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五）真实生活体验举例（2）。
2)有保留的拍卖（Reserve Auction） 百万豪宅On line auction
4月18号我的一个客人xxx太太兴奋的打电话给我，说有一个价值一百多万的房要在网上拍卖，起价42万5千，她那个兴奋的劲头好像是捡到了个宝！
各种拍卖的场合基本上都去过，对Auction兴趣不大，但是客人的要求就是命令，必须执行！
赶紧的做调查：此房座落在一个带高尔夫球场的社区，这个社区从1997年开始建房，预计建1000户,现在入住了大概900户左右，社区价位从70万到6百多万，房的居住面积从4千尺到2万尺不等。社区还有空地卖，盖一栋房的地，卖过十几万到九十多万（带湖景和高尔夫景的比较贵）。这两年因有银行房的买卖介入，房价受到影响，最便宜的房也有40多万就成交了，空地最便宜的也有几万成交的。
具体到这个要拍的房：1999年建的房，买新房时成交价$840k，7个卧室，6个全卫，3个半卫，3个车库，完成地下室，5887平方英尺居住面积，占地0.61英亩，现欠银行大约$750k。这个房在市场上要价一百零九万，已上市了3个多月。
马上和负责拍卖的公司联系，看看有什麽具体的要求，拨通了电话，电话是California的号码，是个叫Nguyen的女生接的，她是负责这个房的拍卖的联系人，她很客气，交待了：房是卖家雇他们用on line Auction的方式来促销，拍两天，4月23号早上11点开拍，4月25早上11点截止，是Reserve Auction，如果达不到卖主的底价，即使是最高价也不能成交，卖家的底价只有拍卖公司知道，不会透露给来竞拍的买家。
Miss Nguyen 给我一个link，让我的客人上网注册，并要求压一个信用卡，押金$2500,如果没拍上，退回押金。如果拍到，买家要额外加上5%的手续费。（2千5当然要扣除）。
在进场前我们必须去看一下那个房。
4月19号在和卖方的经纪打过招呼后，我们驱车到了那个房所在的社区。这个是个带门岗的社区，（我总是戏说，有活人站岗的社区）。
在门岗前“验明正身”后，被放行的我们，缓缓的驾着车在社区内行驶，蜿蜒在这个占地1200英亩的大公园似的社区。。。春天的五颜六色点缀着社区的每个角落，高尔夫球场的绿,覆盖着大部分视野，风格迥异的豪宅比比皆是，各家门前的奇花异草争相开放，时而路过泛着清波的湖泊，想起了“水波涟漪晴方好。。。”的诗句。。。花是红的，草是绿的，湖水的碧波柔软着像画一样的景色。。。
XXX太太兴奋了起来，她从外地来，对亚特兰达还不熟悉，第一次进这个社区，春天本来就是看房最美的季节，“春姑娘”的美，在这种社区更能淋漓尽致的展现！好景翻出来的好心情使得XXX太太进场的决心更坚定！社区是被肯定了，下面就看房子了。
房座落在街尽头的圆弧的一个角落（Cul De Sac），来到了房子前，表面看上去不是很宏伟。3个车库，从侧面进。我们到达时已经有几个人房里和房外周围认真的研究着。。。看来想捡漏的人还不少！
我们从正门踏进了房子，越层的门廊，最吸引人眼球的是门廊两面墙上的壁画，画的是断断续续的砖墙图，别看这些像一块块补丁似的砖墙图，给人带来一种古朴，有文化底蕴的感觉，不知不觉得提高了这个房的价值，房的档次好像一下子高了起来。。。
我经常感叹室内装潢的魅力，经过有品位，够专业的设计和打扮出来的房子会有意想不到效果！难怪新房总是建一些样板房，馋得买家，一下子就爱上了，可是真到看到自己买到手的阳春房时，觉的满不是那会事！我很信室内装潢，所以对我自己的家也不含糊。。。
又跑题了，还是回到这个要拍的房，接下来我们楼上楼下的溜了一遍，整个房内部整理的很好，不需要做任何事就可以入住了。
主人房在一楼，卫生间的淋浴是双淋浴头，很大的更衣间，楼上有另外4个卧室，每个卧室都有自己的卫生间；
地下室很大，完成的很好，有健身房，卧室，2个厕所，娱乐间。。。一楼除了主人房的卫生间外，还有2个不带浴室的卫生间；
数数一共有9个卫生间！
厨房在一楼，有镶嵌在柜子内的冰箱，花岗岩的台面，厨具的品牌(Sub-Zero)还不错。
后花园没直接对着高尔夫球场，但往斜右方看还是能看到一片球场的绿地，后花园不大，草长的不是很好，这可能是唯一需要花点钱和工夫的地方。
走了一圈后，XXX太太表示她还是很喜欢这个房，我想，她主要是被这个社区的整个环境征服了，她问我的意见。怎么说呢，房子还好，看用什麽价来买了，上一百万，我觉得不是太值，60-70万还可以吧！我告诉她不要着急，反正还有两天想，如果真要进场也要到星期二，4月23号才开始拍。
4月22号晚上我和XXX太太又通了一次话，在进拍卖场前应该先关注的两个问题：Title和房子的Condition。第一个不是个问题，因为这房给提供产权保险（Title Insurance）所以不用担心；第二个是房的状况，虽然没请专业的验房师，但是我们已经走过一遭，从表面上看还没发现什么大问题。
她决定了，第二天23号就进场，我说24号进也不晚。。。因为截止时间是4月25号早上11点。
4月23号11点左右，我还正开着车赶往某地，XXX太太来了电话，说她进了场了！还看到规定，每一拍加价是10万，已经有人进了初拍价 $425k，她紧接着跟上$525k，(我的上帝,又开始叫上帝了，这要是10万10万的上，那可是上得快了！)
很快又有人上到$625k，一下子上了30万！这时银光屏上还是说reserve is not met（没达到卖家想要的价）！下面的一个台阶就是$725k了，我们算了一下，$725k乘以5%等于$36,250.00加上$725k是$761,250.00,基本上是我们定的最高限了！这房新房时也只是80多万！要不要上？XXX太太有一点困惑。。。我说，再回去看一下那个房吧，同时我还准备了一些房价相仿的房可以一起看，有个比较。
4月23号下午，我们转了一大圈，又回来到了那个充满春天美丽的社区，门岗还是要验明身份，各个别墅还是那麽千姿百态，草还是那么绿，水还是那麽清，进了社区XXX太太心情又变得特别好！转回到那个房，看到除了我们，还有人在房里那徘徊，大概和我们一样来做最后抉择吧！那个带人来的“白”先生经纪，正是专管这个社区新房买卖的人，和他合作过，认识我，我们互相寒暄了一下，他们是先来的，他们就先走了。。 。
我们转了一会儿，XXX太太一咬牙一跺脚的还是决定再加一次价。。。
回到家没一会儿，XXX太太来电话了，已经有人加到$725k了！还是没达到卖家想要的价！（reserve is not met），不过现在每升格一拍的额数变成$25,000.00(两万五)，也就是下一拍是75万，进不进？加上5%的手续费3万7千，差不多79万了！
我劝她算了吧！XXX太太也抱着一个幻想，万一没拍掉，再回到市场，我们还可以再谈，说不定可以70万以下买成不一定呢！之后我们就没太跟踪。
4月25号，当我抽出空时差不多快中午了，赶紧的上网去查一下，什么也没了，也没说pending？回到我们正常的我们房产经纪用的网站，房子还是Active!
这几天我又上网去查，在过期的栏目里找到了它！4月30号过的期。
看看吧，说不定应了XXX太太的愿了呢，是你的一定跑不了。我会为我的客人瞪大眼睛跟踪！
为了温故拍卖的术语，放上上一期的报道，以便查寻。银行房（4）1， http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=16994
下面是这个社区的局部图。是不是看上去有点面熟？还有两张有壁画的照片，好看吧！ |
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匿名
发表于 2013-5-9 12:51:32
发表于 2013-5-8 21:25:39
楼主
