老郭:人在大陆卖美国房,十几万Lien, 估价偏低,无产权保险

老郭

不久前，一个大陆投资者，人在大陆，不是美国公民，没有绿卡，没社安号，要卖他在美国买的投资房。卖房时律师查出十几年前有十几万的贷款没清，他没买产权保险，律师不给过户，买方贷款公司估价偏低，律师电汇时收款人写错，等等。。。我作为他的卖方经纪，不光把他的所有问题都解决了，他这次卖房还赚了好多万美元，很是高兴。我作为他的经纪人当然我也很高兴。在此和网友分享一下我的经历：

这位投资者来过亚特兰大，临走时找律师办理了委托书，委托他在亚特兰大的朋友帮他在卖房时签字。他在亚特兰大开了银行账户，出售房子得到的钱我们是要求过户律师电汇到客人在美国的银行账号上。

这位客人的房是投资房，所以就牵扯到交税的问题。因为他不是公民也没绿卡，所以他没社会安全号。 他英文不好，于是我帮他给国税局打电话申请了一个EIN。这样的话，他的房子就可以出租、买卖，赚了钱就可以合法交税。如果没这个号码的话，律师过户的时候可能就要扣掉10% 预交税， 当然这10%钱在年底报税时是可能能拿回来，就是比较麻烦。有EIN的话，就不先扣了。如果您也要申请EIN的话可以看看下面这个文章http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=5997 ，我就是参考这篇文章申请的。

过户律师把卖房款电汇给客户时，把客户的名字写错了，钱到不了我的客人的帐。因为律师是在网上电汇的钱，所以还不是那么好改。客人是在美丰银行开的账户，美丰银行Johns Creek支行的蓉蓉经理很负责，蓉蓉在电话里指导过户律师怎么修改，耽误了几个小时后，钱终于到账了。 有了这笔钱后，我的客人又可以再买房子了，再赚个多少万吧！

这次碰巧是我的客人来过美国，所以他在美国办了一个委托书。 如果卖房的客人没来过美国，那一般就要到美国驻中国领事馆当着领事的面签字办一个委托书。 据说亚特兰大的刘念庆律师在北京、上海、和成都有办事处，大陆的客人在刘律师办事处公证，这样就就省了去美国领事馆公证的麻烦了。

好事多磨，再看看下面的小插曲：

我们的过户律师是买方挑选的。 那位过户律师非常严格，他们查出了十几年前这房子有一笔十几万的贷款在政府的产权记录上显示还是没付清。实际上这个房子在贷款以后已经过户了3次。我们都认为这是秘书错误，这个贷款应该已经是还清了，可是律师非常认真，不让过户。

更糟的是，我们这个卖主在买这个房子的时候没买产权保险，所以现在这位过户律师不卖产权保险给新的买主，同时提出了几乎是无理的要求：“你要过户的话，我先扣下这贷款的十几万，等我把这个事情弄清楚了，再把这十几万还给你。”

我问这十几万扣多久，几天、一个月还是几个月或者更长？过户律师回答说，不知道。 这笔贷款是银行贷款，当初办理的银行被别的银行收购了。找到银行负责这事的，说是十几年了，原始资料已经被销毁，根本就查不到当时的原始资料。这应该从侧面证实这十几万贷款应该清了，可是这过户律师就是不干。

我建议买方换个律师，买方经纪不换，说哪个律师都一样，不会过户的。买方也可怜，他的旧房卖了，这里不能过户，急死了。被逼的没办法，最后买方经纪只好同意我的建议换律师。我们查出了这个房子的前一个过户律师，问他能不能过这个有问题房子的户，能不能提供产权保险，他说可以。换了律师后，不到一周后就顺利过户了，新的买主也拿到了产权保险，所以之前十几万的那笔贷款的事情也就不计较了。过户的时候我们还特别问了，如果有人再找过来，说到这个贷款的问题怎么办。律师说：没事，你们可以找我们，这个房子买了产权保险了，到时候有问题可以找保险公司。买方经纪高兴死了，过完户后她几乎要给我个拥抱。我们还在律师办公室喝了，庆祝过户成功。



还有一个小插曲：买方贷款公司派来的房屋估价员把我们房子估的太低了，我们无法接收，买方和买方经纪也认为不合理。我们给估价员寄去了我们的CMA (Comparative Market Analysis)等等，那估价员就是不认错。天无绝人之路，和买方商量，我们换了个贷款公司，派来了新的房屋估价员，这次估高了好几万，我们也就接收了。

顺便提一下，我们的通讯联系主要是通过“微信”， 英文叫“WeChat”，偶尔email。文件都是电子签字，E-sign，发过去就可以签字，处理起来非常方便。


本人联系方式：

Michael Peng Guo(Ph.D)（郭朋 博士）
Licensed Realtor （有照房地产经纪）
(770)209-7939 desk phone
(404)579-0073 cell phone
(815)346-3533 fax
pguo@hotmail.com  email 1
pg30022@yahoo.com email 2
微信：pg30022
qq: 1265462185
从中国给我拨电话：大陆任何电话拨95040314893（您只要付中国市话费）


我写的部分文章：

现金购房的经历和坎坷-生活杂谈
www.atlanta168.com/cache/use/article/2013-03/21548.html

购房合同签定后。。。
www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=1975

购房合同签定前关于报价等事项
www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=10164

如何写购房合同详细步骤
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=13048

得到某房的估价,比较某房和邻近房子
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=14836

亚特兰大,中国74城市空气污染实测值
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=16237

自住房减税,大陆来买房
www.atlanta168.com/forum/simple/?t14160.html

牛人老郭

Sherilin

Hello 老郭!

Thank You!

Got a quick question for you: Do you do property management?

Let me know..

Thanks!

Sheri

weiqi

rocky

对，碰到这种事，可以做的就是换过户律师。有些过户律师能力有限，经验也不够，不敢承担一些比较特殊的情况。
做为房产经纪，手上有多个律师的联系，了解他们的特长和处事方法，在紧急情况下就可以有所选择了。

老郭

引用第1楼游客于2013-07-12 10:57发表的  :
牛人老郭

谢谢网友，谢谢1楼！

老郭

引用第2楼Sherilin于2013-07-12 11:57发表的  :
Hello 老郭!

Thank You!

Got a quick question for you: Do you do property management?
.......

一般不做，详情您可来email pg30022@yahoo.com

老郭

引用第3楼weiqi于2013-07-12 13:59发表的  :

谢谢！

老郭

引用第4楼rocky于2013-07-12 16:40发表的  :
对，碰到这种事，可以做的就是换过户律师。有些过户律师能力有限，经验也不够，不敢承担一些比较特殊的情况。
做为房产经纪，手上有多个律师的联系，了解他们的特长和处事方法，在紧急情况下就可以有所选择了。

是的，对贷款公司也一样，不行就换，对我们经纪也不能例外，不能给您找到好房，不能给您好好卖房，换！

什么是  elm