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2015年Case Study 6：卖房的一波 N 折
今年年初，一朋友“阿发”买了个房，花了8万多，想整修一下，低进高出，挣点。
诚蒙“阿发”信任，让我去过过眼，看看怎么整修好卖，又省。
一．买卖历史
这是个1983年建，3卧2卫的平房。
1984年新房买价是$79,500.00；
1992年卖出一次是$88,000.00；
今年2015年被倒了两次，在“阿发”买到手的前三天是另一家用$68,500.00拿到的，三天后以$85,500.00转卖给“阿发”。
按照当时政府给评估的价值，大约在$97,868-$149,898.之间。8万多买的，如果只卖9万多，那就划不来了，最好是能卖到上线的额。
二．房况
1）外观：
外墙是用一种叫“Cedar”中文叫“雪松”的木质材料，这是在70和80年代建房常用的一种建筑材料。现在建房很少用了。
“Cedar”是要保养的，要定期刷漆，比较费漆。
后院有木制篱笆，篱笆的状况一般。
车库门很破旧，需要换新门和自动开门器。
2）内部：
房没锁，从后面的玻璃拉门走了进去。
那叫一个“乱”呐！！！天花板都不完整，满地垃圾，那哪儿的都要整。。。
3）结论：
必须要做的事：里外刷漆；修天花板；铺新地面，换车库门，洗碗机，炉台，厕所整修。。。
三．制定整修计划
1）里外刷漆：刷漆的色彩挑选很重要；
2）铺新地面：卧室地毯，厅和厨房地面是用的是6寸宽的复合地板，厕所用瓷砖；
3）厨房换了“Granite”（花岗岩）台面（现在这种材料的花费很低了，值得）；
4）厨房电器：洗碗机，炉台都用的是二手货(一般有90天的保修）。
5) 换新车库门和自动开门器。
四．验收，上市
经过一段时间整修后的房子，看上去完全不一样了！真是人靠衣装，马靠鞍，房子要卖好价钱，必须好好打扮！
首先最打眼的是色彩，里外都是我帮选的色，“阿发”在初看到我挑的颜色时，还有点犹豫。。。我说不用担心，我看的房多了，对色彩的挑选，我心里有数。
当漆工完工时，“阿发”的反应是惊喜！！！从外观，远远的望去，小房子看上去可“露脸”了，在这个旧旧的社区里，一个“鹤立鸡群”的效果！同样是要花钱刷漆，颜色功劳不可小觑。
内部漆的颜色也是有高雅的效果，再加上新换的地面，新花岗岩台面，房子里里外外看上去很不错了。
上市吧！要价$148,000.00.
五．卖房的磨难
1）一个无厘头的买家
一个破烂房，一经打扮，成了个很顺眼的小房。第一周就接到了一个Offer（出价）。不过出的不是很理想的价，杀了一万多！（也难怪，谁都能查到买家在几个月前买的价钱）。
因为刚刚上市，“阿发”没有同意这个Offer。
过了一阵子，还是同一个买家又回来了，这次出了个原价，要了4千多过户费，没有其它什么要求，看看还不错，这次“阿发”同意了这个合同。
10天的反悔期过了，买家没有提出任何修理的要求！没有做“验房”？我心中暗喜，过了反悔期了，他们丢失了让卖家修理房屋的权力，这下可要给“阿发”省钱，省力了！
3周过了，还剩一周就要过户了,对方还是很安静，我有点着急了，打电话也没人接！给贷款公司打，也问不出个所以然，没辙了，去一趟吧！！！离我家有40分钟车程。。。
找到了贷款公司时才发现，其实是和代表买家的房地产公司一伙的！我要求见他们的Broker（公司法人）！
等来了个时髦的女人，说英语带有“莫莫”语系口音，还顶苗条的，保养不错。她先跟我寒暄了一下女人美容的话题，顺着她，恭维了一下她。。。可我的心里有点愤愤然，她身为买我这房的买家经纪，还是个Broker！做事也太不靠谱了吧？电话也不接，事情发生到哪一步也不通告！
她和我解释说，贷款比较麻烦，需要更多时间，要求延迟过户。。。
征求了一下“阿发”意见，可以考虑延长，但是需要加大押金量，从一千，加到两千！
最后双方达成了协议，延长三周。这次拿到了具体办贷款的人的手机，这样好联系多了。
过了两周，又没动静了，我只得又去了一趟那家经纪的公司，还去了一趟过户律师事务所。律师打趣的说，还是第一次在过户前见到Listing Agent（代表卖方的经纪）。我埋怨买家经纪不靠谱，（是他们选的过户律师）。
得到律师证明，这家贷款公司能贷比较特出的贷款，时间会长一点，不过成功率还是蛮高的。
这次的答复：没问题了，等着过户吧！
终于等到过户的那周了，可是在过户的前一天，我打电话问贷款员过户时间，她说贷款是下来了，但是买家变主意了，不买了！！！我说押金可没了！对方说买家知道!
被逼的，第二天我又赶到他们公司，把罚买家的押金2千美金给要了回来，可以等他们寄回来，但是我不放心，还是跑一趟，亲自拿的好。
只得把房重新上市！！！耽误了我们将近两个月的时间！
2）来了个很軸的买家经纪：
A. 再次成交
再上市后，很快又来了个买家，不过这次的合同写的比较全，除了要过户费以外，还要一年保修和关于白蚁的文件。来来回回的折腾了好几次，买家经纪很硬，不怎么好说话，再加上房已上市两个月了，“阿发”也比较烦了，结果达成协议：$146,000.00,付$6000.00过户费，（他们用的是FHA的贷款，这种贷款费用比较高）一个月过户。这次比上次成交少了将近4千，不过加上上次收回2千，实质差了不到2千美金。
B. 12个附加文件！
合同经历了将近两个月，因为这次的经纪很“軸”，那个烦的勒，过户前，竟然写了12个附加文件！这可是我出道以来买卖房合同里附加文件最多的一次了。
这次卖房也是太特例了！经历将近5个月，遇见了两个奇葩经纪，真是天地两极之差！
第一个不费多文字，不通消息，让你跑断腿（不对，是磨车轮子），最后还是不成。
第二个文字来往甚频繁！还都是在午夜来信，一不小心，就给你个中断合同文件！搞得我这个早起早睡的人，也不得不在一些关键时刻守夜了。。。
长活短说，在这儿就不赘述整个过程，下面只把其中一些可以借鉴的事情叙述一下。
C. 不常见的修理的项目：
验房报告出来后，对方写了很多项的修理项目，其中有两样是平日不常见的项目。
第一：阁楼里加隔热棉（Insulation)
这个房的阁楼里几乎没有什么隔热棉，刚开始就提到，天花板都掉下来了，隔热棉大都漏光了。让专业人士来做，一下午的工作量，用机器吹7，8包的隔热棉（那种散开，像棉花的那种），最少要8，9百美金。
自己请人来做，不一定要专业人员，买10包以上可以免费用机器，把隔热棉吹到阁楼里。这样可以省起码一半费用。“阿发”请人这样做了（记得要带口罩啊），不过因为不专业，收尾不好，我只得跟着打扫卫生，能省钱，忍了。
第二：填坑
10月和11月份雨水较多，房的后院挨近隔壁的篱笆下面，突然陷下去一个大坑，大概有十几英尺宽，两英尺多深。别看这坑看上去不大，可要费不少土。我当时就猜到大概要两卡车土。对方要卖家出$1200，他们自己过完户自己填这个坑。
卖家不同意出钱，愿意自己请人来做。
的确用了两卡车土，每车土$75。来了个卡车和铲土车，费用是两小时$250, 把篱笆门卸下再装上$50，填上土，整平，装上篱笆门，共用了$450，搞定！省了不少吧？
六．感悟
1）和经纪人打交道，宁愿遇到个认真“軸”点的，也比不管事的好，虽费点事，但能做成。
2）修东西的学问大了，用什么样的人和工具，要好好研究，不然可要花不少冤枉钱了。
| 对了，这次提到加隔热棉，一般专业验房师都会建议有一定年龄的老房，在阁楼里添加隔热棉(insulation),会有效提高房屋的保温防暑的功效，省电和煤气开销 |
3）卖房装饰很重要，尤其是刷漆的颜色。刷新漆是花钱最少，出效果最明显的方法。养眼的房，容易出手。
七。装修前后，部分图片对比，：
装修前：
装修后：
市场待售房：每日一房介绍 http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=15974 |
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匿名
发表于 2015-12-14 11:17:23
发表于 2015-12-14 00:52:03
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