经纪人与新建房

地产郝

一个买家独自与开发商签订购买新建房的合同而不用买方经纪人的做法是不明智的。采用买房经纪人的好处有很多，除了最明显的是买家不用出一分钱之外，在看地、选房、谈判合同谈判、协助贷款、挑选材料、施工过程监理、中期验房、过户安排、过户中可能出现的费用协调、入住后发现问题的解决等长时期的工作阶段，经纪人都会替你解决大量实际问题并节省你大量的精力和时间，可以帮你力所不及的地方。

开发商蹲点代理人全权代表开发商的利益，是为开发商最大利益而工作的，虽然不会坑害买房人的合法利益，但绝对不会向着你，你与他之间没有约束，只有利益冲突，自始至终，不要期待他们会帮你。

绝大多数新房蹲点代理人是欢迎买家有其自己的经纪人，主要是因为蹲点代理人的任务是卖房子签合同，他不会帮你处理没完没了的签订合同之后的事情，没有精力也没有义务帮你解决签订合同之后的任何事情。如果你真没有你的买房经纪人，那么在合同谈判中你不会占到任何便宜，因为这个蹲点代理人知道今后可能要帮你很多事情，耽误他的正事，又不挣你一分钱，你想他还会给你什么好处吗？其实他们倒宁愿分出一半中介费给买方经纪人来处理大量的后续事情。而你自己想自己全做后续事宜以赚取那一半佣金或变相降低价格是不可能的，因为那是你个人的想法，与他们无关，开发商及其代理人有着严格的售房规定，佣金该怎么挣不关你的事，而签合同之后的事是你自己的事。

买方经纪人会在这漫长的半年过程中向开发商不断地提出合理的交涉和监控整个过程，虽然有些不明显，但这里面对买家的好处是开发商及其蹲点人不会主动给予的。比如合同中明确写明不论什么情况，开发商不会向你支付任何因为贷款问题造成的费用和补偿，但偏偏有时就会出现由于最终验房、过户时间和贷款、利率之间的摩擦及费用，如何解决？如果没有经纪人还真是头疼的事。又比如中期检查是请一个有经验的验房师还是仅仅跟随开发商过一遍他们的Orientation?这里面是有学问的。

不良的经纪人只会口若悬河地不停抱怨开发商的不是，替你发泄，好像特别向着你，其实是为了让你跟他做这笔生意，可以给你大笔回扣，但做不了实质工作。而好的买房经纪人知道如何向对方呈现问题和谈判，会和对方一起解决常规与非常规的问题，是为你能买个长久的好房子而操心的。好的买房经纪人接触过不同的开发商，不同的合同，会读懂和解释新建房合同，因为每个开发商的合同都不一样，不像买卖旧房的州定合同千篇一律，而开发商蹲点人通常不会给你多种选择和解决办法，通常在你签完合同后就不记得你是谁了，只有好的买房经纪人会替你着想。

---篇幅有限，后续请关注下期 “我的新建房经历”
///地产郝
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