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一）序言
三月底，一个朋友打了个电话来说：“王亭，下星期三，4月3号，你能和我一起去法庭吗？我想把那个房客赶走！我怕我在法庭上说不清。。。”
我不管出租房，只管买卖房，也从未上法庭看过房东和房客逗嘴的这种热闹场面，所以去帮他上法庭，我不是一个好的人选。但是我想到了一个人，我的一个黑人朋友，专管出租的事项，很有经验。我给过他很多房让他管理，他对房地产的法律也相当的熟悉。此人长得人高马大的，尤其是他额头上有一块月牙形的刀疤，活生生的按照咱们中国古代大清官包拯包大人的造型，用同一个模子刻出来的。我揣摩着，如果打官司时往那一站，乌黑黑的，活脱脱的一个更深色的“老包”。。。于是我拿起电话请求帮忙。
黑“老包”二话没说，一口答应，而且是无偿的帮忙. 他对我很好还有一层原因，黑人生孩子早，他的妈妈的年龄比我大不了几岁，所以我总是昵称他“儿子”，（虽然我的一个小姑娘客户见到他说，这那是儿子，应该是爸爸辈的！）他也戏说我和他俩长得很像。。。（见鬼了，我有那么黑吗！）反正我们每次合作的都很愉快，我也希望这次他能帮到我这个朋友。
二）参与的人
房东----XXX先生；房客-----OJ; 代表房东的管理公司-----黑“老包”,还有我-----看热闹的。
三）事情缘由
房东今年2月初在拍卖会上买了一个带了一个房客的房。在Georgia有个规定，如果在卖房时（不管是谁的房，银行的房也不例外），只要是这个房有租约没到期，这个房客就一直可以住到租约到期，租约的内容也不能更改，除非双方都同意，不管是不是换了新的房主。买家买了这个房，成为新的房主但没有权利把房客赶走，除非房客自动放弃，或者房客不交房租，房东才可以下逐客令。这次这位XXX先生在拍卖会上拍到了这个带“拖油瓶”房客的房，租约到今年9月底到期。
房客OJ，一个白人，在保险公司工作，估价师，估公司赔赏额的那种。从租赁合同上看，是2012年10月入住的，到2013年9月底截止，一年的合约。没有押金，每月一千一租金。
新房东XXX先生2月初接手后，应OJ要求，OJ和房东又有了一个新的约定，并放在了合同里， OJ以修理房里房外的一些必须修理的东西为筹码，（列了一个清单）要求每月减300美元月租，月租现在暂时为800美元，从3月1号开始付。
房东XXX先生在2月27号开始提醒OJ;，3月1号要交房租了，并寄了一封快递(FedEx)一示正式。
3月4号了，OJ还没有要交房租的意思，因为过了3月5号，OJ必须除了800美金的月租外，还要多交50美金的罚款，所以房东在3月4号的那天又发e-mail, 又发短讯的和OJ来来回回的在讨论着，OJ就是不愿交房租，说他修房子费用已超出房租，又埋怨说房子的下水不通，（下水是化粪池的那种septic tank），不过这也是说到要交房租后，才提到的问题。
最后大家还是没达到一致的意见，几天后OJ到county去告了房东的房septic tank出了问题，房东也去到county去告了房客不交房租。
结果：房东从county那儿得到一个警告，限一个月之内必须修好septic tank。房客OJ收到4月3号上法庭的通知。
开庭前，我朋友，黑“老包”以房东雇的管理公司的名义去找了OJ谈了一次，OJ还是强调房东答应他以修东西来抵房租，还提到了化粪池的事。最后“老包”让OJ提供所谓干了活的收据证明。OJ答应了但没马上给。
4月2号上法庭的前一天，房东，“老包”和我，三人先坐下来讨论一下必要的准备事项。“老包”问房东是否同意以修东西来抵全部房租？房东说只是抵300美金。“老包”要求把房东要钱的证据给打出来，来证明OJ的确欠房租。“老包”还告诉我们打赢官司的最基本的两点：
第一：房客不交房租，不管是因为什么原因，都是输。
第二：虽然房客不交房租，房东不可以不让房客进房，比如说把锁换了，房客进不去。这样房东一定输！
如果真如“老包”以上所说的那样，这一次只要证明OJ欠房租，他就会“死翘翘了”。但是会不会有例外？还是带着忐忑的心情等待着。
四）法庭上的见闻，Magistrate Dispossessory Court
4月3号下午1点开庭，我们四个人都准时的来到了法庭，进法庭之前，OJ给了一份修房工钱的收据，收据看上去非常的正规，几项加起来共计$1,080.00，给了“老包”和房东一人一份。
开庭了，大家起立，一个清瘦干练，看上去60多岁的一个白人法官走了进来。法官点了头后，大家坐下。
法官开讲：
首先他提到上午已经审理了差不多100件房东和房客的案子。下午又有差不多50起要处理。
他说他没有任何权力去改动已经成文的租约，不管它是多么的不公平，谁让你签了呢？所以不要和他讨论租约。
他强调如果房客不交房租，一定输，什么丢工作，房东不修东西，长霉啊。。等等都不是不交房租的理由！法官说，经他手处理了不下10万件房东和房客纠纷，无一例外，不交房租，敬请走人。。。（我很庆幸，“老包”说的没错，Georgia的确向着房东。）
不交房租，如果要他来判，7天必须搬出去，这是法定的，他没法改，房客不从，就由警察来监督把东西扔出去。如果用其他方法处理，房客只能和房东商量，房东和房客达成协议，他可以起草成文。
法官让大家先到外面自家私下先调解一下，如能达到协议，可回到法庭，以协议来起草解决办法，法官帮助行文了结。如果经过商议不能达到统一的意见，那就回来由法官来仲裁。但是得等，等第一批有协议的人处理完后，才轮到这些有纠纷的人。
交代清楚后，于是法官开始点名，人们按照次序陆陆续续的走到外面的走廊里，各自讨论各自的问题。谈得拢的，一起回到法庭里，把双方的统一意见交给法官。法官一行文，剩下的就是照章办事了。
到了走廊里，“老包”劝OJ和房东商量解决方法，也再次用法官的话提醒OJ, No pay , no stay. 可是OJ不听劝，还是说房子的状况怎么不好，他化了钱修了房可以抵房租。。。看来法官的话他一句也没听进去，OJ还说如果真像那样判，让他走人的话，他会继续上诉的（appeal）。碰到这种情况我们也只好等待法官的仲裁了。
因为需要等待，我们三人买了饮料到隔壁小餐庭内坐了下来。“老包”把OJ 给的那份修房的收据摊开，马上拨打在收据上的电话，并打开了电脑，开始搜寻修理公司的信息。。。很快发现的确有这么一个公司，在Savannah！离咱们这儿将近三百英里！电话是录音，“老包”没留言，但过了一会儿对方打了回来，“老包”拿起电话听到的竟然是OJ的声音，OJ也意识到了不妙，马上就挂了电话。这一下我们可是有OJ搞伪证据的把柄了。。。
等了一个多小时终于轮到我朋友的案子，法官先问OJ，OJ把收据拿给了法官，法官就问是否得到房东的同意去花这么多的钱？房东说没有，也没有同意因此而不用交房租。当法官问寻“老包”时，“老包”把他发现修理公司的疑点的事揭发出来，法官立即问OJ要回收据，边审视，边问OJ：你真得付了这些钱了吗？突如其来的问话，OJ只好承认没有。法官不再问任何问题了，因为OJ的伪证已经彻底的把他打败，法官的最后的仲裁是勒令OJ在7天内搬走，因为房东在告房客时，没要求还租金，只求走人。所以OJ只要搬走就行，不必付钱。
但是这个脑子不清的OJ声称不服，要求上诉（appeal），法官的回答说可以，但OJ必须先还清欠租，还要付上诉的费用。
OJ最后又问7天from 那天？法官说不是from而是 start ，明天开始！
法官最后行好文，房东和房客一人一份。4月11号是第8天，“老包”会来county帮房东来取从警察局那儿发给的驱除令（Writ）定好往外赶人的时间。如果OJ真得赖着不走的话，只能强行了！
五）善后工作
事后“老包”给OJ写了一个e-mail, 内容如下：
Hi OJ,
The appeal process is very quick for rentals issues so you will still have to vacate the home once the Writ is issued. The appeal process does not change the current court order. You did NOT pay the rent, as the judges stated to us both yesterday. In addition he also stated that the outcome will be the same. Please note that you have NOT paid February March or April's rent as of today even after repeated request, You falsified invoices and presented them to both the judge and my client, You made false claims in court that you were instructed to do work in lieu of rent, You falsely claimed to have paid the invoice as evidence by your response to the judge's question yesterday where you admitted to have NOT paid them, You where late with paying the rent prior to making any claims of needed repairs, On Feb 27 you were sent information via FedEx to pay the rent and you were also contacted on Feb 28 via text from owner and you did response to pay. You do not have a defense since you did NOT pay the rent since the owner purchase the property it's very simple.
Please note that we will NOT accept any rent from you and you will have to move out once the Writ is issued. I strongly advise you to start looking for a new place because the owner will be moving forward without you living in his property once the Writ is issued.
This is to advise you that we are willing move on without further finical penalties however If an appealed is filed we will counter claim your appeal for back rent starting from Feb 5 - April 11, Court Cost, and any legal defense bill. For example I charge $150.00 for court appearance which will be transferred to your bill once you lose the case.
Kind regards
非常有意思的一次经历，写给大家看，希望能给朋友们一个借鉴。 |
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匿名
发表于 2013-4-8 06:26:13
发表于 2013-4-8 01:46:30
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