，银拍屋占到整个法拍屋市场约80％到90％的份额，大多数法拍屋最后都变成银拍屋，由银行加以整理后，出售给新的买主。下面就是银行获得法拍屋所有权之后通常采取的步骤：

1．取得相关房产的完全支配权。虽然银拍屋在法律程序上归属银行了，并不意味着银行已经取得了完全的支配权。原因是，即使经过了法拍程序，许多无法继续支付房贷的前屋主，仍然住在已被法拍的房屋里不肯搬走。所有这些前屋主，在法拍前的数月中，其实已经多次收到银行、律师或其他催债公司勒令其搬出的信函和电话，都知道自己已经丧失了所有权，并已无权再居住其中。当然也有些房主比较自觉，收到债权人督促信之后便已搬离，这些房产则已被空置数月。

在REO的前屋主不肯搬走的情况下，许多银行都有一个被称作“现金换钥匙”的政策，鼓励这些居民搬走。其做法一般是：银行提供给居住者一笔现金，通常是1000到1500美元，条件是占用者主动搬离并且保持房子干净不受损。银行有如此善举的原因是不希望房产受到损坏。有些生气和绝望的前屋主会拆走房屋内部设施拿去变卖，如吊灯、橱柜甚至抽水马桶等。银行的这种做法可节省大量诉讼费用和搬离成本；更重要的是，通过这种方式，大多数房产能够在2到3周内被搬空，从而为银行最终卖出银拍屋节省了宝贵的时间、机会成本和维护费用。而前屋主大多也乐意接受这笔现金，然后带着自己的个人物品搬走，维持房屋的干净整洁。这是一个双赢的局面，因而被美国大多数银行采用。

另外一种情形则是，法拍屋的居住人要么不肯与银行合作，自动搬出，要么在屋里留下超过300─500美元以上的私人财物，这时，银行就不得不委托律师，上庭立案，借助当地警署的力量，实行强制驱逐。

2．清理、修葺、维护银拍屋，作好出售前的准备。一旦银行完全支配了银拍屋，他们就得清理房子，挪走前房主丢弃在房内的垃圾和个人物品；修缮屋内危险的建筑结构，如损坏的楼梯、活动的屋顶瓦片等；和对房屋进行其它维修，如修理破损的窗户、屋漏、霉菌的侵蚀等。为了更好的保持银拍屋的价值，银行还不得不定期让房产清洁公司来修剪草坪、清理房屋的里里外外，有时还得支付水、电、煤气等费用。所以，银行在最终将银拍屋售出之前，除了要支付房产税、房屋保险等费用，还得承担大量的维护费用。这就是银行总是尽可能避免法拍的原因。

3．雇佣当地的房地产经纪人代理销售银拍屋。银行不得不依赖当地经纪人的原因有二：第一，银行没有营销房地产的经验和人力，第二，只有银拍屋当地的房地产经纪人才对所在城市的房地产市场有最全面的把握，才更有可能把这些房屋顺利销售出去。大银行通常在各州不同郡县和地区都雇有专门的房地产经纪人团队，银行几乎完全依赖他们对于受理房产的判断和建议，包括哪些地方需要修理、受理房产的当前市场价值，甚至购房者的付款方式等；银行还建有完备的互联网管理系统，来协调安排驱逐律师、房地产经纪人、房产维修公司、房地产过户律师等各方面工作人员的服务与合作。这一系统对银行完成复杂的交易过程并最终成功售出银拍屋至关重要。有些小银行就是因为没有能力支持这么完备的系统，所以不得不用下文要介绍的公开拍卖方式售出银拍屋。

IV．公开拍卖

并非所有的银拍屋都能通过当地经纪人卖出去，这时只好到拍卖公司组织的公开拍卖会中出售。精明的投资者常可以在这些拍卖中发现一些特别好的机会，但这也伴随着高风险，因为这些在公开拍卖会上拍卖的房产，通常都是很难售出、或是损坏严重需要很多钱来翻修的房产。所以，投资者在去拍卖之前，最好做好详尽的调查。

美国大城市的现场拍卖会常能吸引成百上千人，往往有上百个房产等着拍卖。竞拍者在拍卖前必须注册，并出示银行本票或现金汇票作为押金，通常每个房产需5000元押金。然后竞拍人会得到一个竞拍号，参加竞拍。竞拍成功后，拍卖公司还要加收最终竞价的5%到10%的佣金。中标者一般有30天期限成交。如果不能在30天之内支付，房产所有人可以延长合同期限，等待中标人筹资；也可以扣留押金，中止合同。这与在普通购房时因买方贷不到款而无法成交，卖方最后会退还押金不同。因此，参与竞拍的前提是做好尽职调查，并准备足够的资金来及时完成交易。

V．政府机构所有的法拍屋。如美国住房与城市发展部（Department of Housing and Urban Development，简称HUD）所有的房产，或退役军人事务部（Veterinary Affairs，简称VA）所有的房产。

美国联邦房屋管理局（Federal Housing Administration，简称FHA）是一个致力于促进美国民众房屋所有权的政府机构。一些低收入或信用记录很差的人申请不到传统的贷款，联邦房屋管理局便通过为银行贷款提供担保来帮助他们。美国住房与城市发展部（HUD）是FHA下属进行操作的一个官方机构。如果FHA担保的贷款人违约，FHA则要替他们向银行支付欠款，赎回房产，交由HUD公开拍卖。VA房产与此类似，是退役军人事务部为退役军人购房提供担保后，因贷款人无力偿还贷款而收回的房产。

这类房屋的特点是允许购买者以很低的首期付款购买住房，通常允许他们只付房屋价格的3─5%，甚至零首付。政府的这种政策带有社会福利保障性质，而低首付自然导致较高的还贷违约率。第一，当这些购房人遇到支付困难时，由于他们在房屋上的投入很少，因此不会象支付了10%到20%首付的贷款人那样去努力保住房子。第二，在当前下跌的房地产市场中，这些房屋所有人放弃房子反而更划算，他们在房屋上不拥有、甚至是有负的净资产。如果房价已经跌到少于他们抵押贷款的本金，房子售出后，为了付清贷款，他们在过户时还得倒贴一笔钱。这和市场处于上升期时完全不同，那时房屋所有人可以轻易的通过出售升值的房屋赚上一笔。第三，当初满足申请FHA或VA贷款条件购房的人，大多数收入很低或信用记录已经很差，他们在不景气的经济环境中更容易违约。

与银行持有法拍屋一样，HUD和VA也由于没有足够的人力和经验管理、营销房屋，只能依赖当地房产管理公司和经纪人帮他们出售这些法拍屋。HUD建有一个完备的网上竞拍系统（www.bidselect.com）出售房子。它作为促进美国民众住房所有权的政府机构，要保护购房自住的人不会因为竞争不过房地产投资商，而丧失购买住房的机会。所以，HUD的竞拍系统给予购房自住者优先的竞拍权，而投资商则排在其后。一般HUD房屋上市后的前10个交易日，只允许购房自住者竞拍。如果没有人竞拍或是出价太低，才轮到购房投资者。如果价格还是达不到HUD的最低保留价（不公开的），它则会降低最初公布的要价，再竞拍一次，同样，购房自住者再优先竞拍10个交易日后，才轮到投资者。这个程序会重复进行直到房屋被售出。



四．总结

法拍发生于房屋所有人开始还款违约，然后债权人通过法律手段获得抵押房产的所有权，最终将其出售给公众。在法拍发生之前，原房主可以委托房产经纪人进行法拍前赔本抛售，以保持良好的信用记录；如果经过法庭拍卖，不能售出给投资者，则由债权人承受房屋产权，再通过REO出售程序或公开拍卖会的方式，卖给新的房主。法庭拍卖在债权人取得实际房屋所有权之前进行，要求当场或短期内现金支付；而REO出售程序和公开拍卖则在债权人取得实际所有权之后进行。法拍屋最终再次售出的时间持续越长，银行所要承担的律师、维修、销售等费用越高。但银行的亏损主要还是由于房价走低，法拍的抵押房产在销售之后仍不足以偿付贷出的本金。

如果您有兴趣投资法拍屋，或对本文介绍的内容有疑问，请联系Bob 杨，电话：（678）637─7458，电邮:bobyangrealty@yahoo.com，或上Bob Yang Realty网站查询大量现上市的法拍屋: http://bobyangrealty.com/

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