验房的一些事

wangting

作为房产经纪差不多二十年了，买，卖房验房的经历了上千次了吧？！可是最近的这次验房，让我关注到了一些平常不太注意的事情, 写出来与大家分享。

我的客人在南方名嘴，那个教大家怎样省钱的 Clark Howard (https://clark.com/)的网站上找到一个验房师。
这是个家族验房公司。来了父子两个，老爹自己介绍有60多岁，叫Steve Goolsby 有24年的验房经验，20多年的盖房经验，不单只是盖民房还有盖商业房的经验。
儿子二十八岁，跟班也有好多年了，爬高，上低的活都是儿子干。
老爹很健谈，还追根地介绍，这个老爹的老爹也是Builder，从二次世界大战复员后，就操起来盖房的营生，老爹15岁就跟着老爹的老爹开始学习盖房子，据说在乔治亚盖房放保温棉（insulation ）是老爹的老爹开始的第一人！
真的吗？想求证来着，狗刨（Google）一下，放进Goolsby的家族名字，结果跳出来各种各样的生意！！！看来这个家族在建筑业，不是那么出名？还是我不会查？不想再费时间研究了。
验房公司名字:Top to Bottom Home Inspection 听上去就好像很全面和细心地感觉，不过收费不便宜！
我们在这个两层有2200-2300平方英尺，外加大概1000平方英尺的完成地下室的房里呆了四个多小时。

晚上接到的报告总结有六十五条的细细表述，有些是建议和基本知识介绍，一些是需要纠正的问题，常见的毛病我就不提了，从这个整个验房的过程中我挑几个来反省一下：
（一）验房上房顶上走着检查，不是件值得鼓励的事情 Steve说，因为如果是夏天，人在上面踩，温度太高，人体的重量踩在上面，会埙伤瓦表面（Single，是沥青牛毛粘做的），冬天，天太冷，如果踩上去因为温度低瓦比较脆，也会损伤破裂沥青瓦。（想想好像有道理）。
（二）阁楼里的散气，通风Ventilation系统很重要，如果阁楼的温度太高，不但费电或者煤气的开销，还会缩短房顶上的瓦的寿命很多年（这个我有经历，Single上会有象小鸡爪子挠的划痕，是因为温度太高，沥青融化的后果。我爬到房顶上看过。）
验房师觉得这个房子的Ventilation 做的不好，建议
（1）可以请专业的Roofer来给于改善，我今天已经和一个我很熟的Roofer讨论了一下，他非常明白我在说什么，他说不是很复杂，工钱不贵，就是几百美金的事。
（2） 安装SOLAR POWERED ATTIC FANS这种太阳能的风扇，每个大概300-400美金左右。

看来如果重视到阁楼里的散热，通风，不需要花很多钱，但是能够很有效地延长房顶的寿命和能源的开销节省。
（三）空调的出风口的倾向要调到要对着窗子，这样冷（热）气先吹到窗子的玻璃上再被反弹到房内，房间里还有个回风口，吸入房间里的冷（热）气，形成一个循环。
这个道理我是知道的，
这个验房师非常在乎这个，如果哪片不能被调整，他认为这是大事，写下来，他非常讲究省能源。他还讲到，有些人把某给房间的出冷（热）气的口关上，为了省，其实更费！因为吸风口吸进的气温度太高（夏天）或者太低（冬天）反而会启动空调，暖气做更多的工，更费能源（有道理啊！我以前从来没有这样想过）。
  (四）避雷的地线（Ground），如果家里的上水管道是用的铜的管道，管道上应该接上地线（Ground），以免房子遭到雷击的时候引起触电，伤人或者引起着火。那天被验的房子的地线不知道什么原因被剪断了。Steve说，不能单纯地接上去就好了，地线必须是一根不能间断的金属线，不然不能100%起到避雷的作用。
（五）屋内和屋外湿度对比
这是我很少见到的验房报告提到的指标。这份报告是这样记载着The outside relative humidity was 48% and the relative humidity inside the basement was 58%.
屋外的温度大概是华氏90度，湿度48%，室内有空调，应该温度在70多度吧，但是湿度58%！比外面高出10%（地下室的空调做到很不正规，出风口位置不对，还很小，机器是和一楼共用一个空调和暖气系统）。因为湿度大，地下室的墙上发现了发霉的点点，验房师指给我们看，有一扇墙的漆是刷在霉点的上面，用漆来覆盖发霉，是非常不安全的做法，霉菌没有消除，人在那种环境下生活，会生病的。
为了更改这种高湿度的环境：
（1）杜绝水源进入地下室：我们发现在一间没有完成的房间的水泥墙上，看到了裂缝，有进入水的痕迹，还有用Laminate（假木板）钉的内墙变形，天花板的吊顶也有变形，的确湿度比较大。最好是把这些板子拆了，看看有没有背后有没有漏水的地方。
（2）用高效率的制冷和保暖的空调和暖气系统来流通地下室的空气。
（3）安装除湿机器（Dehumidifier）。
这个房子的其它问题都好解决，地下室太潮的问题应该是个最大的问题！这两天我的客人还在纠结。。。要，还是不要买这个房？

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wangting

金牌接送:      (2018-07-28 23:57) 

谢谢金牌！

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wangting

金牌接送:    (2018-07-30 14:28) 

再次感谢！

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