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房地产买卖Case Study(9)  地税涨了!上诉(Appeal)?

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发表于 2014-11-15 23:52:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
1.房价涨了,地税也跟着涨!
这两年来,房价涨的有点猛,很大的原因是涌进亚特兰大的人数大增,再者,人们买涨不买落。
我的许多客户,在两年以前购买的房,今年年初(大概在4月份)很多人收到的政府来信,书面给出了经过调整后的所谓房的市场价(Market Value)。这些价钱明显的比买价高出了很大的百分比。小房子的房价,涨的更明显,我看到过最多的,翻了将近3倍的价钱。(买价不到3万,现在涨到8万多将近9万)。不过房主如果不服,可以去上诉(Appeal)和政府去理论理论。
下面就是一个我刚刚经历的具体事例,希望能给大家一些借鉴。


2.事情经过
a) 2012年买价$124,300.00.
2012年,吴女士买了一栋1996年建的房。前脸有砖、两层楼、4房2个半厕所;有个地下室、后面带两层的大阳台;楼上和楼下的总面积是1989平方英尺;地下室完成了889平方英尺,但是地下室没有安空调和暖气,没有厕所。


b) 2014年政府给的市场价$193,900.00.
2014年4月份,吴女士收到政府一封信,说这房的市场价已经值19万多,粗算了一下,这地税大概每年要涨1千美金了!吴女士不服,申请上诉(Appeal)。(Gwinnett County Link https://www.gwinnettcounty.com/p ... /PropertyTaxAppeals
日期定到了11月的13号上午11点15分。11号吴女士来电向我求救,说能不能和她一起去会会这些政府官员。我还真没有这方面的经历,不过有点好奇,决定和她走一趟。


c) 在家做功课,我估$158,000.00 应该是公平价。
没经历过,责任很重,不知道是否能够帮上忙。到处打听了一下,心里有一点点数了,基本上是用房的尺寸来计量。我花了一些时间研究,听人说不要选2014年以后成交的记录,要用前两年的成交记录。
最后我挑了四栋房,位于吴女士家周围,同邮编,同学校的,每栋的尺寸都和吴女士的相近,2000平方英尺左右。其中有两栋是同一个区的。另外两栋都是银行的房,离得比较远一点。
我算了一下,那两个同区的房,一个是在2013年过户,每平方英尺的成交平均价是$71.00(房屋成交价除以房子的尺寸);另一栋是个平房,2012年过的户,每平方英尺合$60.00.加上另外两栋也是2013年成交的房,最后4栋房的平均值,大约是$64.00.
我用$64乘以1989(吴女士的房上下两层平方尺数),加上地下室额外价值$30,000.00.得出了大约是$158,000.00.我建议不要超过16万。


d) 政府给了个第二次重新估价$165,000.00.
11月13号早上,我们提前了一个小时到达指定的地点。先进去报了个到,一位身材比较丰润的中年女子接待了我们。她先问,你们是愿意今天就拿到结果呢?还是等以后寄给你们?我们反问,如果等,要等多久?她回答,在我们和政府官员商讨结束后,再等10鈡左右,基本上就可以了。
和吴女士商量了一下,我们决定等当天结果出来,自己带走。
然后填了一些表格,主要是填上你是谁?来上诉(Appeal)的房子(用地税的代号ID),签字放弃政府给你用挂号信寄等等。
填完表格,我们就坐下来等,我拿出来早就准备的材料,温习一下。包括吴女士的那栋,一共5栋房,每栋房的详细资料,和5栋房的比较材料,一式5份,听说有4个评判,给自己一份,共5份。
没过十分钟,就轮到我们了,我们被领进一间10X20见方的小屋,已经有4位在那儿等候着,围坐着一个小方桌。
先是由政府指定的一位房屋估价师来阐明他的意见。他准备了人手一份的材料。不过很简练,只有一页,正反面都有文字。正面是5栋带图的房屋介绍,反面是每栋房在地图上的位子。简明扼要。他的结论是每平方尺$57。但是结论的总房价是$165,000.00.


3)最后定价$164,000.00.
我一听那位估价师给出$57.00一平方英尺,立即喜出望外!我的材料是万万不能拿出来啦!我算的还高了呢!$64.00.
可是为什么他计算的单位数字比我小,但是房价总额反而比我算的大?
我认真的看了一下他准备的比较房,有些房价已经到了18-20几万,有两栋的房面积有2800-3000平方英尺大。我用的虽然价低的房,房自身的面积也小,但是做起数学来,反而单位数字大了起来。有意思吧。(举个例子,如果是一栋房,成交价是18万,她的面积是将近3000平方英尺,那么用18万除以3000,才差不多56美金一平方英尺。如果是卖价15万,2000平方英尺的房,那么平均的成交价就是71美金了。)
总房价他是用的楼上的1989英尺加上地下室完成的889尺,这样算来就是2878平方英尺的面积,用2878乘以$57,他的结论是$165.000.00.我一看乘法结果算错了,应该是$164,000.00.最后就定成这个价了。


4)总结
a)地下室的计算
I.不是用买新房时那种方法计算,买新房,地下室最少要加3万美金,可是在核对缴地税房价的计算时,从这个案例看到的是,只是把完成的地下室的面积作为基数,来乘以单位面积的价值。
II.我和这些官员们,一再强调地下室完成的部分没有空调和暖气,因为验房师对我说过,如果没有暖气的地下室,不能说是完成的地下室。可是在这儿说不通,不管地下室是否有供暖,只要有墙有天花板,有覆盖了地面,她(他)们就认为是完成了!就要收税!
b)选比较房价的房,要选面积大的房,这样算出来的单位面积价值反而小。
c)如果还是不服,交240美金,继续上诉。我们这次没有交任何费用。我们很快拿到了报告,不过屋主还是要书面声明一下,她同意这个结论。
d) 这次的定价固定3 年不变,3年以后房价可能还会调整。
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匿名  发表于 2014-11-16 10:25:59
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匿名  发表于 2014-11-17 18:42:08
请问,上诉成功后的价值能保持几年?谢谢!
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 楼主| 发表于 2014-11-17 20:21:42 | 显示全部楼层

回 游客 的帖子

游客:请问,上诉成功后的价值能保持几年?谢谢! (2014-11-17 18:42) 
当时政府官员说,保证三年不会变,三年以后看市场变化。谢谢!
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 楼主| 发表于 2014-11-19 01:47:47 | 显示全部楼层

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游客:
  
谢谢鼓励!
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匿名  发表于 2014-11-26 10:40:45
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 楼主| 发表于 2014-12-20 10:30:03 | 显示全部楼层
上周又有一位我的客户去Appeal。这次我没能去,因为有事不得分身。不过帮她找了几个对比房,这次学精了,找了几栋尺寸大的,完成地下室之类的。可是我客人回来对我说,那些评判这次说地下室只能算30%的价值!真不知道这标准到底是什么?上次我经历的,非把地下室的面积都算上!看来这些评判的标准真是随机的。


不过庆幸的是,不管怎样,只要去,房价总会降一些。

这位房主三年前买价是14万,今年政府给估了25万,Appeal后最后降到20万,如果不服,再交240美金升级Appeal。我的客人怕麻烦,又怕打不赢,接收了20万的仲裁。还乐观的说,不管怎样,还是省了5万房价的地税钱(那也是几百美金一年的啊!)

真得好好找找这方面的理论根据才好!不知那位高手有这方面的经验?可以传授?
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