关于房屋贷款Closing Cost的问题讨论

IVYmtg · 发表于 2017-4-18 15:24:42

经常有朋友问关于房屋贷款Closing Cost的问题，客户也经常会有这方面的疑问，比如“3.00%的利率，别的Lender/Agent 给我提供的closing cost 是7K，而你们是8K，我想和你们合作，但能不能match一下人家的Closing Cost”. 对于不太熟悉贷款流程的朋友，尤其是第一次买房的客户，这确实是一个比较重要的问题，我们需要搞清楚closing cost具体包括哪些，之后才能对于不同的报价有一个更明确的判断。

首先我们要知道Closing Cost里包括什么，广义的Closing Cost既包含了客户的费用性支出（Cost）又包括了客户的预付项目（Pre-paid items）。

客户的费用性支出一般包括：

1. Lender Fees: 其中包括但不局限于loan origination fees, tax services fee, flood determination fee, credit report fee and underwriting fee. 并不是所有的lender 都会收所有的费用，但这些统称lender fees；

2. Appraisal Fee: 即客户做房屋估价需要付的费用，由房屋估价评估公司收取；

3. Title/Escrow Company Fees: 即过户公司的费用，由过户公司收取（对于买房房屋贷款，很多时候过户公司是由卖方来定）；

4. Government Charges: 一般包括transfer tax 以及recording fees. Transfer tax又包含county transfer tax and city transfer tax. 根据买房合同有时会由卖方来承担其中的部分或全部；

5. Other Cost: 比如客户购买Townhouse or Condo 时，需要订HOA 相关的文件，过户公司或者Agent 有时会先预付，在过户时由客户reimburse 给相关方。

客户的预付项目一般包括：

1. Escrow/Impound Account Initial Reserve: 此项一般为房屋贷款中最大的预付支出项，Lender会根据Closing Date以及Property Tax/Homeowner’s Insurance Due Date预存客户若干月的保险以及地产税以保证在未来缴纳这些款项时客户的Escrow/Impound 余额充足。当然Escrow/Impound Account客户是可以选择不建立的。关于此项因为内容较多，在此暂不展开；

2. Prepaid Daily Interest: 即客户需要预付从放款日到first payment date 前一个月月初的利息（因为贷款月供都是支付前一个月的本金利息，假设first payment date 是03/01/2016,那么第一次还款就是支付的2月份一个月的本息，如果放款日funding date是01/10/2016,那客户需要预付给lender 从01/10/2016到01/31/2016的利息）；

3. Homeowner’s Insurance:即客户需要预付的房屋保险费，一般是一年的保费；

4. Other Prepaid Items: 例如客户在买Townhouse or Condo 时预付的HOA Fee或者因Property Tax即将Due而需要客户预付的地税等。

因此可见，在以上房屋贷款最常见的Closing Cost里，只有费用性支出中的Lender Fees是由Lender 来决定的，其他所有费用，无论客户和哪家Lender合作，基本都不会有变化（escrow/impound account initial reserve收取的量是在法律监管下的，因此基本所有lender 收取的都相同）。换句话说，客户在比较不同lender给出的报价时，基本上只需要比较利率以及Net Lender Fees. 我个人比较喜欢用Net Lender Fees这个词，即Lender Fees-Lender Credit. 比如一家Lender给客户报价lender fees $1,490; lender credit $1,490,则net lender fees 为0，也就是说作为lender在给定的利率下，实际上不收客户任何费用。

总结来说，当客户在做房屋贷款，尤其是买房贷款初期从市场中询价时，对于不同Lender提供的利率以及Closing Cost需要仔细比较，尤其是在不同的lender对于closing cost的估算方法和取值不尽相同时，客户需要抓住比价的干货，即我们上文提到的rate & net lender fees, 这样有助于做出比较准确的判断。