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出租房和自住房互相变更的免税问题 幸运坡税务所 3033 North Druid HillsRd Atlanta, GA 30329 Tel: 404-903-4100 Email:thincometax@gmail.com
当你出售自住房得到收益时，如果符合条件你可能会从收益中获得最高$25万（夫妻联报$50万）的免税额度。条件是：在房子出售之前的五年中，你总共至少有两年期间拥有并将此房作为主要家居（principal residence），在五年的任何期限内只要在自住房居住达到两年都可以。而且，当你卖房子时，你也不需要还居住在此房。
但是在2009年IRS作出的特别法对$25万/$50万免除额有所限制。这个限制是针对房子开始是出租然后转成自住房，对于这类情况，特别法要求房主按比例减少卖房收益。
例如：小王2009年1月1日花$40万买了一栋房子，用于出租2年。2011年1月1日，小王不再出租而转成自住房。2013年1月1日，小王搬出房子，将其再次出租。他于2014年1月1日将房子以$70万的价格卖掉，得到$30万收益。他拥有房子5年，他住进之前出租2年，所以卖房子之前5年中的2年是“不符合”（“nonqualifying”）使用。这样一来，他的$30万收益中的40%（$12万）不符合免除额（exclusion），这意味小王必须将$12万的收益加到他的其他收入一起作为报税总收入，而剩下的$18万少于$25万的免除额是他的免税收入。（不用包括在税收入）。
在上述例子中，如果小王从2011年1月1日拥有自住房并自己先居住头3年，然后再租出去2年。这里就没有不符合（nonqualifying）使用的问题。Nonqualifying只用于房子先出租然后再自住的情况。IRS的这一特别法主要是弥补税法漏洞，因为在此前有些人利用这一漏洞将房子出租多年最后2年转成主要家居然后卖掉房子，如果收益不超过$25万/$50万则全部免税。
最后谈谈“重新收回折旧冲抵费”（“Recapture of Deprecation Deductions”）
上期谈到出租房必须折旧（如果你没有看到上期报道请看链接“出租房抵税的有关问题|http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=29071”），对于上述两例（小王的房子）的折旧费是不符合免除额要求的，所以你必须还回（recapture）所有的折旧费，将其申报在IRS Schedule D，交25%的税（A flat 25%），在前面的例子中，如果小王的总折旧费是$1万，还回税是$2500（25% x $10000）。
以上所谈在于帮助有些读者提前计划什么时候卖房子可以少交税或不交税或将房子留给子女少交税和不交税。本税务所以后将介绍如何将房子留给子女而不交税。我们以科普的形式将有些税法介绍给感兴趣的读者，但具体操作要看每个人的具体情况和房地产市场行情走势，以及短期或长期投资计划。有关卖房子完整的要求条件以及两年规则的例外情況请参阅 IRS Publication 523。 | 
匿名
发表于 2015-3-22 14:01:41
发表于 2015-3-28 13:15:32
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