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发表于 2014-1-23 20:47:59
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亚特兰大房市2013-2014之我见 （01/20/2014）
亚特兰大这一两年来倍受人们的关注，不仅仅是由于较明显的就业的表现，更大的方面体现在强劲的房市复苏上，据政府统计局2014年1月份前几天的不完全统计数据，亚城在2013-2014年有大约15，000栋新建房陆续开工，这个势头使得房地产成为亚城第一大复苏和发展的领军行业，紧追亚城其后的是休斯敦、纽约和达拉斯。
亚城尽其所能地张开怀抱重点吸引全国的移民人士，relocation是一大亮点，带动房市复苏，这也迫使许多学区重新划分和新建学区。新建房大致分三条线，一是沿着400和141极尽可能地向北拓展，目前已经突破400高速14出口，一条线向西北Marietta，另一部分在Lawrenceville向东。而大家熟知的亚城北部金三角地区的Alpharetta东部以及Johns Creek几乎已经无地可盖。相对其他城市，亚城高质量，易保养的房屋，以及还能负担得起的房价驱使大量新房涌现，各个大牌开发商如Providence group, Ryland, KM, Ashton Woods, Pulte, JW, Lennar, DR Horton等纷纷抢占地盘。
那么2014的趋势如何哪？根据亚城统计局、FMLS、Realtor年会和几大美国房地产公司的分析，我总结了几个特点：
1.各大贷款机构以及相应银行纷纷出台不同措施，以尽力减少拍卖房的数量和出现，法拍屋将进一步减少，以提升房市规模。这些措施包括修改现有贷款、DIL、HAFA、短售以及产权抵押租赁等。
2.加大短售房用以压制法拍屋。据专业系统FMLS数据，目前短售房在逐步出现增多，法拍屋一房难得，很多投资者都亲身体会到抢不到便宜房。
3.潜在买家重新返回市场，随着经济的逐步前行，至少让有好工作的人有机会再跳槽，使低收入人群感到目前的收入还有保障并有望更好，这使得大量想换房的人群和以前不敢奢望买房的人群走进2013-2014的市场。
4.大量增加新建房。对于居住和房屋保养来讲，凭借良好的空气和全年不可比拟的气候特点，亚城已经成为地区和全国开发商猛烈攻占的地方，很多开发商以两倍乃至三倍的力度增加投入，读者可以从我的网站www.dannyhao.com上新建房地图以及开发商链接中了解到这些，但目前这一万五千户的投入仍然是需求总量的一半。由于旧房库存量小，很多买家在比较了新旧房之后，多数把目光投向新建房，其原因主要是新房没有那么多可担心的事，一些开发商提供较好的购买鼓励措施，2-10年期的房屋保证，没有太多的验房和维修困扰，很多新区的学区也不差，房价比旧房高不了太多，很多新小区也提供很好的环境和较低的物业管理费等等。根据NAHB住家开发商全国联盟的说法，2013-2014年度开发商信心指数连续上涨八个月之久，这是2006年以来的最高点，还有可能继续上扬。据商业部住宅开发2012年底数据，2012年底以后批准和已投入的开发量上涨26%。
5.房贷历史性的低点。2012-2013房贷利率徘徊在4%左右是近年历史上的低点，随着经济和房市的刚刚起步，必然的当前是较好机会购房时期，绝大多数人士也共识房价与贷款利率会逐步走高。
6.房价的增长。这一两年来，由于种种原因，旧房上市的数量很少，而且在市场上的停留的时间较长，新房在建之中，整体房屋库存量较小，但购买力强劲，造成房价上扬，旧房又没有太多的优势，多数很难好价钱卖掉。据权威的CoreLogic公司的2012年12月的分析报告称，全国房价连续8个月平均上扬6.3%，而且成为一种趋势，很多前期徘徊的买家现在已经出手买房了。新建房的大量涌现使得房价再度朝涨价的方向发展，因为开发商都看到目前市场的库存量太小，继续玩逐步涨价的老手法还好使，再加上新建房的结构、设计、用料等大大好于旧房，各位买家可以看到，到各个新建小区走走看看，大量的地块已经是SOLD了，而不仅仅是under contract，而旧房升值的阻力就更大了。
7. 白菜房。投资者热衷的好一点的白菜房（12万以下，2层独立房，2000年以后建房）数量也很少，在2014年1月中期时专业FMLS数据大约只有130栋左右，且一多半集中在亚城20号线以南地区，想找好的白菜房也不是件容易的事，且不少国内人士和外州人士也加入抢购大军。
综上所述，2014年依然是新建房主打，旧房源填补市场空缺，数量不会有往年那么多，随着新建房数量逐步下滑，旧房源才会涌现；法拍屋逐步过渡到短售房，但价格一定会上扬；白菜房的抢购将会日趋激烈。
////地产郝 |
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匿名
发表于 2014-1-20 17:20:34
发表于 2014-1-20 16:14:41
