在美國買房子的程序!

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在美國買房子並沒有想像中的那麼困難， 因為所有資訊都是公開透明的。realtor.com, zillow.com 更新速度都很快。如果是OPEN HOUSE，新房預售屋，可以不用約，自己就走進去看。 不是OPENHOUSE 的話，待售屋門前都會插著賣方仲介的電話或FOR SELL BY OWNER 屋主的電話，你可以自己打電話約。當然更省事的話， 可以請你買方的仲介處理這些事。通常AGENT都會依據你要求的條件， 順便找幾款，條件類似的房型，和各個賣方仲介或屋主依序約好後，有效率的多參觀幾家。 如果你決定要透過BUYERAGENT 買房子的話，記得要找誠信度高，機靈，樂於助人的AGENT 有時候能不能買到喜歡的房子，不一定取決於價錢， 屋主，賣方仲介之間的溝通過程也很重要。因為雙方仲介都要等到房屋交屋才能拿到佣金，所以就怕各位遇上超級業務員型的BUYER AGENT，以成交為目的， 把客戶需求利益置之不理，拼命推銷房子。或一定要把賣家壓的沒了尊嚴才算是贏家！千萬不要有佔便宜才是贏家的心態！市場都有一定的行情，仲介們為了永續的口碑，一定都會使盡全力幫忙買方或賣方議價的啦！議價是仲介的職責也是藝術！如果決定要透過仲介，你們就相信Agent的專業吧！
以下是在美國購屋的步驟，希望這些分享對大家有所幫助：
1.和貸款銀行或貸款經紀人咨詢，取得”Pre Approval Letter, 他會依據你提供的資料和信用分數，告訴你可以貸款的金額。這個步驟所要準備的資料如下：　
1.1薪資單
1.2頭期款　（如果還沒有匯進美國的話可以先出示在國內的存款證明英文版）
1.3至少要有在美國2-3年報稅的記錄
1.4社會安全碼　(SSN)
1.5必須要是公民或綠卡持有者　在2010年以後有效簽證卡已經不足以採用了
1.6在美國所使用的銀行帳號及報表
1.7提供這些資料後　建議你保持現有的信用卡張數　也不要新增任何貸款　當然買車貸款這件事　就得暫緩　除非你是以現金交易　不然有可能拿到不好的利率　甚至於貸不到款
2.    買方　賣方仲介的責任
2.1買方仲介主要的角色是依據你們的需求及預算。列出你們可能會有興趣的房子 你們經過篩選後，他幫忙打電話給listingagent預約看房子的時間。　　
2.2然後是開車看房子，通常會約定好一個定點後，共乘一車，延著路線有效率的看完每一間房子。時間，油資和車子的損耗都算是Agent投資在你身上的成本，　所以請客戶們也尊重你們的Agent，不要請Agent X 帶你看房後，最後又請Agent Z 來議價簽約。我是建議，如果一兩次看房後，發現這位仲介跟你不麻吉（match）就禮貌的拒絕。大家不要浪費時間，相信Agent也會很感謝你。你也不會覺得被糾纏不休，或有虧欠感。　特別是華人的文化在看房的階段是很少會和仲介簽約的，多數等到要出價前　再一起簽約。所以向Agent　表明自己的立場，也是給互相機會和尊重！大家時間都挺寶貴的。
2.3看完房子篩選後，可以請Agent 收集有關房子的學區排名，治安，房屋家價格及歷史，　Owner Disclosure 稅金, 小區內的公共管理費及規定章程，連絡資料，房子附近近期的成交價等等資料　
2.3.1 Crime Mapping: 輸入地址後可以查詢附近環境的治安
2.3.2   SchoolDiggers ＆ SAT score ranking 可依選項查詢比較學校的表現　
2.3.3    Sex Offender Registry 查詢性侵犯者註冊縣市
2.4   終於選定自己理想中的房子了，也許不是一百分，但是一定是百選中最適合你們的。接下來就是簽約與出價:
2.4.1  Exclusive Buyer Brokerage Agreement: 買方和買方仲介間的合約　
2.4.2   Purchasing& Sales Agreement: 買方向賣方出價的採購合約 (就是你們常聽到的MAKINGOFFER)
2.4.3   如果你們決定自己要和Listing Agent議價簽訂採購合約　請留意賣方仲介是否有給你Dual Agent Relationship 的聲明書　而買賣雙方是否也同意?　我個人並不喜歡此型式的仲介關係(甚至於有一些州是不允許的)　仲介要同時保障雙方的權益？？不能偏坦任何一方, 很難啦！這就像同時有倆個男朋友　到底要忠誠那一位？

對不起！礙於篇幅，雖然還有很多好料的資訊要分享，只好期待下週再敘囉！

鄭惠媚
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