“房客猛于虎”乎？--浅谈如何筛选房客及如何与房客相处

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随着华人的经济状况不断提升，以及华人固有的传统观念--买房置产才是正道， 渐渐地华人房东越来越多了， 真是为华人感到自豪！ 但同时注意到华人房东与房客之间的纠纷也越来越多了。许多华人朋友认为手上有闲钱，存银行不划算， 不如买几套房子，收收房租，将来房子还升值，本来是件挺好的事，为什么几年下来， 我们听到的许多是抱怨，烦恼，甚至是抓狂呢？难道真的是“房客猛于虎”吗？

瑞美房地产自从介入房屋出租，物业管理这个领域以来，同我们的投资人一道历练，成长，总结，再提高，经历和克服了种种难题。这其中的心得体会愿在此和大家分享交流，希望大家从中得到启发，防患于未然。

首先，在筛选房客上，不要违法。这是作为房东首先要考虑的问题，请咨询有关律师或者查阅相关法律。不能够对任何人在种族，肤色，宗教信仰，性别，残疾与否，家庭状况，及国籍有任何的歧视。不要以为出租自己的房子，我想租给谁就租给谁，千万不要这么想。这是您的生意，法律纠纷将是您投资房地产业中的最大风险。

为了避免这方面的麻烦，我们建议您制定一个明确，公正的标准，只要不违法（无以上所叙的歧视条款）， 您有制定自己条款内容的自由。

比如说，您可制定以下标准，（仅供参考）：
1，    收入在租金的3.5 倍以上
2，    在过去三年中没有FORECLOSURE 或者破产记录
3，    良好的租房记录， 信用记录。
4，    不要宠物， 或不能超过2只宠物。如果是极凶恶的狗，保险公司可能不保。
5，    没有刑事犯罪历史
6，    没有法院判决
7，    主卧室不能超过2个人，客人房不超过1个人或者18岁以下未成年不能超过2个人，(除非当地Zoning允许。)
8，    不能超过3个完全没有任何亲属关系的室友住在同一处房子里。
等等。。。。。。

当然，您制定的这些标准也不是要求他们全部符合，主要是取决于房东对申请人各项条件的风险评估，比如某申请人有几项比较强，则可以在其他几项上放低标准或者不计在内。
如果有多个申请同时进来，都符合您的条件，怎么办？ 我们选谁呢？那么就需要看哪一方愿意提前付订金，以此来验证他们的诚意和决心。但这个时候就需要特别小心， 要有所准备，证明您遵守联邦及佐治亚州的FAIR HOUSING LAWS， RULES, 和REGULATIONS. 同时 您有在多个符合条件的申请人中，选择条件更好的申请人的自由。

其次，找到房客以后，如何和房客和平相处呢？ 根据我们以往的经验，建议华人朋友掌握几条原则：

第一，    不要主动和房客交“朋友”。 但要礼貌待人，彼此尊重， 公私分明， 严格实行合同。许多朋友认为如果我对他好一点，他们才会按时交房租，甚至少找自己麻烦？ 其实房客是不会这样想的，生意归生意，要不然当初签合同为什么？如果您失去了原则， 是不利于您今后的管理的。 如果真是要做朋友，等哪天他们搬走以后再说吧。

第二，    不要把房客的问题变成自己的问题。 许多情况下房客交不出房租，给您的理由：或者是身体出了状况，或者是丢了工作，要不就是离婚了等等。 但是这些都不是你的问题！ 但是那一封封情真意切的邮件，苦苦哀求的电话，以及对房客各种承诺存在着侥幸心理， 您让步了。。。结果呢？ 他的问题依然没有解决， 可您却错过了驱赶房客的最佳时机。

第三，    和房客保持良好的沟通。有问题及时解决问题，不要拖延，不要小问题变成大麻烦。 有许多情况下出了问题，正是由于房东的消极处理方式，造成房客的抵触情绪。 这不利于房东的长期稳定的投资回报。同时作为房东的不动产，定期的维护和修缮，也是为了保障房东的房产价值。

第四，    如房客违约，要按照合同， 当机立断，采取法律行动！  我们华人的传统思想一般是“以和为贵“， 觉得通过法律手段是不是太绝情了？有的朋友甚至担心房客会不会蓄意破坏房子啊？其实，根据我们以往经验，情况一般没有您想象地那么糟糕。 大多数房客是明白这套程序的。房东没有按时去FILE EVICTION 才让人觉得奇怪呢！有时碰到不自觉的房客，反而利用你的天真善良或者优柔寡断， 能拖一天是一天， 最后一走了之。在美国，房客比你想象的更清楚他们的权益是什么，也明白他们不交房租或蓄意损坏别人财产的法律后果是什么。


总之一句话， RUN IT LIKE A BUSINESS！管理出租房，要象对待生意一样经营它。作好房客筛选的功课，控制好风险， 自始至终，充分展现您严格执行租约合同的信心和决心， 房客是不会”猛于虎“的。
祝愿大家投资成功，财源滚滚。

以上所述，由瑞美房地产提供，仅供参考，不可作为任何法律的依据。如有任何法律问题，请咨询您的律师。

瑞美房地产公司介绍：瑞美房地产公司是美国佐治亚州注册执证房地产和物业管理公司。
公司业务范围： 房屋买卖，住宅/商业/土地， 投资房出租，专业物业管理。
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FORECLOSURE 或者破产记录 is better than someone with fair credit, at least the next 7 years the person cannot file chapter 7 or 13 again