细节决定成败 ？ 一栋房屋买卖的“七周八折”

wangting

2015年的下半年，有一个喜欢倒房的朋友用了5万5美金和人合伙买了一栋2400 平方英尺的独立房，4卧3个全卫。可想而知，这房只花了这个价钱，房子一定需要大量的整修。朋友的合伙人请了一个美国白人装修队来装修，估价，朋友约我同往，给参谋一下整修计划和价钱，修好后希望让我帮忙上市叫卖。


那是个Split Foyer 样式的房，入正门要先上楼梯，开门后马上又看到一上一下的楼梯。这种Split Foyer的 号称，来自进门处（Foyer）分开上下（Split）楼梯。每个楼梯领入上下不同的楼层。上楼的层面是厨房，3个卧室，2个全卫（能洗澡的卫生间），餐厅，客厅。下楼去就算是地下室了（其实还是在地面上），地下室有厅，厅里个璧炉，还有1个全卫，1个卧室。


这种房的优点是卧室多，缺点是楼梯多，进正门前上楼梯，一进门又是楼梯。。。
这个房，离我家还真不近，开车单程要40多分钟，那是个和我居住的地区人种完全不同的一个地段！


一）房况：
里外需要刷漆，外墙是那种叫LP的墙板，就是那种类似刨花板的材料，是种曾经有过官司（Law Suit ）的材料。
内部地面需要全部更新。
车库要重新开门，因为车库已经被封成房间，房间里还建了不少架子，还有墙要拆。需要两个车库门，自动开门器。
还有件比较奇怪的事是，曾经应该是车道的水泥地在临近门处缺了一段，必须要重新铺水泥车道，起码是这块缺失的地段。
前院有一排要死不活的一米多高的柏树，大概有六棵，后院的有一排篱笆（没有全围起来，只是拦住后排）破损厉害，还是那种8英尺高的密闭式的（Private）做法，院子里有很多棵树需要砍伐，空调和暖气都看上去待换。。。
室内的3个卫生间的马桶，洗脸盆，都被拆走了；地下室后门要换；还有几扇窗要换；一楼厨房旁出后门链接的阳台（Deck）摇摇欲坠，需要重新做过。。。要花一些费用了！不过修好以后，可以卖12万左右吧！还是不错的投资！


二）装修的周折
1.白人装修队
用我的名字先开了水电，当时当场开的，因为和我同去房主英文不怎么灵，由我打电话，用我的名字开比较方便。
据说那个白人装修队要2万美金装修，具体的操作不是我经手的，装成什么样，不太清楚。
过了两个月了，传来消息，不是让我上市房，而是房子没有修好，屋主和装修队闹了纠纷，装修队放了个Lien（抵押）在房契上了！
听说，经过一通“奋战”，其中有个懂英语的房主（也是那个请来装修队的人）不知哪来的本事，把那个装修队的头给放到牢房里了！！！那个Lien也给去掉了，不过房子只修理了一半，钱拿走了不少！


拖到了今年2016年3月份了! 我又被叫了去，看看我是否能找人给这个工程有个完整。
因为距离，只能求救当地的工人，我的一个哥们，他住在离那房不远的地方，是当地的一个“大地主”，人脉很多，他帮我介绍了个他的一个朋友，是个黑哥们，“黑”过来和我商量了一下，大概还有8千美金的活要干！向屋主汇报了一下。。。


2。一个非洲裔的经纪
房主之一，就是那个顶能耐的人，同时在当地也找了一个经纪，那人说，她可以用5千美金来完工上市。为了省钱，而且那个经纪就是在当地的经纪，可能比我更容易将房子卖出？结果，他们启动了这个和我们美国总统有相同肤色的经纪帮助上市这个房，也应该，人家出力修整房了！我又被撩在一边了！
我要求把水电的名字换下来，因为这儿已经没我什么事了，对吧？屋主之一的朋友央求我，别换了，卖完房再还我这些费用，我也只好那样吧！


2016年5月21号，房终于上市了！我那个朋友屋主告诉我，一上市就有了合同，要价12万9千9百，12万卖出？虽然前前后后的折腾，埙失了不少不该埙失的，不过还是不错的。
可是过了两天，说Deal 又黄了！再过几天，说又卖出去了，不过房价降了5千，要价变成了12万5千！成交价好像就是这个价！又是一阵欢喜。
买家房也验了，据说该修的也修了，（又花了些钱），突然买家又变了！房子又退回来了！这次我的那个朋友可真受不了了，又来求我，说他受不了蒙在鼓里的感觉！前前后后的到底发生了什么事，他都搞不清，他坚决要求换经纪！
这次上市从头到尾共19天。


三）细节决定胜负?
房主花了50美金的违约金，把房子换出市场（Withdrew）。这次可是来真格的了，我真要承担卖房的任务了！我又进场了！
处于慎重起见，我又回到那个房子里，和装修工一起认认真真地勘察一边。得到屋主的100%的确认，只要我认为该做的，该花的，我可以做主。
房屋整理后的确看上去新多了！但是还是不敢细看。


不得不做了以下几件事：
1.镀新了每个洗澡盆，洗脸盆，看上去像新的一样。
2.主人房的卫生间有一个淋浴，还有一个洗澡盆，洗澡盆上面还有一个淋浴头，但是盆堂旁边四壁是灰板，没有防水的功能，如果站在盆堂里洗淋浴，长期以往，将会埙坏四周墙壁，滋长霉菌！
更正：要求工人，把盆堂上不必要的淋浴头给去掉，在盆堂的四周贴上三尺多高的瓷砖，这样看上去实用多了。




3.厨房的柜子里面有一个排风口，但是这个炉子上的抽油烟机没有和这个通风口链接功能。
更正：用木板封住了排风口，看上去像个正常的柜子。起码不要让人感到屋主很不仔细，很不在乎这个房。
4.挨近房屋的左边的一片土地下陷，露出一个地基输送水的黑色粗管子。
更正：填土，平整地面，并放上碎木片盖上裸露的土壤。看上去整齐，不会让人联想到房根上会积水的问题。
5.砍掉，运走所有已经死了的和快要死去的6棵柏树。
6.门前有棵苹果树，硕果累累的，把个树压的半棵树都弯到地上。更正：修整果树，让苹果树直溜溜的站在那儿！
7.修剪草地，把门口的垃圾清走，那个堆满垃圾的垃圾桶，放在那儿有一阵子了。
经过5.6.7这样的整理，和人理过发一样，房子看上去清爽多了！
8.虽然空调换了个新的，但是室内那个转换，输送冷暖气的部分不工作，要求主人找空调工给更新一下。
9.外墙虽然重新刷过，但是还是能很明显的发现有些朽木没有更换，尤其是房屋的前脸，我们找出一些太明显的朽木，更换，涂漆。
10.整个房屋，专业清洗了一遍。
以上这些，花了1千7百美金。
房子再重新整理后，精神焕发的重新上市了！















四）上市7天，成交价 $132,000.00.
6月23号重新放上市场，要价13万整，6月30号，以13万2千成交，因为有3个人出价，结果比要价高出2千成交，昨天验房报告出来了，只有几项需要修理，屋主已经同意修理，验房这关已经过了。
买家做得是75%的贷款，如果贷款不出问题，估价没问题，8月初，就可以过户了！
这个被折腾了差不多10个月的房，马上就要“嫁出去”了，但愿一切顺利，别再“挑战”我了！

wangting

游客: (2016-07-14 21:09)

谢谢！

僧命在于折腾

很喜欢看你的关于房子，修理，买卖的文章。谢谢你提供的专业知识。

wangting

游客:僧命在于折腾 (2016-07-15 10:25)

深奥！

wangting

游客:很喜欢看你的关于房子，修理，买卖的文章。谢谢你提供的专业知识。 (2016-07-15 17:54)

谢谢鼓励！

现在是卖房子的好时候吗 还是等到明年3月上市 看到市场上好多房子都很久没卖掉。

wangting

游客:现在是卖房子的好时候吗 还是等到明年3月上市 看到市场上好多房子都很久没卖掉。 (2016-07-16 22:01)

卖房子一年四季都能卖，要看具体的房子各个的特性，我自己的住房就是11月上的市，1988年房，21天卖掉，18天过户。
当然，每年2-7月是卖房的最佳季节，因为孩子上学的时间恰好。但是如果房子准备的不好，或是要价不合理，不管是哪个季节都不能保证卖的快，如果上市一个月了还没有人出价，就要调整了，要不然呆着市场上越久越不好卖。

细节决定成败。真谛