房地产买卖Case Study（8）豪宅买卖的坎坷---乡村歌星Kenny Rog

wangting

美国乡村音乐歌星Kenny Rogers，在1978年以专辑“The Gambler”（http://www.youtube.com/watch?v=3XAxsS3IwXY)一举成名。
1981年，KennyRogers在乔治亚的Athens附近购买了一块地，自己设计，耗资数千万美元，建造了一个如同度假村似的庄园。



1.庄园的情况：
这个庄园占地973英亩。共有22个卧室，27个卫生间。每天可以同时接纳50多个客人；
一栋一万多英尺的主楼，供主人居住。还有4个附属小院，2座附属小楼可以招待客人；
一个18洞的可供专业比赛的高尔夫球场；
3个天然湖，各占地12英亩，10英亩和5英亩；
还有一座7万多平方英尺，设备齐全的竞技场地；马场；两个游泳池，两个网球场。。。


2.庄园的买卖遭遇
Kenny Rogers在这个庄园里居住了22年，于2003年将这个庄园转卖了。
新的屋主在拥有了这个庄园8年后，于2011年的6月，把她被放到市场上叫卖，要价2千万美金。当时还动用了CNN电视实播了现场。
时运不济，一年过去了，2012年不得不降价，折半还多，要价950万！
又是一年过去了，2013年又降到850万，终于在2013年的6月，来了个买家，签了个买卖意向书，但是折腾了两个多月，黄了！
接着，2013年的12月和2014年的5月，分别产生过两个合同，但是，经过数月后都又夭折了！
我们还带了两拨人过去看过，在那儿打过高尔夫，不是随便就让你参观的啦，先要出示资金证明，证明你能力购买才允许进入庄园。我们的客人也出了个价，可惜出的有点低，没有形成合同。





3.再次叫卖
这个美丽的大庄园，在今年的9月1号又重新上市了，要价800万美金。她的地税是每年12万3千。
其实这应该是个不错的买卖，单位平均价也很划得来。只是块头有点大，要用的银子比较重！而且地税，高尔夫球场，保养费，维护费等等，每年都有不小的开支。
这是我这么多年来看到的最折腾的地产买卖了，觉得有意思，拿出来与大家分享，也顺便问问，有人愿意买吗？

有意思。当个富人也不容易。

YANYAN1982

我今晚要是中彩票了，明天早上我就是那里新的女主人了。

wangting

YANYAN1982:
我今晚要是中彩票了，明天早上我就是那里新的女主人了。

是个有梦想的女性！加油！

wangting

游客:
有意思。当个富人也不容易。  

高价位的房，是有将来出售的问题。我现在正在观察一栋房，前几年从4百多万的价值降到2百多万的Short Sale后、成交，如今的房主又将她放到市场上，要价4百多万，如果真能成交，这将是一栋倒大价位房成功的范例了。

谢谢您的关注！

Interesting.

wangting

谢谢5楼的关注！

Even you purchase the property $1? How much do you need to maintain that property yearly? $500,000 a year?

感觉地产没有真正开发好，值这个价的货，却是不值得用这个价去买！（因为买下来用不到，花这个每年的维持费用可以“买”到其它更好的房产更好的享受。。。 （个人管见而已。）

wangting

游客:
感觉地产没有真正开发好，值这个价的货，却是不值得用这个价去买！（因为买下来用不到，花这个每年的维持费用可以“买”到其它更好的房产更好的享受。。。 （个人管见而已。）

是的，这是Kenny Roger 自己给自己设计的私人住宅，没考量经济效益。
我曾经出过价的客户，他们想买，也是考虑到重新改造这块地。那儿已有一份预建100多栋住房的规划，还有把Golf变成Publc的计划，用来盈利而不是仅仅是和朋友在一起的娱乐场地。如果购买这个庄园，是要好好的设计，规划，预算出再改造的成本，维护的资金，多少年能回本，多少年后才能有盈利，等等。。。