买房者如何保护自己

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作者： 刘律师      
  
最近常有客户到我们律师事务所来咨询房屋买卖的纠纷案，其实这些客人在房屋买卖中发生的很多问题，都是可以避免的。但他们由于缺乏基本的合同法知识，轻信了卖方的话，给自己造成了难以挽回的损失。等问题发生了再来咨询律师，能挽回的可能性已经太小了。

在购房谈判直到房屋过户这个漫长的过程中，买方一定要注意保护自己，因为卖方没有义务帮助买方买到一个质量优等，价格便宜的房子。买方如果没有利用专业人员（包括地产经纪人，地产律师）来帮助自己，因缺乏经验造成的损失是无法得到赔偿的。英文有个名词caveat emptor，原文的意思是货物出门概不退还, 意思是买主要自行当心, 在法律上它的意义是法院对那些无知的，不使用应该的谨慎的态度来保护自己的买主不予保护。许多客人听到我解释这条法律基本精神后往往后悔不已，怪自己没有事先请专家为自己阅读合同让自己真正理解合同,或请专家仔细检查房子，省了小钱，丢了大钱，懊恼不已。

我还是想通过一个小案例来阐述这条法律的精神。一个客人签署了买卖合同，合同明确规定，双方签字后十日内，买方有对房子进行全面检查的权利，然后还可以针对检查的结果，向卖方提出修改意见, 如果检查后发现房子有大问题, 而卖方又不同意修补, 买方可以在合同规定日内终止合同。卖方告诉买方房子没有大问题，，可以不必着急，买方可以在他方便的时候再去检查，等买方出了一趟差回来后已经过了合同要求的“十日”期限，而买方检查房子后对检查结果不是很满意，向卖方提出要求要对房子的问题进行修补，卖方却一口拒绝，并告知买方因为他没有在合同规定期内完成检查，买方丧失了终止合同的权利。买方非常生气，来咨询我，说卖方明明告诉他不用着急，现在又用合同来压他，要告卖方欺骗。我很坦率地告诉这个客人，他的要求没有法院会同情并给予保护。因为，第一，卖方给予的只是口头安慰的话，并没有付诸于文字，这最多只是一个不表达卖方真实意愿的言辞，不构成可被诉讼的欺骗。如果买方要保护自己，必须将合同中规定的“十日”改成“二十”甚至是“三十”日，给自己足够的时间去完成检查的任务, 通过书面文字来保护自己，而不是轻信卖方的“好话”。另外，卖方说的“房子没有大问题”也不构成欺骗，因为这只是他个人意见的陈述，不是法律要求的“有意的”隐埋实情。在法律上个人意见（statement of opinion）和歪曲事实（misrepresentation of fact）是有不同的法律后果的。意见可以因人不同，因为每个人的看法不同，不会因为有的人的意见是夸大其词而被法律惩罚。有的人好高骛远，有的人谨小慎微，他们的意见会不一样，甚至差别很大。事实却只有一个，如果房子明明漏水，卖方却在合同附属说明文件中说房子从不漏水，这就属于隐埋实情，是可以由法院来惩罚的。所以买方一定要仔细阅读合同，如果不懂就请专业人士帮你弄懂。不要以”我不懂英文”, 或”我不懂法律” 所以”不知道自己签的是什么”来给自己的不理解合同, 甚至不履行合同的行为找借口, 一个不懂得合法地保护自己的人是没有法律会保护他的。

   本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果您有任何问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师。联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076；联络电话770-481-0609；传真：770-481-0597；网址：www.attorneyliu.com。