英国和美国以房养老有何不同

安德广厦

各国对以房养老分别制定了不同的政策，其中美国的“以房养老”曾引发多次金融危机，而加拿大的房贷市场则平稳度过经济危机，必须要从中吸取经验教训，避开不必要的损失。英国:大房换小房,差价养老英国的倒按揭市场传统上是由建房互助协会控制的，但从1970年代以后，该协会所控制的新的按揭贷款越来越少。从1977年到1987年间，他们所持有的比例从96%猛跌到66%。与此同时，银行和其他金融机构所占比例从3%迅速增长到了36%。现在，英国有200多个比较大的金融机构向购房者提供按揭贷款，其中的大头包括建房互助协会、银行、专业按揭贷款公司、保险公司和养老基金。
　　在英国，可变利率抵押贷款比在美国常见的多，这是因为英国的按揭贷款融资更多的依赖于个人的储蓄存款，而不是证券化资产的固定收入（比如按揭证券）。前者为主流的国家还有澳大利亚和西班牙，后者则包括美国、丹麦和德国。因此，英国的贷方更喜欢可变利率抵押贷款，固定利率在房贷市场根本吃不开。然而最近几年，将利率在短期内固定住开始变得越来越流行，房贷在2年、3年、5年甚至10年内可以保持固定利率。根据统计数据，从2007年到2013年年初，大约有50%至83%的新的按揭贷款在初始期采用了这种固定利率的方式。
　　英国“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。
美国:曾多次引起金融危机
　　以房养老在美国发展的相当成熟，也是美国金融市场的重要组成部分。联邦政府成立了一系列项目和政府赞助机构，以推进抵押贷款、鼓励自置居所。这些机构包括美国政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会和房地美房贷公司等。
　　美国的房屋抵押贷款市场也是引起上世纪金融危机的主要原因。当时，不健全的贷款业务最终导致了1930年代的全国性抵押贷款危机、1980年代的储贷危机和2007年的次贷危机，而后者还引起了2010年的丧失抵押品赎回权危机。2013年9月27日，美国联邦住房管理局局长卡罗尔·加兰特致信国会说，该机构需财政部提供17亿美元援助。这是该机构79年历史上首次申请援助资金，而“以房养老”项目是最主要的损失来源。
　　在美国，抵押贷款包括两个单独的文件：抵押票据和担保物权，通常这两者是放在一起的，但在分属于不同的所有者的情况下，有权利取消抵押品赎回权的是持有抵押票据者，而不是担保物权的。举例来说，联邦国民抵押协会公布了标准印就合同，但同时将按揭贷款的担保契据的部分从中分离出来，因为每个州对这部分有不同的规定。
　　美国最常见的房屋抵押贷款是30年固定利率的可加抵押（即可在业已抵押之财产中增加押款）。