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2.4.4 如果確定由 Agent 協助你們處理買房事宜 請記得你和他之間簽定的Exclusive Buyer Brokerage Agreement 有效期是多久？小心遇到不好的Agent有可能給你簽的文件是無限期 那麼你就被綁定了。如果覺得你的仲介靠不住，請不要猶豫，直接告訴他，避免造成以後的困擾。
2.4.5 出價後在採購合約上有聲明，賣方必須在特定的時間日期內回覆，此採購才能生效。賣方有可能不接受或提出CounterOffer (還價) 告訴你他期望的價格和條件。
2.4.6 房屋維修保險（Home Warranty）：出價的時候，除了價錢外，如果不是Short Sale 的房子，買方可以要求對方購買一年的房屋維修保險。費用大約在$400上下。也要附加在出價採購文件上。
2.4.7 訂金（Making Offer）出價的時候要附上支票copy給Agent，通常是賣價的1%
2.4.8 佣金： 通常是由賣方支付房價的6%給買賣雙方Agent 均分佣金。
3.0 Escrow Account &Remove Contingency
3.1 當你進行到這一步時，先恭喜你買到你預算中喜歡的房子，在採購文件上還會註明 ClosingDate 交屋日期，通常是Escrow Date+30天
3.2 賣方接受Offer 後，支票正本會先經由Agent 交給Broker公司 並設立一個EscrowAccount (公證帳戶) 買屋須要支付的保險費用，貸款費用，房屋火險費用，都可先由這個帳戶扣除，交屋過戶時律師事務所會提供statement 解釋所有的開銷細節，多退少補。
3.3 從接受Offer設立公證帳戶起12-14天之內都可以Walk Away。也就是如果你覺得房屋檢查報告有問題，維修超過你的預算，你都可以取消合約，全額拿回訂金。所以賣方接受合約，設立公證帳戶後要做幾件事：
3.3.1 找檢驗師檢驗房子，檢驗費用約$300上下，房子越大費用越高，此費用由買方支付。
3.3.2 檢驗報告出來後，你們可以提出賣方維修所有房屋的問題，除非採購合約上有表明＂As Is” 的情況。
3.3.3 檢驗的同時 如果懷疑此房屋是否在Flood zone也可以上FEMA的網站 或找http://map.georgiadfirm.com/ 查詢 或請公證行做環境評估報告
3.3.4 請專業公司做白蟻檢測及修復 通常檢測不須要費用 修復可以要求賣方負責
3.4 如果房屋檢驗 環境評估 白蟻檢測等等都沒有問題 那麼就通知貸款專員 告訴他你選定的房子 接著填寫貸款申請表 依據你的信用分數 他會告訴你當天貸款利率 因為利率是波動的 所以你可以每天查詢 觀察幾天後 選定一個最低的利率那天鎖定，通常最晚交屋前10 天要鎖定利率。
3.5 貸款申請表填寫好以後，貸款專員會請估價師進行房屋估價，確定房屋價格和貸款金額不會相差太多，這個費用也要自己先行支付。
3.6 打電話給房屋保險經濟人，估算房屋保險的費用和保險額度。
3.7 除了檢驗費用估價費用，其他的費用為貸款申辦的費用和escrow account 中的稅金和保險等等 所以除了預計的房價之外，還要保留約$5,000支付這些費用。
3.8 如果你買的房子有社區管理委員會 在過戶時還要先預付兩個月的管理費
3.9 房屋稅,房貸利息, 貸款保險費 等等 還有很多細節的費用 此處就不要多說 過戶前兩天，貸款仲介會清楚的列出明細表 解釋各項收取的費用及退還的部份
3.10 如果你在出價前還沒有拿到告白書 那麼這時候一定要拿 裡面詳細註明了房屋的功能狀況 或曾經有那些修繕
3.11 上述部驟如果都完成了 那麼就可以簽署Remove allcontingency 的文件，這很重要代表你已經確定要買這房子了！貸款經紀人會開始辦理貸款並將錢匯入EscrowAccount 公證行也會開始進行房屋過戶流程。
4.0 Close Escrow
4.1 和賣方做最後一次房屋檢視，確認維修項目都有完成。
4.2 到指定的律師事務所辦理過戶，律師事務所代表的不是買方也不是賣方， 而是貸款銀行。但是雙方對於文件上有任何疑問，律師多會協助回答他們責任範圍內的問題。
當然如果是由仲介協助買房， 程序間有很多步驟都可以由仲介協助聯絡，協調，溝通和解釋。看似簡單的程序，其實是很多小細節拼湊而成的。Agent的專業訓練可不是兩篇文章可以取代的! 利用Agent 團隊的協助，協助每個環節，可以避免失誤，省了時間，少了操心，也是上策。
最後恭喜你們! 買到你們的夢想窩! 俗話說＂安居樂業＂房事問題解決了，是該專心上班，賺錢繳房貸囉！這就是美國夢。 片地是黃金，只要肯努力， 不怕買不到自己喜歡的房子! 也藉機向各位拜個中國年， 祝讀者們 羊年行大運， 身體健康，心想事成，主恩滿溢，財源滾滾來!
鄭惠媚
BerkshireHathaway-Georgia Property
Tel/Text: 678-596-6001
Mei.Cheng@BHHSGA.com |
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发表于 2015-2-19 00:48:52