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购房抵税等问题 - by 老郭

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发表于 2010-3-23 22:28:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
前段时间我写了2篇关于房产的文章:

购房合同签定后。。。http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=1975

首次置业,重复购房者抵税优惠4月底结束http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=1927

随后一些人问了我更详细关于购房抵税优惠等问题,我参考一些网站,在这里详细总结一下,希望能给有需要的朋友提供帮助。 (声明:我不是律师也不是会计师,以下内容仅供参考)
  
1.我如何申请该法案给予的抵税优惠?需要哪些证明材料?
答:你在申报年终联邦报税时如要申请法律给予的抵税优惠,申请时需填写5405表,然后在联邦报税1040表中反映出来。除此之外,没有其他批准或许可手续。这基本上是一个自觉如实申报的程序,但是你须确保自己符合各项抵税优惠的资格,比如说个人收入限制、住房年限限制、房屋过户日期要求等等。申请者必须将新买的房子的过户结算书(HUD-1)附在5405表之后作为证明材料。

2.买什么样的房子符合抵税优惠待遇?
答:可以是任何房子,比如说单独庭院(single family home),或复式房(townhouse或condo),也可以是汽车房(manufactured home或mobile home),或船(houseboat),但是不管是什么样的房子,它必须是买主用来作主要住宅的,不可以是出租或用于商业用途的房子。

3.我买父母的房子还可以享受抵税优惠吗?
答:新法律要求抵税优惠不能给予向家庭成员购买房子的人。向你的父母、祖父母、子女、孙子女或你的配偶,及配偶的上述家人买房的人都不能享受抵税优惠。

4.我没买房,可是我找建筑商在我的一块土地上盖了一幢新房子,我还能享受抵税优惠吗?
答:是的。新法律规定,如果个人自己新盖了一幢房子,该人搬进“新家”之日就是该人“买下”这个房子的日期。

5.该抵税优惠是“refundable”,这是什么意思?
答:这是说如果申请者的报税金额不到$8,000或$6,500美元,没有足够的纳税额来抵税的话,政府会把没有用完的抵税优惠以退税的方式直接退还给申请者。举例说,A某2009年底根据收入应缴纳$5,000美元税金,政府在发工资时提前预扣(withholding)了$4,000美元的税金,本来报税时应再缴纳$1,000美元的税,如果A具有资格享受$6,500美元的再次购房者抵税优惠,政府会退给他$5,500美元的税金($6,500-$1,000应缴税金)。

6.我怎样才能尽早享受这些抵税优惠?
答:合格者不必等到2010年报2009年联邦税或2011年报2010年联邦税时才享受新法律带来的好处。合格者可以立即申请降低自己现在的预扣税(withholding tax)。新法律还允许申请者选择将抵税优惠用于去年的报税,即2009年买房者可以修改2008年的报税来提前拿到抵税优惠。什么人会选择将抵税优惠适用于去年的报税呢?这是合理避税的设计工作,比如说,有的人2009年调整后个人总收入(MAGI)超过了法律规定的上限,可是他2008年的MAGI并没有超过,那么申请修改2008年报税来利用抵税优惠,会最大程度地利用该抵税优惠带来的好处。这最好是和会计师一起讨论决定。

7. 如果我想利用再次购房者$6500的抵税优惠,我再买的新房子必须比原来的房子贵吗?
答:不必。只要购房者的收入、住房年限达到标准,及新房屋价格低于$800,000,新买的房子价格不必超过旧房子的价格,可以是从高级住宅区搬到低消费区。
  
8. 我在2009年10月30号买的新房子成交过户,我能享受$6500美元的再次购房抵税优惠吗?
答:不行。新法律是11月6号由奥巴马总统签署生效的,11月6号之前过户或成交的房屋买卖不受新法律保护。但是法律看重的是房屋买卖成交日,即closing date,而不是买卖合同签署日,即contract signing date。如果你是10月30号签署了房屋买卖合同,但是11月6号以后房屋买卖过户才正式完成,这个房屋买卖仍享受新法律保护。
  
9. 我现有一幢房子,已经付清,想买一幢更好的房子,现在看中了一幢$825,000的房子,我能享受再次购房者的$6500美元的税务优惠吗?
答:不能。新买的房子价格必须低于$800,000美元。
  
10. 我是首次购房者,在10月30号签署了购房合同,可是我的收入是$100,000,我能享受再次购房者$8000美元的抵税优惠吗?
答:可以。虽然你的收入根据10月30号实行的法律是超过了标准(2009年2月份的法律要求享受$8000美元的抵税优惠待遇者收入不超过$75,000美元),你的买卖合同是在11月6号以前签署的, 但是如果你在11月6号以后才完成房屋买卖的过户手续,你仍享受新法律规定的保护。新法律将个人收入提高到$125,000美元。
  
11. 我曾拥有一幢自住房10年,可是两年前我离婚了,搬了出来,后来一直租公寓,如果我现在再买一幢房子,我是享受首次购房者税务优惠,还是再次购房者税务优惠?
答:你不符合首次购房者税务优惠,因为新法律要求你在买房前过去三年内不曾拥有自己的住房。你从离婚搬出去到新房子的过户之间必须有三年时间,你才可以享受首次购房者税务优惠。如果你是2007年3月离婚,你可以将新房子的过户推迟到2010年4月,这样时间就够了。如果你从离婚到新房过户不够三年,你仍可能享受再次购房者税务优惠。只要你在新房过户前8年内在原来的房子里连续住满5年,比如说你如果是1997年和前妻买的旧房,一起生活在那到2007年10月离婚,你搬出旧房,现在再买一幢自己的住房,你仍可以享受$6500美元的再次购房者优惠

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购房合同签定后。。。http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=1975
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匿名  发表于 2010-3-24 07:46:07
谢谢老郭了!
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 楼主| 发表于 2010-3-24 08:32:14 | 显示全部楼层
1楼: 不客气。 应该的。
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发表于 2010-6-26 23:33:17 | 显示全部楼层
学习了,谢谢!
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发表于 2010-6-26 23:42:41 | 显示全部楼层
老郭辛苦了
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 楼主| 发表于 2010-6-26 23:47:52 | 显示全部楼层
谢谢林间青竹和凯韵鸣。 - 老郭
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发表于 2010-7-3 19:07:47 | 显示全部楼层
请问老郭是否做short sale?
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 楼主| 发表于 2010-7-3 21:37:29 | 显示全部楼层
海蓝: 做的,我做过好几笔short sale。 谢谢。
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发表于 2010-7-5 13:28:15 | 显示全部楼层

回 7楼(老郭) 的帖子

好,我现有位朋友人住在加州,她有栋房子在FORSYTH COUNTY, GA----THE GLEN AT NICHOLS LANDING SUB. 如果您愿意帮忙的话, 我叫她给您联络。谢谢。
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匿名  发表于 2010-7-5 13:37:08
郭朋的服务很好,我的房子就是老郭帮忙买的,老郭很专业,很耐心。帮我省了不少银子。
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