房利美新规定出台 - 刘念庆律师

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房利美新规定出台
   
    美国联邦国民抵押贷款协会（简称房利美，Fannie Mae）和美国联邦住宅抵押贷款公司（简称房地美，Freddie Mac）近日先后提出向政府要求注资的请求，房利美称，美国房市还显疲弱，房利美首席执行官迈克·威廉姆斯（Mike Williams）表示，公司仍在继续向住房贷款市场注入资金，并在第一季度中帮助借款人（屋主）修改了9.4万份抵押贷款协议，来帮助屋主避免陷入房子被法拍的困境。

    众所周知零八年底爆发的次贷危机，政府救市，华尔街道德危机，孰对孰错自有专家去众说纷纭，我们这里想简单介绍一下房利美和房地美（简称两房）。每家银行给买房子的屋主贷款后，银行并不永远保留这笔贷款成为屋主未来三十年的债主，如果是这样,每家银行都只能贷出一定数额的贷款，因为他们的资本不可能承受超出一定限额的贷款，那么人人有房的美国就会是另一番景象了。相反银行转手在贷款市场上把所贷出去的住房贷款卖给房利美、房地美，也就是说两房并不直接为屋主提供贷款，而是在抵押贷款市场上从银行手中购买那些住房贷款，从而成为每月定期收取屋主月供并承担屋主不付款的最终风险的债权人，而从两房那儿拿到资金的银行又可以再回到贷款市场接纳新的客户（屋主）。这样的运作为房地产经济带来了繁荣，也隐藏了后患。作为政府资助企业，两房很大程度上支撑着抵押贷款市场，他们拥有或担保着5万亿美元以上的美国住房债券，在2009年为超过70%的住房抵押贷款提供了融资或支持。

    房利美七月份即将生效的规则上期已有谈及，主要是针对有困难的屋主提供保障，减少法拍屋的库存，具体来说，有困难的屋主若采取避免法拍的方式让自己脱离房贷的压力，而是采用以自动转让（Deed-in-Lieu）或以赔本抛售（Short-Sale）的方式，他们将在2年后重新获得房利美支持的贷款公司提供贷款的资格。

    什么是自动转让（Deed-in-Lieu）呢？自动转让也称为Deed-in-Lieu of Foreclosure，它的意思是，不是由银行通过法拍的方式将房子没收，而是屋主愿意签字，自己主动将房子的产权转让给银行，这对银行有什么好处呢？银行省去了对房屋进行法拍所要花费的时间以及律师费等，但是，如果屋主除了银行的贷款外还欠其它的债务，比如未缴联邦税等，屋主就不能采用自动转让的方式将房子的产权自动交还给银行。

    而根据目前的规则，屋主如果是以自动转让或赔本抛售的方式使房子避免法拍，他们要等4年以后才能再次申请由两房支持的贷款，这也就意味着失去房子的屋主在未来四年内几乎不可能再买任何房子，因为他们是无法拿到两房支持的贷款，而非两房支持的贷款在市场上很少，条件相对讲也比较苛刻。
   

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