|
|
以前写过“购房合同签定后：http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=1975 ” 以及其它一些关于房地产的文章，如：
百年难遇的投资良机—尽在美国乔治亚州 ：http://www.atlanta168.com/cache/use/article/2011-08/6669.html
追夺购房诚实金纪实： http://www.atlanta168.com/cache/use/article/2011-11/7647.html
修浴缸和换屋顶的经验教训：http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=6808
视频采访CPA: LLC和出租房的关系： http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=6315
驱逐房客(Eviction)的经历：http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=3690
地板被泡,邻居地毯也被泡-赚1千5百元：http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=10005
如何写购房合同详细步骤 http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=13048
准备购房之前，
1. 先要准备好诚实金， 建议至少是房子的1%。一般给卖方写张个人支票即可。
2. 准备好银行贷款的预批准信。
3, 如果全现金购买，准备好银行存款证明信。
不久前我经历的一件事：买卖双方的房子价钱及别的条件都谈好了，但是卖方一定要见我的客人（买主）的贷款的预批准信或者银行存款证明信才签字，耽误了好几天时间。
如果您是没有美国绿卡的中国公民，您也可以合法地在亚特兰大购房。
1. 建议您到亚特兰大的任一家银行开个账户。如果您在中国不能来亚特兰大，请联系我（微信号： pg30022，从中国来电话：95040314893 (您只要付中国国内市话费）） ，我可以协助您办。
2. 尽管您是没有美国绿卡的中国公民，我可以在银行为您贷到60%的房款。我也会协助您拿到银行60%贷款的预批准信。您得提供40%房款的银行证明。这里有个我的客人用的银行证明，供您参考：
3. 如果您是全款购买，当然您得提供100%的房款银行证明。除了上面这个正式证明，我一个客人只提供了他在中国的银行“投资理财”的详细账目，我另一个客人只提供了他在中国的房子评估报告，我把它翻译成英文，附上原件给卖方经纪就把金钱证明的问题解决了。
4.如果过户时您不在亚特兰大，您离开亚特兰大之前要办理委托书（Power of Attorney)，委托您的朋友代您过户。如果您从来就没来过亚特兰大，您可能要到美国领事馆办委托书。亚特兰大个别律师在北京上海有他们的办公室，我可以介绍您去那儿办委托书。
5. 您的购房款必须要电汇给过户律师，所以您要知道如果您人在中国如何把您美国账号的钱电汇给律师。当然您人在美国汇款那就太简单了。
6. 至于如何从中国向美国汇钱请参看：
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=1975 的 2，A 和 B
下面写一点购房合同签定前的关于报价的事项：
我们给卖主报价的时候，除了我们报的房价之外我们还应该报要求卖方付多少过户费。谁付过户费，付多少是没有明文规定的，可以双方商量讨论而定。比如说我们报价28万美元，同时我们要求对方付过户费5000美元，那我们房子的纯报价就是275000美元。我们还可以提出其他的费用，比如说要求修理费5000美元，那么我们的纯报价就是270000美元，这时卖方经纪人会告诉卖主他收到了一个27万美元的纯报价，而不是28万美元。如果我们报价的时候我们不要求对方付过户费和其他费用那么我们的纯报价就是28万美元。
如果是现金购买的话，一般来说过户费是不足1000美元的，所以我建议我的客人如果是现金购买的话就不要求对方支付过户费了，因为钱也不多，省的算来算去很伤脑筋。如果是贷款的话就过户费就至少要3000到5000美元。事实上，在房子不很贵或者贷款太难太贵的情况下，我的很多客人选择现金支付。现金支付后，以后也许可以申请Home equity loan，把钱拿出来用- 这个您得请教您的会计师！
现金支付的竞争力大，同样的报价，一个人用贷款，另一个人用现金，那用现金的人很可能拿到房子。
要求过户时间越近，竞争力大。同样的报价，一个人要求60天后过户，另一个人说30天就可以过户，那30天的人很可能拿到房子。
报价时我们还要给卖主付诚实金（Earnest money)，诚实金也是没有明确规定的，一般是付房子报价的1%到5%，诚实金付得越多就代表我们越有诚意。同样的报价，诚实金付得多的人很可能拿到房子。一般来说，您就写张支票，既不要说付谁，也不要写要买的地产地址，然后复印后email我。由于合同上写有“For and in consideration of the additional payment of Ten Dollars ($10) by the Buyer to the Seller, the receipt and sufficiency of which is hereby acknowledged, Seller does hereby grant Buyer the option of terminatingthis Agreement, for any reason, for a _______________ day period from the Binding Agreement Date (“Due Diligence Period”). ” 所以我建议如果您要付5000元诚实金，那支票上就写$5010。如果没有要求，我一般建议把诚实金付给卖方的代理。
报价合同上我们需要买主的正式姓名，就是身份证、驾照，或者护照上的名字。不能用小名和别名，因为过户必须得用买主的身份证。
一般来说我把合同做好后，我用CutePDF writer转换为pdf文件email给客人看，如果没问题我们就签字。如果存在问题，我们就把有问题的的地方再用foxit-pdf-reader 修改一下。客人签完字了给我们传真或者扫描过来，我再签字，然后我会把银行证明或者贷款预批准信，诚实金支票复印件，及签好字的合同email给卖方经纪。
另外，在报合同的时候，我一般会在合同上注明买主有10天的无条件反悔期。如果卖主同意我们的报价，与卖方就价格达成一致，卖方签字的那天，叫Binding Date， 10天无条件反悔期开始计算。这时我们去仔细看看有无大问题，同时拍照录像，也可以请inspector。如果发现大问题，10天无条件反悔期要求退房，退购房定金。
有的客人忙，或者甚至在中国，他email授权别人在购房合同上签字，我想也是可以的。不过，过户时如果本人不在场，要代签的话，如果本人在美国一定要事先到Notary public（家家银行都有）去办公证函，如果本人不在美国， 这位买房人还得去当地的美国领馆办正式委托信，也就是去美国领馆里找有Notary public权利的人盖个Notary public的章而已。 北京大使馆每盖一个公证章收50美元（亚特兰大几乎所有银行，只要您在那里开了账号，盖100个章都不要一分钱）。
当然， 我得知道是哪个房子，您得给我房子的listing号码， 即： MLS#，如果没有这个号码，那您只有给我房子地址了，如果您还有卖方经纪的电话email，一起给我就更好了。
总结一下，如果是10万以下的小房子，建议在网上看了感觉不错，就马上报价。等对方签字同意后，我们再去看，再去查能不能让出租等等。
如果买主您要我给卖主送个购房合同，我需要您提供：
1. 买主您的官方名字（需要驾照或者护照上的名字）， 您的email，电话；
2. 银行证明复印件或者您在银行网站打印出来的收支往来，证明您有钱付首付（或者全付），和，贷款预批准信证明您有钱付首付以外的钱；
3. 您要付的诚实金数额(建议为房价的1%， 至少$500，建议越多越好)； 如果您没有异议，我就会在合同上写诚实金交给卖方经纪，这样卖方可能心理上的满足，也许对接受我们的报价有帮助。 我们有10天无条件反悔期，所以在10天之内我们的诚实金没有任何风险。
4. 诚实金支票复印件，或者照片 (建议支票上不要写付给谁，也不要写房子的地址，也不要写日期。手头没有复印机，扫描机时，用手机拍个照email我即可）；
5. 房子的报价；
6. 要求对方付多少过户费，如，$2000；(一定要个金额数，可以是0，但是不能说要求卖方付多少百分比，不能说要求卖方全付，也不能说我就付多少多少房价，别的钱我不付）； 如果是现金购买，过户费不是很高，所以建议不要求卖方付过户费。
7. 要买的房子的地址和listing号码， 即： MLS#；如果是HUD的房子，除了地址还有没有case#? 当然如果没有这个号码，那您给我房子地址，我再上网去查； 即使有MLS# 或者case#，您一定还要给我地址。
8. 卖方经纪的名字，email，和电话（如果您没有卖方经纪的信息，那我上网去查）；
9. 何时过户( 一般来说，现金购买2周，贷款30天)；
10. 自住还是出租；
11. 如果是HUD或者在Homepath上送报价的房子，还需要您的社安号(SSN)和地址，
12. 全现金购买，还是贷款？ 贷款多少？
13. 有没有特别条款（Special Stipulations）， 如，可以要求：
Within 3 days after the binding date, seller shall provide buyer with:
1. F50： Seller's Property Disclosure Statement Exhibit
2. F123： Community Associatuion Disclosure Exhibit
3. Seller will provide one termite bond for buyer
15. 我为您写好合同后，我email/传真给您，您签字后还回我，当然您委托他人签字也可以。如果要求我代您签字，您得发个email授权。
16. 如果是 short sale， 因为要很长时间才有结果，所以我建议合同送上去，确信卖方经纪收到后，就可以把这事忘了，继续找别的房子。
17. 要求卖主给买主多少天无条件反悔？无条件反悔期越长，我们的合同力量越小。
建议我们不要在购房合同中写要求修房的条款，如:要求卖方把验房师找到的问题全部修好。
买卖双方及双方经纪在购房合同上都签了字后的合同叫有效的购房合同。那天，开始计算反悔期。我们买方可以在反悔期之前反悔，卖方不能反悔。有有效的购房合同后，应该马上开始验房。验房时如果发现大问题，我们可以要求卖方修，或者要求卖方降价。如果卖方不降价也不修，我们在反悔期之前退出，全部压金完璧归赵。
如果贷款，建议不要要求修，否则贷款公司要您修好房子后再贷款。 我建议把修理费折算出来，降房价，或者用于过户费。
如果您没有社安号要申请贷款，建议您可以联系：770-582-0705。
我有的客人有空就上网查，一发现有中意仅几万元的小房子马上就email我要我帮他出合同。有的客人为了慎重，尽管只是几万元的房子，客人还是要先去看房子外面，隔着窗子看里面，再要我出合同。对方接受我们的报价后，我们约好搞装修的，甚至房屋检查员inspector几人一起去看里面。我们一般都有10天无条件反悔期。看里面，检查后，如果我们发现房子比我们想象的差多了，在10天内，我们可以撤回合同，也还可以在10天内再讨价还价。
有报道说，美国的房价从2012年中旬开始上升了。事实上，我就经历了不少次，有客人出价比要价高30%还被挤下来了。
不久前有要价6万的房子，出价7万没拿到，最后发现是8万拿走了。
建议报价时给足价，如果太低的话，卖方可能不理我们，等到有第2个人报价时，卖方可能向我们要“Highest and Best offer”， 这时我们就被动了。“Highest and Best offer” 就是一锤子买卖，卖方一般在所有的报价中挑一个最好的（不一定是最高价），然后可能再和那个被选上的讨价还价。
有次，我们给了一个比要价低的报价，后好几天没回音，打电话问情况，我被告之，他们收到一个全现金，比要价高很多的报价，他们没时间搞“Highest and Best offer”， 马上直接就接受了。
为了保护买主，在提交报价合同时，如果是贷款，一般我还提交”Appraisal Contingency“ 和Finance Contingency“。
如果是 short sale，即合同价比欠银行贷款要低，那么购房合同交上去，确定卖方经纪收到我们的合同后，我们基本可以把它忘掉。因为大部分得几个月银行才能批准，而很多根本不批。
另外，据说在中国，经纪人的费用由房屋买主付。而在乔治亚州/亚特兰大，我为您购买房子，我不收您任何费用，我的佣金由卖方出。
如果有任何问题，请联系我：
郭朋（具有乔治亚州房地产的执照7年）
电子邮件： pguo@hotmail.com, pg30022@yahoo.com
美国手机：404-579-0073 (已办国际漫游，中美任何地方可以接听）
美国传真：404-263-0114
微信号： pg30022
qq: 1265462185
从中国来电话：95040314893 (您只要付中国国内市话费）
中国手机： 131 6255 3702 (已办国际漫游，中美任何地方可以接听） |
|
匿名
发表于 2012-3-12 08:04:34
发表于 2012-3-11 15:21:21
楼主