想咨询关于买房的程序

来美国一年多了，一直是租房住，现在想买一套自己的房子。因为英文也不好，很多东西都不懂，所以想请教一些问题。第一，买房的程序是怎样的，必须是通过中介吗？第二，买房除了房款还有其他哪些费用，中介费是怎样收取，买房需要交税吗？第三，如果贷款买房必须具备什么条件，贷款利率大概是多少？第四，买房后每年还需要交哪些费用？

wangting

1) 买卖房有两个中介，一个代表卖方，一个代表买方，如果你不需要有人代表你的利益，你可以直接和卖房的中介谈，那个中介就变成了Due Agent（代表双方的中介）一般中介都不愿意当 Due  Agent, 很容易惹上官司，他（她）会让你签一个协议，上面说明他（她）不代表你的利益，你只是他（她）的Customer不是Client。

如果房主自卖你自己直接和卖主谈，因为买卖双方如果没有中介缓冲，很容易激化情绪，不容易谈好。

2）买房除了贷款还有：过户费，这其中包括过户律师费；贷款员的佣金；贷款公司的费用；政府收的一些费用，贷款公司压金（Escrow Account 3个月的房屋保险费，3-8个月的地税），还有房屋保险费，产权保险等等，在谈价时你可以要求卖家帮你付这些费用，但是只有买家可以用过户费去退个人所得税（Tax Deductible）因为买家必须付过户费，卖家只是Contribute（送给，贡献）。
包括以上各项，过户费约6千到8千。
  
3) 中介费是卖房的人出，至于是多少要看卖方和卖房中介签约的约定。

4) 贷款有两种，一种是查收入的，一种是不查收入的。
查收入的又分FHA贷款（政府担保的贷款）和Conventional贷款（常规贷款）。
FHA首款5%但要交全部贷款额的贷款保险。
Conventional贷款（常规贷款）要求20%的首款，如果没交到20%的首款，要买贷款保险不过只是跑哪首款的保险，一但付够了20%，就不需要再付了。。FHA和Conventional的利息不太差上下，15年的低一些，30年高一些，具体还要看你本人的信誉分。

不查收入的贷款，是个人就行，不查信誉，不查收入，只要求40%的首款，贷款利息高于5%，只是固定前5年，5年后利息随市场浮动 。

5 ) 过户后，每年要交地税，每个County收的不一样的比值， Gwinnett房价的1--3%， Fulton 房价的1.3-1.5%， Forsyth1%。。。；社区管理费，水电费，垃圾费。。。

wangting

买房程序：

1）做好预算，每月你准备花多少费用在房子上。
2）拿着你的预算去找一个贷款公司算算这笔开销能贷多少款下来？给自己定个买房房价的上线。（贷款公司多问几家，比比价。）
3）看看哪个区最适合你住，上班方便，购物，学校的好坏，安全等等。
4）找个买房中介，把房子看起来，慢慢熟悉市场。

您说的“只有买家可以用过户费去退个人所得税”，怎么理解？

太感谢版主了，这么快就回了帖。根据您说的总结一下。由于我来的时间不长，信用分比较低，我可能会考虑现金购买，那么1）作为买方我不需要付中介费；2）过户费，包括律师费；3）房屋保险费，产权保险等（这些费用也可买房时要求卖家支付); 4)每年的地税、社区管理费等。
  那么再请问您过户费、律师费、房屋保险、产权保险是怎么计算呢？是按房价的百分比来计算吗？您说的过户费是买家和卖家都要交吗？只不过买家的过户费可以在报税时退个人所得税，是这个意思吗？是全退，还是按一定的比例退呢？

wangting

现金过户的过户费要少的多，因为没有贷款的费用，只是律师费和政府的一些费用。

Owner Title Insurance (房主产权保险)是按房价来算的。

过户费只有一个，费用可以分摊，或是买家，卖家某一家付，要事先在合同上写好。

是的，只有买家可以抵个人所得税，不管是是谁出的费用，你可以把过户的材料拿给帮你报税的人，验房的费用也可以抵税。

wangting

过户费是买家的费用，如果是卖家出的过户费，帐还是算到买家的费用上，只有买家可以拿来抵收入所得税，详情你可以请教会计师。

引用第4楼匿名于2013-09-16 23:10发表的  :
    太感谢版主了，这么快就回了帖。根据您说的总结一下。由于我来的时间不长，信用分比较低，我可能会考虑现金购买，那么1）作为买方我不需要付中介费；2）过户费，包括律师费；3）房屋保险费，产权保险等（这些费用也可买房时要求卖家支付); 4)每年的地税、社区管理费等。
  那么再请问您过户费、律师费、房屋保险、产权保险是怎么计算呢？是按房价的百分比来计算吗？您说的过户费是买家和卖家都要交吗？只不过买家的过户费可以在报税时退个人所得税，是这个意思吗？是全退，还是按一定的比例退呢？

牛！刚来一年就能用现金买房！
你所问的这些零星费用几乎都是个固定数字，不是你或经纪人可以改变得了的。大体讲，即使是现金买房，以后每个月你至少要准备$500左右贴在房子上----这个是永远的[只要你拥有这个房子]费用------地税，保险，水电煤气，垃圾，区管，网络，电视，+意外费用。

急呀！赶紧把国内的房子卖了在这来买房，要不又得涨了。