2013年，房地产买卖Case Study (8) ：成交价（Contract Price）和

wangting

2013年，亚特兰大大部分地区，由于房源的的短缺，买房的人有增无减，一房多求的现象比比皆是。

抢房导致抬高买价。。。市场从买家的市场已经转成了卖家的市场。在亚特兰大很多地区都看到房价在不同程度的上涨。

于是新的问题出现了：成交价（Contract Price）和估价（Appraisal）不符。

1）什么叫估价？（Appraisal）

这要看看买房的成交过程：出价---》讨价还价---》双方达成协---》购房合同生效（Binding）。接着是检查房屋，调查周围环境（Due Diligence Period）。。。最后决定的确是要买了（Pending），开始启动贷款。

因为贷款是放款公司用你的房屋来抵押来借给你钱，所以首先贷款的公司用指定估价师（Appraiser）来检验一下要用来抵押贷款的那个房子，并估一下房屋的价钱。估完价之后，做出一个估价单（Appraisal Report），贷款公司根据估价单来决定贷款的额数。

如果房价估出来高于或等于购房合同的价钱，贷款就没问题，贷款公司会根据你的情况贷给你可以贷到的数目，不过估的再高，贷款公司还是用合同的价位基数来贷款。 比如说前两年有一栋我经手的房，虽说也是十个人抢，买主多出了4万，因为那栋房的确要价比较低，结果估出来的价还是比我们合同价高出7万！不过贷款公司还是以合同的价来贷款，而不是以估价多出7万的额数来放钱。

如果房价估出来低于购房合同的价格，贷款公司只能以估出来的价贷给你款，而不是用合同价的数额。这时候买卖双方又要讨价了，如果卖家不肯让价，那么差额只能是买家出了，如果买家也不肯出差价，合同只能终止了。（一定要有文字的终止，双方要签字）。

例如：合同价是20万，可是估出的价是18万，有2 万的差额，贷款公司是要用18万为基数来贷给你款的，18万和20 万中间有2 万的短缺，谁来补足这2万呢？就有的争了，要不就降2万房价？要不买家出？50%-50%？。。。如果谈不拢，中断合同。

总而言之，贷款公司在决定贷款的数字时的参考价格是以购房成交价（合同价,Contract Price)和估价（Appraisal）中的最低的价格算，而不是用最高的数字。那个低用那个。   

今年的市场上出现了不少估价估不上去的现象，由于房价刚刚涨起来，可是估价是按照过去的成交价来衡量，有时间差，所以很难一下子估的很高。再加上贷款公司现在比较保守，能估低不估高，大家要警惕了。

2）卖房（Seller）：

对于今年要卖房的人来讲，你可以要比去年你们社区的平均价高出15到20%的价，以现在的市场不太愁卖不出去，（只要房况不错，地点不是很差，房子没有硬伤：例如，高压线旁，车道太陡，积水，大门口第一间。。。）但是你也要有思想准备，如果是贷款的买家，很有可能估不到你想要的价。（如果对于现金的买家，只要买家愿意，没有什么问题。）

3）买房（Buyer）：

做好准备，抢到了房，出的可能比要价还高，很有可能估不上价。卖家会有可能不让价！

如果是银行的房，只要估价单出来低于合同价，银行一定让价。我今年就遇到一次，6个人出价，我们出的高，拿到了，结果估价差一万美金！那是个Fannie Mae 的房，二话没说，马上降到合同价。买家很是庆幸！！

注意了，如果是Short Salehttp://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=16005 ，债主不考虑估价单，他们是用他们最终批的价来卖房的，比如说你在等一个Short Sale，等了两个月终于批了，但是当你去贷款时，贷款公司派来的估价师没有估到那个买主欠贷款公司最后批的价，被欠贷款的公司是不会妥协的，他们只算自己的帐不管估的价。我曾经经历过，差了3万，买家还是想要那房，结果买家多拿出了那3万美金。

如果是个人卖的房，也是这样，假如卖主就是不让，那就看你怎么分析了，放眼看前景还不错，那就掏钱补足差额吧。我今年就遇到过，差价是买主出的，而且差的不少，不过买得还是不错的房，买家和我都对那房有信心，和周遭的房比，将来一定不会亏。

Thanks for sharing.

cresco

淸楚明瞭！写得好。

有时还可以请卖家第二序位短期贷款差额（5年以内的期限）。如果卖家，买家对房子的价值有信心是会願意的：对卖家而言总比降价卖的好，只是一部分款分期到手。对买家而言，不用一次付淸估价额与卖价的差额，只是每月多付一小笔钱给卖主。这样大家就可以等待巿场恢复合理的估价了。

wangting

评的有水平！谢谢！

wangting

Thanks!

谢谢楼主教我们怎样买房

tiantian812

王婷，你好！请问：什么是房屋净值贷款？什么又是房屋净值信用额度？它们之间的区别是什么？

哪种更适合需要借钱的人？

谢谢！

wangting

请问，用英文是怎么表述的？

cresco

引用第7楼tiantian812于2013-09-23 22:25发表的  :
王婷，你好！请问：什么是房屋净值贷款？什么又是房屋净值信用额度？它们之间的区别是什么？

哪种更适合需要借钱的人？

谢谢！

房屋净值贷款 Home Equity loan
房屋净值信用额度 Home Equity credit line

王亭文笔好，请你回答吧。