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美国自住房贷款利息真的可以减税吗？
美国2017年的税季又开始了。很多Sophia何博士房地产的客户和朋友咨询他们的自住房贷款利息是不是可以用来抵税。最近在微信圈里,关于这个话题的信息也非常热门，可是很多微信转发的信息并不完整，反而误导大家。因此，这里DTAX将针对自住房贷款利息是否可以抵税给予如下简单解释。
首先，想使用自住房贷款利息抵税，必须采用逐项抵扣方式（Itemized Deductions）。如果使用标准抵扣方式（Standard Deductions）,那么自住房贷款利息就不可用来抵税了。因此，这里就需要对比采用哪种方式更划算。2016年夫妻联合报税的标准抵扣金额为$12,600，如果由个人税表1040的附表Schedule A计算得出的逐项抵扣项目总额小于标准抵扣金额，那么自住房贷款所产生利息就不会为您带来抵税的利益了。
1. 自住房包括哪些类型
根据IRS规定，符合房贷利息抵税的自住房包括：别墅，联体别墅，房主拥有产权的公寓，甚至包括可以提供睡觉和做饭的房车等。IRS原文为：Ahome includes a house, condominium, cooperative, mobile home, house trailer,boat, or similar property that has sleeping, cooking, and toilet facilities.
2. 哪些自住房的贷款利息有可能抵税
可以抵税的房贷利息必须是由主要居所和第二居所产生的，也就是说，必须是用房子抵押的贷款所产生的利息，才有可能用来抵税。IRS对主要居所和第二居所的详细解释和规定，不在本文阐述范围。
3. 可抵减利息的房贷有额度限制吗？
有限制的。1987年10月13号以后，IRS对自住房贷款利息抵税规定做了改动。根据目前的税法，如果贷款是用来购买，自建，或是修善主要居所和第二居所的，总计贷款额最高为100万美元（如果已婚单独报税为50万）；如果是房子抵押贷款的（Home Equity Debt），总计贷款额最高为10万美元（如果已婚单独报税为5万）。
看似简单的房贷，也会变得很复杂。举例说明，如果父母贷款为子女买房，但是子女负责偿还过户以后每个月的房贷。那么谁可以用房贷的利息来抵税呢？父母，子女，或者双方都不可以用房贷的利息来抵税？这三种结局都有可能，具体要看贷款和还款协议，也许还要看税务法庭法官的心情了。在1997和2013年的两个极其类似的法庭案例，法官最后给出了完全不同的判罚。所以，在申请贷款的时候，不要把简单的问题复杂化了，自己贷款买房，自己还房贷，就不会产生不必要的麻烦。
最后，本文所述不适用于投资房贷款！如果您想在亚特兰大投资房地产，Sophia何博士房地产团队将为您提供全方位的房地产投资分析和税务规划！
(因税法复杂, 以上仅供参考, 详细内容请参见IRS规定或咨询专业会计师)
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发表于 2017-1-13 23:28:58
发表于 2017-1-14 16:51:53
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