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[li]Escrow/Impound Account 一般包含什么？不包含什么？
一般包括房产税， 房屋保险， 洪水保险，和 Private Mortgage Insurance （PMI）if applicable。不包括HOA Fee，房产税单上不显示的其他有关房子的税和费用，单独买的Personal Property Insurance等。[/li][li]什么情况下一定要Escrow，什么情况下不一定要Escrow？
FHA， VA种类的贷款一般要求Escrow。对于我们常见的Conventional 贷款来说，LTV>80%的情况下贷款银行一般会要求设立Escrow Account，LTV<=80%的情况下一般客户可以选择Escrow也可以选择不Escrow，如果选择不Escrow，一般情况下rebate会减少0.25*贷款额。[/li][li]我的房产税或者保险有变化怎么办？
贷款银行每12个月至少会做一次Escrow 账户分析，如果有短缺，会要求您一次性补齐或者分配到接下来的12月的Mortgage Payment 里补齐。如果超额多余50美元， 银行会寄支票给您。[/li][li]Escrow Account对银行有什么好处？
银行帮客户缴纳房产税和保险，可以避免贷款人不缴纳房产税和保险造成的贷款银行的损失。譬如房子没缴纳保险费而发生火灾，或者房子没缴纳地产税而被County Foreclose 等。[/li][li]Escrow Account对我有什么好处和坏处？
好处是每个月收取，不需要在缴纳税和保险的时候突然缴纳一个比较大的帐单，也不需要自己写支票交帐单。坏处是 Escrow Account的钱一般没有利息，而且如果自己缴税往往提前交会有点Discount。但这都不是最主要的， 最常见的问题是第3条里提到的银行的Escrow 帐户分析时出现的房产税的问题。因为刚买房子银行预收的税是根据前一个Owner或者是建房子的地的税来收的，假设您2016年1月买了房子， 贷款银行9月份付了2016年的税，2017年1月贷款银行给了您Escrow Analysis，你的税应该不会有变化因为County／City还没有重新估您的房产税，所以您的Mortgage Payment 和原来基本一样。贷款银行8月份收到税单才发现税涨了假设$2,400每年，当您2018年收到Escrow Analysis的时候就会很惊讶，因为你不但要为2018年每个月多付$200，还要补交2017年的每个月$200, 所以你的Mortgage Payment 会每个月涨$400。这种情况下您有3个选择：
* 每个月多交$400交一年， 一年后Mortgage Payment会降低大约$200。
* 一次性把去年的$2,400补交了， Mortgage Payment会每个月升高$200。
* 打电话给银行要求把去年的$2,400 Shortage分摊到24个月里， 这样每个月的Mortgage Payment会升高$300，持续两年。[/li][li]贷款过户后我可以要求银行取消Escrow Account吗？
对于LTV<=80%的Conventional贷款是可以的，可以在贷款一年之后无费用取消Escrow。对于FHA,VA种类的贷款以及LTV>80%的Conventional 贷款, Escrow Account是不能取消的。[/li][li]收到税和保险的账单后， 我需要寄给银行吗？
不需要， 银行也会收到账单。[/li][li]买房贷款的房屋保险费和房产税预收多少个月是怎么计算的？
可以用下面的办法来估算：
* 房屋保险费是每年缴一次，第一次缴是过户的那天。假设2016年8月17号过户，贷款的第一个Payment是2016年10月1号（为什么到2016年10月1号才交第一个Payment 呢？因为过户的时候银行会预收2016年8月17号到2016年8月31号的利息，而且2016年10月1号的Payment 交的是2016年9月1号到9月30号的利息，就是你交的Payment总是前一个月的。），到2017年8月17号银行需要再缴一年的保险，而这时候银行只收了2016年10月到2017年8月11个Payment，所以银行在过户的时候就需要多收1个月的保险，再加上贷款银行可以最多预收相当于2个月的Cushion，就是3个月。也就是说过户的时候客户不但要先交1年的保险，还要再预交3个月的给银行的Escrow Account。
* 房产税的情况有时候会更复杂一些，因为很多州／County的房产税的Due date会有所不同。譬如有的County是10月1日为缴税日，假设2016年8月17号过户，到10月01号的时候银行只收到了1个Payment也就是1个月的税，如果卖房方还没有缴过当年的税， 银行就会收您11个月的税再加上2个月的Cushion也就是13个月的税，但是在closing disclosure的第三页上卖方会按天Credit 买方从1月1号到8月17号的税。如果卖方缴过当年税了， 银行会预收2个月的Cushion，买方会按天Credit 卖方 从8月17号到12月31号的税。 所以怎么估算要根据您所在的州／County收税的政策来。[/li][li]重新贷款中的房产税和房屋保险费预收是怎么计算的？
可以用下面的方法来估算：
* 重新贷款的房屋保险费不是过户的时候交，而是已经有一个缴纳的日期了。 譬如8月17号过户，如果保险是12月20号Due，根据第8条的解释， 银行会预收11个月，如果保险是2017年7月20号Due，那银行就只会预收4个月。为什么会有差别呢，因为原来的贷款银行在这两种情况下会退给您的Escrow account里的预收额不同。譬如保险是12月20号Due的情况， 原来的银行到8月份已经预收了大约10个月，也就是会退给您大约10个月的。而2017年7月20号Due的情况， 原来的银行只预收了大约3个月，也就是会退给您大约3个月的。 为什么退回的会比预收的少一到两个月呢？因为重新贷款时中间有一到两个月是不交Payment 的。
* 房产税的情况和保险是一样的。在重新贷款中不管税还是保险总之您预交的越多， 原来的银行退给您的就应该越多。[/li]
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发表于 2017-7-13 15:17:04