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想咨询关于买房的程序

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匿名
匿名  发表于 2013-9-16 19:54:35 |阅读模式
来美国一年多了,一直是租房住,现在想买一套自己的房子。因为英文也不好,很多东西都不懂,所以想请教一些问题。第一,买房的程序是怎样的,必须是通过中介吗?第二,买房除了房款还有其他哪些费用,中介费是怎样收取,买房需要交税吗?第三,如果贷款买房必须具备什么条件,贷款利率大概是多少?第四,买房后每年还需要交哪些费用?
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发表于 2013-9-16 21:07:47 | 显示全部楼层

回 楼主(匿名) 的帖子

1) 买卖房有两个中介,一个代表卖方,一个代表买方,如果你不需要有人代表你的利益,你可以直接和卖房的中介谈,那个中介就变成了Due Agent(代表双方的中介)一般中介都不愿意当 Due  Agent, 很容易惹上官司,他(她)会让你签一个协议,上面说明他(她)不代表你的利益,你只是他(她)的Customer不是Client。

如果房主自卖你自己直接和卖主谈,因为买卖双方如果没有中介缓冲,很容易激化情绪,不容易谈好。

2)买房除了贷款还有:过户费,这其中包括过户律师费;贷款员的佣金;贷款公司的费用;政府收的一些费用,贷款公司压金(Escrow Account 3个月的房屋保险费,3-8个月的地税),还有房屋保险费,产权保险等等,在谈价时你可以要求卖家帮你付这些费用,但是只有买家可以用过户费去退个人所得税(Tax Deductible)因为买家必须付过户费,卖家只是Contribute(送给,贡献)。
包括以上各项,过户费约6千到8千。
  
3) 中介费是卖房的人出,至于是多少要看卖方和卖房中介签约的约定。

4) 贷款有两种,一种是查收入的,一种是不查收入的。
查收入的又分FHA贷款(政府担保的贷款)和Conventional贷款(常规贷款)。
FHA首款5%但要交全部贷款额的贷款保险。
Conventional贷款(常规贷款)要求20%的首款,如果没交到20%的首款,要买贷款保险不过只是跑哪首款的保险,一但付够了20%,就不需要再付了。。FHA和Conventional的利息不太差上下,15年的低一些,30年高一些,具体还要看你本人的信誉分。

不查收入的贷款,是个人就行,不查信誉,不查收入,只要求40%的首款,贷款利息高于5%,只是固定前5年,5年后利息随市场浮动 。

5 ) 过户后,每年要交地税,每个County收的不一样的比值, Gwinnett房价的1--3%, Fulton 房价的1.3-1.5%, Forsyth1%。。。;社区管理费,水电费,垃圾费。。。
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发表于 2013-9-16 21:41:15 | 显示全部楼层

回 楼主(匿名) 的帖子

买房程序:

1)做好预算,每月你准备花多少费用在房子上。
2)拿着你的预算去找一个贷款公司算算这笔开销能贷多少款下来?给自己定个买房房价的上线。(贷款公司多问几家,比比价。)
3)看看哪个区最适合你住,上班方便,购物,学校的好坏,安全等等。
4)找个买房中介,把房子看起来,慢慢熟悉市场。
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匿名  发表于 2013-9-16 22:17:48
您说的“只有买家可以用过户费去退个人所得税”,怎么理解?
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匿名
匿名  发表于 2013-9-16 23:10:41
太感谢版主了,这么快就回了帖。根据您说的总结一下。由于我来的时间不长,信用分比较低,我可能会考虑现金购买,那么1)作为买方我不需要付中介费;2)过户费,包括律师费;3)房屋保险费,产权保险等(这些费用也可买房时要求卖家支付); 4)每年的地税、社区管理费等。
  那么再请问您过户费、律师费、房屋保险、产权保险是怎么计算呢?是按房价的百分比来计算吗?您说的过户费是买家和卖家都要交吗?只不过买家的过户费可以在报税时退个人所得税,是这个意思吗?是全退,还是按一定的比例退呢?
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发表于 2013-9-17 15:49:15 | 显示全部楼层

回 4楼(匿名) 的帖子

现金过户的过户费要少的多,因为没有贷款的费用,只是律师费和政府的一些费用。

Owner Title Insurance (房主产权保险)是按房价来算的。

过户费只有一个,费用可以分摊,或是买家,卖家某一家付,要事先在合同上写好。

是的,只有买家可以抵个人所得税,不管是是谁出的费用,你可以把过户的材料拿给帮你报税的人,验房的费用也可以抵税。
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发表于 2013-9-17 15:54:24 | 显示全部楼层

回 3楼(游客) 的帖子

过户费是买家的费用,如果是卖家出的过户费,帐还是算到买家的费用上,只有买家可以拿来抵收入所得税,详情你可以请教会计师。
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匿名
匿名  发表于 2013-9-17 16:25:48
引用第4楼匿名于2013-09-16 23:10发表的  :
    太感谢版主了,这么快就回了帖。根据您说的总结一下。由于我来的时间不长,信用分比较低,我可能会考虑现金购买,那么1)作为买方我不需要付中介费;2)过户费,包括律师费;3)房屋保险费,产权保险等(这些费用也可买房时要求卖家支付); 4)每年的地税、社区管理费等。
  那么再请问您过户费、律师费、房屋保险、产权保险是怎么计算呢?是按房价的百分比来计算吗?您说的过户费是买家和卖家都要交吗?只不过买家的过户费可以在报税时退个人所得税,是这个意思吗?是全退,还是按一定的比例退呢?

牛!刚来一年就能用现金买房!
你所问的这些零星费用几乎都是个固定数字,不是你或经纪人可以改变得了的。大体讲,即使是现金买房,以后每个月你至少要准备$500左右贴在房子上----这个是永远的[只要你拥有这个房子]费用------地税,保险,水电煤气,垃圾,区管,网络,电视,+意外费用。
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匿名
匿名  发表于 2013-9-17 22:28:44
急呀!赶紧把国内的房子卖了在这来买房,要不又得涨了。
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